加强房地产开发贷款风险管理的几点思考

李青 赣州银行股份有限公司

房地产行业投入大、资金需求量高、资产负债率大，由此带来的房地产开发贷款风险管理难度也更大。房开贷是指银行为房地产开发商提供的为开发与建设用于出售的住房、商业用房等地产项目的贷款资金支持。当前，我国资本市场发展缓慢，房地产行业融资渠道单一。从购地、施工到销售整个过程，房地产项目都离不开银行贷款支持。相关资料显示，现阶段我国房地产项目开发中至少超过60%的资金来自银行贷款，使得项目开发的风险被转移给了银行，大大增加了商业银行风险集聚，导致房地产项目贷款风险管理压力增大。

一、房地产开发贷款风险及成因

（一）存在的主要风险

1.宏观调控风险。是指国家或地方政府根据需求，适当地调整相关政策、法律规范，导致项目投资与银行贷款可能造成的损失。国家宏观经济政策直接影响着房地产行业发展，如在全国推行的限购令、“住房不炒”等政策，逐步降低了房产作为投资性商品的属性，而其居高难下的价格，让刚需者又望而却步，最终导致楼市不景气，甚至滞销，从而造成资金回笼慢，贷款利息支出压力越来越大，违约风险渐渐显露。今年以来，在“双减政策”“去学区房”“租住同权”等政策的引领下，更是弱化了国人住房必买的决心，如今一手房有市无价，二手房周转率低，再不是像过去一样价值稳定、变现容易的房产“红利”期了，许多开发商由于投资过大，资金回笼较慢，导致难以周转至东拼西凑，计划还款落实不到位成为普遍现象，甚至有的开始拖欠贷款利息等信用风险逐渐在暴露。

2.行业市场发展风险。其主要指房地产行业市场行情变化使得投资收益与预期收率不相符，可能引起贷款损失。国内落后的资本市场以及行业二级市场缓慢发展，导致房地产行业融资方式简单，商业银行贷款是其主要资金来源。客观上，房地产行业发展有明显的周期性，经济快速发展背景下，居民生活水平不断提高，投资与投机需求持续增加，而市场供求直接关乎到房产价格，需求的增加可能引起房产价格增长，为房地产开发商创造更大利润，刺激经济发展，极少发生贷款违约风险。然而，经济发展进入衰退时期，伴随居民可支配收入的减少，实际购买力下降，以及政策调控，导致楼市成交量下降，房产有价无市，资金链条拉长、甚至断裂，此种情况下房地产开发贷款风险性加大。

3.项目开发商经营管理方面的风险。其主要指开发上经营管理过程中，受各方面因素影响管理者无法实现预期经营目标，经营管理效果大打折扣。项目开发商通常利用经营活动获得收益，因房地产经营管理比较特殊，使得其面临的风险比较高，如开发商自己筹集的资金没有全部到位、融资不顺利、经营管理能力与项目开发需求不相符、投资实际金额脱离预算目标、项目进度脱节或发生烂尾、整体施工质量与国家标准相差甚远，业主要退房等。

4.借款人违约风险。其主要指贷款到期后，借款人因无法及时还款造成的不确定性违约，其形式包含被迫与理性两种。其中前者主要是因借款人没有支付能力按期偿还贷款发生违约。后者则是指基于自身利益，经济理性层面借款人放弃还款责任引起的违约。实际履约中，开发商时常可能出现因自身资金实力不足、楼盘销售不佳、资金挪用接济其他产业等，而导致未能正常履约逃避债务。尽管房地产开发贷款放贷时均有抵押物担保，但现行经济形式下行情况下，房地产行业一手房销售存在分级差异，二手房明显滞销，抵押担保物价值不足以覆盖贷款或存在有价无市等情形，且资本二级市场发展不完善，直接融资业务落后，无法彻底解决抵押物及时足额变现还贷问题，房地产抵押权存在盲区，很大程度上增加了贷款 风险。

（二）风险形成原因

1.房地产项目开发融资方式过于单一。房地产行业是资金密集型行业，项目开发第一要务是资金到位。现阶段，纵观我国房地产金融市场，房地产融资可用金融产品中，直接融资方式如股票或债券等占比不高，手续复杂而且有很多限制条件，而银行贷款流程简单，且支持意愿度高，因而是房地产行业项目开发资金的首选方式，由此使得金融机构面临集中度风险。

2.信息不对称。针对房地产开发贷，商业银行在前期可行性调研与搜集信息时，因开发商有意隐瞒，或为商业银行提供许多修饰性甚至不真实的项目信息，为贷款安全性埋下不确定性隐患，使贷款资金流入支持高风险项目。商业银行倾向于获得高额贷款利益，这往往与项目本身的高风险性成正比，而银行方又无法完全掌握与获知风险所在。

