集体土地上不动产登记有关问题的探讨

罗秀欣

摘要：按照相关法律规定，我国目前的土地政策为社会公有制，也就是說我国并行着农村集体所有和国家所有两种土地所有制。受历史条件所限，在农村集体土地上的不动产登记工作仍有许多滞后与不足，近年来国家对不动产登记工作日益重视，曾多次提出要实现集体土地与国有土地同权同等，为了实现这一改革目标，理清农村集体土地不动产登记程序，是重中之重。本文基于我国农村集体土地不动产登记工作，及实际发展情况、相关背景，讨论存在问题。

关键词：集体土地;不动产登记;农村工作

引言

截至目前，农村集体土地上不动产登记工作正在紧锣密鼓开展，随着工作不断深入，各式各样问题也随之浮出水面，其中农村实际情况与相关政策不符、农村人民与工作人员沟通不当等问题都是阻碍不动产登记工作顺利进行的难题，为了不留隐患，在分析问题时，要将阻碍程序的关键问题放在分析首位，从实际出发，从农民利益出发。

一、宅基地使用权的特殊性

我国农村集体土地上的宅基地使用权与其他建设用地有一定差异，在法律上，宅基地的使用权被定性为用益物权，权利主体受到限制。

宅基地是为了满足村集体居住而建造房屋的土地，非集体成员没有资格获取本村宅基地，同时，宅基地也具有使用的无限期性，只是在数量上受到每户村民人数的限制。

作为农村集体土地上的不动产，村民只拥有使用权，宅基地及其房屋都无法随意转让，这是由其集体所有性质决定的，在转让时，村民只能将其转让给本集体其他成员不能向城市居民出售，也无法将其转售给城市居民。

种种限制下，集体土地上不动产登记程序较城市不动产登记更为复杂，流程更多，需要审核的手续也更多，对相关工作人员的工作素质要求更高。因此，在审批流程之中极易钻空子，出纰漏。

二、政策依据与实际情况相矛盾的问题

虽然法律对农村集体土地不动产面积做了规定，但由于种种历史遗留问题，导致农村实际情况与政策依据出现矛盾。

在法律上规定了农村宅基地使用权应按“一户一宅”的要求进行登记，就是说，村民每一户只能拥有一处宅基地，但怎么样才算一户呢？法律这一描写并不清晰，这就给了农村相关工作人员出了一个执法难题。

除此之外，农村每一户内部人员进行分户时，还会按照自定的原则规范宅基地进行继承分家，这就形成了一户拥有多处宅基地的现象。更重要的是，由于过去网络发展不够先进，地方习惯略有不同，种种不符合中央相关规定的宅基地乱象，居然有一部分已经走了流程，具备了合法性，这一类不动产后期想要更正登记时所要面临的阻碍，也是可想而知。

在划分宅基地时，按理来说每一户都是按照统一的测量标准进行划分的，但在实际调查过程之中，工作人员却会发现在建造不动产时，农民会将原先规定的审批面积扩大。

有一部分农村成员法律意识仍未跟进，在不动产登记过程中对权利人主体认识不足，这也导致了不动产登记权利人主体不一致的情况十分常见。有时规划审批手续的建房人和使用人不同，有时使用人与房屋所有人不同，还有时候房屋所有人和土地所有人不同，种种冲突之下 农村工作人员根本没有如此多精力挨家挨户予以解释。

还有不少农村居民为了满足农业需求，将宅基地上的不动产建设成工具房养殖基地等，导致实际情况与审批上报情况不符，增加了登记工作的难度。

三、登记技术问题

现阶段，包括不动产登记工作相关技术支持力度仍需加强，各地之间技术标准有差异，管理流程也有差异，管理部门在技术使用方面无法统一。一方面，测量坐标和精度单位没有统一，导致共享滞后，另一方面由于不同部门登记范围要求不同，这也导致了工作人员无法明确责任主体，无法明确到底遵守哪一类规则，租赁、转让、登记、审批问题难以理清。

四、加强不动产登记过程中程序严谨性

为提高农村集体土地上不动产登记工作的效率性，农村相关工作人员应制定并颁发相关参照不动产证书批准建设文件，一式多份进行留存，在日后进行信息查档时，便于翻找，也有效防止他人作假。

同时，农村工作人员也要深刻领会中央颁布的相关土地文件，结合当地实际与其他部门群策群力，制定符合实际规定细则，便于遵守，便于管理。在此之前，相关工作人员必须要掌握集体土地房屋登记的理论知识，注重自身专业技术水平的提升，在面对村民疑惑时及时解答稳定村民情绪。工作人员更要坚守原则，坚定内心，不为利益所扰，一切按规章制定办事，以严谨严格作为工作宗旨。

五、优化不动产登记技术

在如今的集体土地不动产数据采集过程之中，农村工作人员使用的基础大多为皮尺丈量法，航测遥感法等，虽然现代科技检测土地面积，精准度更高，误差更小，但某些农村并不具备利用科技监测土地面积的能力，大多使用的还是皮尺丈量法。野外解析分析法和航测遥感法数据精度高，可只有技术不够，也要求高坐标。因此相关部门应大力鼓励测量技术，督促企业创新，压低成本，让调查工作稳定、长效推进，压低难度。

同时也可建设可分享数据的统一平台，建立统一数据库管理，统一坐标系，保证同期调查，以便于资料共享。为提高集体土地不动产登记 工作效率，利用好线上技术，做好现代技术与政务工作的辩证统一，为解决信息不对等问题的主要途径之一，在此前提下，在选拔农村工作人员时，更要注重工作人员在此方面的专业技术素养。

六、结语

从目前中国集体土地不动产登记实际情况来看，仍然存在着制度规定、细化不够完善、管理不够健全、工作人员执法力度不足等一系列问题，其中造成工作阻碍的原因多种多样，我们还是要从农民的利益和认知角度出发，加强对集体土地不动产登记的重视，将农村集体土地实际问题作为制度实施和贯彻的根本，坚持处理措施以农民利益为先，坚持以人为本，坚持和谐。

参考文献：

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