执行程序中租赁权的审查与处理

刘鹏举

执行程序中对被执行人名下财产进行评估、拍卖时，承租人常常以其租赁权未得到保护为由向执行法院提出执行异议。因其异议请求不同，是否属于执行异议审查范围，适用何种审查程序，能否进行实体审查，各地法院理解不一，处理结果大相径庭，亟需统一裁判尺度。本文就执行中租赁权的审查问题进行探讨，以期有益于司法实践。

一、执行程序中租赁权的权利属性

租赁权本质上是一种债权，主要权能是在租赁期限内对租赁物的占有使用，但为提高不动产的使用效率同时更好地保护弱势承租人的利益，民事立法上赋予了租赁权某些物权的特性，出现了所谓“租赁权物权化”现象。《中华人民共和国合同法》第229条、230条即分别规定了承租人享有“买卖不破租赁”和“优先购买权”两项权利，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第725条、726条、405条承继了合同法的此项规定。

租赁权物权化最重要的表征就是租赁权的对抗力。而物权的对抗力来自于物权公示产生的公信力，租赁权需经公示才能产生对抗第三人的效力，这是学界共识，也是立法要求。租赁权公示最重要的是对于解决执行程序中虚假租赁泛滥的问题提供了路径。执行实践中，被执行人为了规避执行，往往与案外人串通伪造租赁合同，并由案外人提出执行异议或执行异议之诉阻却执行。如果没有租赁权公示，案外人仅凭一纸租赁合同就能阻却执行，不仅危及当事人的利益，也严重影响司法权威和司法公信力。……