因面积计算规范不同引起的建筑面积计算差异分析

张宏宇

（宁夏现代建筑设计院（有限公司），宁夏 银川 750001）

房地产开发和房地产交易都是按可出租总面积计算和估价的，随着房价的不断上涨，如何准确计算楼面面积已成为开发商、公众和政府关注的焦点。如何准确、公正、合理地计算建筑面积，直接关系到开发商的经济利益和业主的切身利益，同时也涉及到政府的市政配套费土地出让金和税收等税收问题。然而，现阶段，房地产管理部门和规划管理部门核定的房屋总可租面积往往不一致，这给建设单位造成了很大的混乱，给有关行政部门之间的工作衔接带来了一定的困难。

1 有关面积的基本含义

1.1 预计住宅面积的含义

参照国家相关的法律法规，预计住宅面积应由地方房地产部门批准的合格测量机构计算。测量机构应参考施工图纸，与国家测量标准进行比较，并采取现场调查等多种方法，以计算开始或未完成的商业用住宅面积。它是开发商在销售商业地产过程中的法定销售面积基数。

1.2 实际测量房屋面积的含义

参照国家相关的法律法规，实际测量的房屋面积由当地房地产部门认定的相应资质调查机构计算。它要求测量机构根据国家测绘标准，查阅各种图纸和预测数据，对房屋进行现场测量，绘制测量图，以获得准确的数据，然后计算面积。商品房验收合格并经有关主管部门审核合格后，方可实施。

2 面积计算规范不同引起的面积差异相关原因

《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》这两个规范中，部分功能区规划设计计算标准不一致，致使在面积计算上存在差异，尤其是地方性规定增加了这种差异的存在。……