房地产企业运营管理体系的构建与实施

贺利娜

【摘要】近些年来，我国房地产行业实现了突飞猛进的发展，在日益增长的市场竞争压力下，中小型企业面临着被兼并或被迫退出行业的威胁，而建立适合企业自身发展的运营管理体系能有效提升市场竞争力。本文通过探讨如何构建科学有效的房地产企业运营管理体系，并提出具体实施措施，希望能为房地产企业提升市场竞争力提供参考。

【关键词】房地产企业;运营管理;体系创建;实施

房地产企业运营管理在企业管理中具有重要的地位，促进企业各种资源的协调发展，对提升企业核心竞争力具有重要意义。因此，提升房地产企业运营管理水平，整合和配置企业资源，能有效提高房地产企业利润，增强企业竞争力。笔者结合多年工作经验，从房地产运营模式选择与房地产企业运营管理体系构建措施两个方面探讨如何进行房地产企业运营管理体系的构建与实施。

1、房地产企业运营模式

1.1集团管控模式

集团管控包括管控模式、方式与方法三个方面。而如何选择适合企业自身发展的管控模式需要确定母子公司的定位及管控要点，具体可分为战略管控型、运行管控型与投资管控型。战略管控型侧重战略规划管理与考核，集团总部不设置业务管理与综合运营管理部门，这种管控型既适合没有关联的多种产业，同时也适合相关产业的均衡发展;而运营管控型则为总部的管理部门负责管理分属企业的日常经营运作，它适合具有单一相关性产业的管理;投资管控型依据财务指标来管理和考核，适合没有关联的产业管理;依据价值链管控思路，运营管控型又可分为专业决策、关键点操作、监控与平台服务三种类型。专业决策型一般应用于发展成熟的项目;关键点操作型则用于业态复杂的项目前端或集团刚起步阶段;而对于那些进行规模发展的项目一般选择监控与平台服务型。

1.2企业管控模式及特点

房地产企业管控要通过战略导向，借助平台支持，循序渐进地进行，总部可作为裁判员，按倒三角到正三角，逐步授权，然后通过考核的结果对各城市公司进行发展排名，同时注重企业的风险控制，实现风险制衡。房地产企业的管控特点是从业绩的角度的以结果导向;从战略的角度的从上到下的以目标为总方针;从价值角度的成果管控为核心;从能力角度的风险制衡为保障。

1.3绩效激励匹配

房地产企业的运营管理还需要有相应的激励措施，优秀的企业绩效管理一般简单且易操作，并具有清晰的导向，具有良好的激励效果，房地产企业的考核具体内容要从公司的长远发展出发，从上到下地对目标进行分解，从企业管理的角度实施管控模式，通过结合多种的激励方式，实施高效的绩效激励。

2、房地产企业运营管理体系实施

2.1选择适合自身发展的集团管控模式

不同的房地产企业自身特点各异，因此，要想参考行业成功案例时，需要选择适合自身发展阶段的管理模式。大部分中小型房地产企业同成功的房地产企业相比，明显存在着企业发展动力与活力不足的现象，致使项目的市场风险比较大，并处于不断上升的态势，因此，中小型企业存在着扩大规模，风险提升的难题。故房地产企业在创建运营管体系时要遵循循序渐进的原则，不能一味照搬成功企业的做法，也不能过于强调企业自身特点，否则都会制约房地产企业的成长。

2.2注重运营管理体系与产品标准化地有效衔接

近些年来，我国一直倡导企业低碳发展，产品的标准化成为房地产企业战略制定需要考虑的重要因素，将运营管理体系与产品标准化有效衔接，制定企业标准化管理战略成为房地产企业需要考虑的问题，因此，房地产企业要从不同角度的来定位产品与品牌，同时对产品进行标准化处理。企业在开发过程中要不断提升企业的现场管理水平，严格控制造价，同时还要精心做好产品的后台设计工作，保障工作标准化能顺利推进。房地产企业在产品服务上要不断调整最优服务模式，拓宽服务渠道，通过不断探索新的服务渠道与模式，提升客户粘性，满足不同消费者的多元化需求，通过形成品牌的方式，利用品牌优势提升企业竞争力。

2.3构建企业项目运营管理计划

运营管理计划在房地产企业发展过程中起着至关重要的作用。一般项目在建设周期调查时，大多数房地产企业建设项目验收后很长时间都没有结算款项，这给房地产企业的现金流带来了压力，企业因没有项目运营管理计划，致使无法实现企业资源的有效、合理使用和分配。因此，为保障房地产企业的良性发展，提升企业利润。在房地产企业建设项目开工前，一定要制定企业房地产企业运营计划，严控项目建设成本，缩短项目周期，确保工程质量。

2.4培养企业全员运营管理意识

为实现房地产企业的发展目标，构建科学有效的企业运营管理体系至关重要，因此，要培养全员的运营管理理念，让企业的每一个员工都来学习运营管理理念，在实际工作过程中，在企业总体目标要求及战略规划的指导下，加强各部门的协作。通过部门间、员工间的密切合作，制定具体的项目开发、销售与资金计划和管理措施，然后通过总结和反思在实施过程中存在的问题，及时进行反馈和评价，提升企业运营管理水平。

2.5创建企业成本管理体系，提升企业竞争力

房地产企业的成本管理作为企业运营管理的重要方面，切实做好房地产企业的成本管理具有重要意义。房地产成本管理体系分为目标成本管理、动态成本管理、责任成本与成本后评估四个方面。

在具体的成本管理过程中，根据发展的阶段不同，需要不停地调整项目的目标成本，一般来讲，每一次调整都基于上一版本的數据指导，在项目的科研阶段需要估算项目的成本，主要是估算投资的可行性，根据实施方案的进一步深化，项目的目标成本也越来越细化和准确，直到确定了主体工程施工预算的最终版本，一般来讲，企业会将施工图作为企业成本控制的依据，等目标成本确定后，要将成本下分到各个部门，同时设立成本控制标准，最后将分解后的成本责任纳入企业的绩效考核。

结语：

综上所述，我国房地产行业实现了飞速地发展，行业的集中度也得到了提高，房地产企业在发展过程中，如何结合企业自身特点，构建适合企业自身发展的运营管理体系，成为所有房地产企业不断探索的目标，只有建立符合企业自身发展需求的科学有效的的运营管理体系，才能实现房地产企业的精细化管理，最终提升房地产企业的竞争力。

参考文献：

[1]赵莎莎.房地产企业运营管理体系优化研究[D].华南理工大学，2018.

[2]李刚.房地产企业运营管理体系建设初探[J].商讯，2019（19）：56-57.

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