开发区建设中的土地开发利用问题与对策

刘兵

【摘要】开发区建设是土地重新配置的一种方式，通过对开发区的土地进行统一规划开发建设再结合配套服务，将产业集中化管理，这样不仅可以扩大生产规模也可以在一定程度上节约管理成本。但现阶段仍然有一些地区的开发区以低成本参与市场配置，一些企业也希望通过低成本获取土地资源从而实现更高的经济效益，这种开发区建设模式势必会产生一些土地开发利用的问题。

【关键词】开发区建设;土地开发利用;问题;对策

在当今这个市场经济快速发展的时代，开发区是外商投资、新兴产业、城市经济增长、体制创新集与一体的先行区，一些城市为了满足建设产业转移示范区的需要，该省市的开发区面临着新的土地开发的扩展升级。通过对多个省市开发区土地建设项目的研究，笔者了解到开发区建设中存在的部分问题，并提出相应的解决措施。

1、开发区土地开发建设面临的问题

1.1集中管理权限不足

在20年代初国家就对开发区开始进行更加深入的清理整顿工作，还颁布了《行政许可法》，有关部门也收回了多数开发区的许多集中管理权限，然而一些拥有审批权限和执法权限的管理部门履行公务时还会出现“推诿扯皮”的现象，这样大大降低了开发区土地开发建设的效率，很多省市开发区“一站式办事、全方位服务”的口号只是说的好听，这种承诺根本就达不到。

1.2开发区“人少事多”的现象增多

随着开发区土地开发建设的规模越来越大，开发区内的人口不断增加，人民文化、学生教育、社区卫生、计划生育、公共环境、就业、民政福利、治安等社会事务日益增多。开发区也要像其他行政区一样，开展各种活动，接受组织的各种审查、评比，积极参与各类政府会议。这些繁琐的社会事物阻碍了开发区发展到脚步。

1.3财政预算审批流程繁琐

我国的省市级开发区是没有独立财政权限的，开发区内产生的所有税收都要上缴给当地的政府机构，而开发区的公共设施建设、扶持中小企业发展的资金都要像有关部门申请，要经过上报预算、部门论证、审批等待、划拨等繁琐的流程。这种财政体制很大程度上制约了开发区土地开发、建设和自主招商等项目的开展，同时也降低了开发区的经济发展效率。

1.4制约因素遇到发展瓶颈

首先可使用的土地资源供应不足，目前很多省市国土资源部门批准可开发的土地资源已经基本开发建设完成了，没有更多的土地资源来满足开发区的大批进区项目的开展;其次开发区投资、融资难度较大，开发区的土地开发建设是遵循土地开发、融资建设、持续发展的模式开展的[1]。因为政府的财政预算是有限的，开发区的建设资金都是靠融资的方式来解决的，但是在现阶段很多开发区的融资途径有限，投融资进行较慢，导致开发区开发建设的资金问题十分紧张;再次就是开发区建设专业人才比较稀缺，经过相关部门的走访调研发现，一些开发区的开发建设规划、经济谈判、招商、运营、市场运作等项目的专业型人才十分匮乏，成为制约开发区发展的主要因素。

1.5开发区内发展动力不足

目前，很多省市的开发区内的风险保护、收益分配这两部分的关系没有搞清楚，首先是风险保护方面，主要体现在开发区没有对创新主体制定有效的保护、风险分担的管理机制，导致创新后的风险较大，不能有效的解决企业的后顾之忧，导致企业创新发展的速度较慢;其次是收益分配方面，大多数的开发区没有权利制定工资标准，而开发区的建设专业人员和管理人员的工资都是按照当地政府人力资源部门核定的标准进行发放。这样使专业人员没有得到相应的报酬;以上两点都是导致开发区内在的发展动力不足制约着开发区建设工作的顺利进行。

2、解决开发区建设土地开发问题的有效策略

2.1完善管理机制，提高运行效率

积极学习发达省市开发区的先进管理体制，结合自身开发区的实际情况，因地制宜地完善实施有效的管理机制。首先是可以实施“派出机构”的管理机制。国家开发区的法律法规中明确指出：“开发区的管委会是当地政府的“派出机构”，是一个行政主体，拥有和政府一样的经济管理权限”。这个管理机制适合小面积、人口密度不大、所辖乡镇和村屯较少的开发区;其次是完善“区区合一”的管理机制。通过建立开发区政府和管委会两个机构来加强对开发区的管理，管委会是经济管理机构，其他一些管理事务都由政府负责。这个管理机制适合规模大的城市新区发展建设的开发区。

2.2加大融资力度，增强发展建设

通过不断创新融资模式，加大融资力度，可以鼓励开发区建设多个投资企业，投资企业参与开发区土地资源的收储和一级开发，促使开发区开发建设向市场化方向发展;可以在开发区内划出部分土地资源交给第三方专业招商的企业进行运营;在开发区内鼓励企业和政府间股份合作的模式进行运行，在开发区的共建园中由股份合资公司负责规划、开发、建设管理等工作，而收益按照一定比例进行分配[2]。

2.3增强土地管理，确保用地保障

通过建立完善土地用途管理制度，对土地加强规划管理力度，实行立体化管理，对不同产业控制用地指标和价格，盘活土地存量，对土地进行集中化开发，严格控制投资密度，而且要提高用地标准审批化流程，对于一些经济效益差、交税能力弱的企业进行重组改造或者并购的方式来优化土地资源，加大土地流转项目的建设脚步。

2.4积极引进人才，加大培训力度

通过制定良好的创新政策，增加建设专业人员和管理人员的薪酬待遇，尊重和提升专业人员的社会地位等措施，积极引进开发区发展建设所需的专业人才。通过加大开发区政府和地方行政机构的人员交流，提高岗位活力，促进高效发展，同时定期对专业人员开展培训工作，提升他们在谈判、招商、运营、市场运作等方面的专业化水平。

2.5加大审查力度，促进高效发展

近些年，国家组织了五部委共同联合创建审计督察组对我国的开发区进行了检查和整顿，从审查的结果来看，存在的问题还是很多的，有一些地方为了应付国家机构的检查就会把开发区的招牌用东西遮挡起来，等审计督查小组一走，就会重新开始运营，一些地方对违反土地法的这种严重事件处理的不得当，导致法律执行不彻底，处理事不处理人，根本就起不到警戒的作用，因此，加大审查的力度，充分执行审计督查小组的职能，对开发区建设中的重要项目及内容进行审查，是促进开发区高效发展的重要手段。

结语：

在市场经济快速发展的时代背景下，国家通过多次调整，相应的降低了地方政府经济指标在总体经济指标中占比，给予很好的投融资政策，经过多次改革并制定有利于地方开发区经济发展的政策。各大院校也加大了开发区建设人才的培养计划，现阶段，用科学发展的经营理念分析開发区建设中存在的土地利用问题，可以有效促进开发区的建设发展。

参考文献：

[1]孙静.开发区建设中的土地开发利用问题与对策[J].社会发展，2015（7）：60.

[2]赵世锋.土地资源合理开发利用的思路与对策[J].城乡规划，2017（5）：2.