小产权房法律制度思考*

江南大学 马金磊

一、小产权房的物权分析

小产权房的物权分析涉及土地和房屋，要明确是将其看作一个整体的物来进行物权分析，还是把土地与房屋看作两个物分别进行分析。

（一）将土地与房屋看作一个整体的物

以德国为代表的国家否认建筑物的相对独立性，德国民法将土地与建筑物结合解释成附合，建筑物作为附合物因附合而丧失其独立性。我国也有不少学者持与之相似的观点。

但是，若果真如此，那拥有土地的所有权就意味着可以对作为附合物的房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利。我国《民法典》物权编规定土地归国家、集体所有。基于此，所有国有土地、集体土地上的房屋都归国家和集体所有，为什么还要给买房的个人颁发所有权证书呢？根据“一物一权”原则，一个物之上只能设立一个所有权，一个所有权只能以一个物为客体，所以我们不能将小产权房直接作为一个整体分析，而是应该对土地、房屋分别进行分析，然后对二者的结合做出分析与判断。

（二）将土地和房屋看作两个物

我国《宪法》第六条规定了全民所有制和劳动群众集体所有制，作为重要生产资料的土地，不允许私人所有，其所有权只能属于国家或集体。即在小产权房问题中，农民修建小产权房所占用的土地是集体所有的，其仅具有使用权，但这并不是问题的关键，因为城市商品房所占用的土地也不是购买商品房的人所有的，而是国家所有。……