实际操作中，如果项目可提供抵押物，商业银行就愿意为其提供贷款资金，因抵押物可作为第二还款来源保障贷款安全，如此部分开发贷款风险转嫁到了抵押物价值评估中。现阶段，针对抵押品估值，我国还未成立专门地官方评估组织或机构，而商业银行自身评估能力有限，容易发生高估抵押物价值的现象。如果市场出现逆转，就会缩减抵押物价格。尤其是开发项目发生烂尾、利好政策导向转变等，抵押物价值贬值或有价无市，将对该项目贷款造成较严重损失。而且，抵押物评估过程中，开发商道德风险亦将直接影响着评估是否准确。道德风险是指为了成功获得贷款申请，开发商向评估机构贿赂并提供虚假、高估价格的抵押物评估报告，由此引起的风险就属于开发商道德风险。

3.预售房机制。作为一种新型房屋销售机制，主要指房子还未建成时，开发商根据图纸将楼宇划分为不同单位向客户预售，此时先收取首付款，项目建设过程中再收取其它部分，项目竣工后交付过户时购房人缴纳剩余款项。商品新房预售机制下，开发商向银行申请开发贷款，将一定房屋预收款作为自有资金纳入项目资金预算范畴。期屋预售机制，很大程度上为实力弱的皮包开发商创造了泡沫经济，便于其更好地进行“空手道”行为，甚至为不法商人创造了机会进入银行圈钱，加剧了银行放贷隐患。

二、风险管理措施

（一）对开发商做好贷前调查及信贷审查

1.加强开发商资质审查。首先，所选合作开发商要有雄厚的资金实力、丰富的项目开发经验与良好社会信誉，品牌优势突出。其次，合作开发商要有很高的开发资质。目前，房地产企业来讲，项目开发包含5个等级的资质，通常合作开发商资质不能低于3级。最后，合作开发商主营业务是房地产项目开发，而且从业时间不少于5年。另外，调查开发商及已开发项目销售情况也是十分必要的。

2.调查开发商股东背景。现阶段，具体项目开发中，开发商通过成立专门公司项目组进行项目运作。针对这些公司，要注意其股东背景，因股东要为项目开发提供资金保障，还会参与项目运作。民营股东背景，或股东没有开发过房地产项目的，要谨慎选择。

3.调查开发商财务情况。房地产企业财务稳定性比较差，原因在于开发项目具有一定周期性，这对房地产项目判断没有什么意义。银行应综合分析房地产企业提供的财务报表真实性，跟踪开发项目实际销售状况，判断开发商能否合理地承担债务。

4.审核开发商银行履约记录。任何贷款审核过程中必须要注意该要素，如果开发商存在不良信誉记录，尽可能不与其合作。另外，商业银行还要对开发的项目具体情况做好调查，在审查开发商过程中，首先要审查是否存在拖欠民工工资、抽屉协议等，以防因民事纠纷有优先受偿权，导致贷款偿还受到影响。

（二）加强项目开发监管

为了对房地产开发贷款实施全过程管理，对相关人员组织专项业务培训，确保贷款三查更加扎实，发放流程更加完善严谨，督促从业人员严格执行规章制度，贯彻落实各项抵押担保措施。银行方要积极履行职责，要与开发商、政府部门等签订三方监管协议，同时要制订好还款计划、贷后监管方案等，贷后对房产项目的有效监管是保障授信资金安全的核心要务，银行务必营造友好监管环境，有利于贷款发放后对开发商的项目管理、资金往来结算等进行严格监控，以防资金挪用、销售回笼不力、监管失控等情况，在做足以上监管工作的基础上，一旦发现资金异常、项目推动缓慢，应及时采取应对措施，以防贷款风险蔓延。

（三）加大开发贷款贷后管理执行力度

贷款发放后，商业银行应建立健全管理制度指导全程跟踪管理房地产贷款贷后情况，及时预警并处理贷款存在的风险。全面落实贷款跟踪监管机制，对项目开发、建设及销售整个环节进行监控，实行项目资金封闭化管理。银行贷后管理部门，要对房地产项目贷款至少做到每月检查一次，内容涉及项目自有资金使用、贷款资金流向、项目形象进度、工期与变更规划、预销售情况、资金回笼监管、抵押有效与足值性等。如果存在风险隐患，贷后检查人要及时预警并上报，采取有效措施规避各类风险。

（四）及时掌握房地产贷款政策风险

1.商业银行应关注国家、地方对房地产行业的态度与指示。国家方针、地方政策直接影响着房地产行业发展。如今，国家明确指出“住房不炒”，要求银行加强房开贷集中度管理，各地二套房限购令、一手房限价令等，对房地产行业打击较大。因此，银行要及时了解整个经济、行业发展及影响行业发展的政策因素等，有效构建风险预警机制，尽可能减小政策影响带来的风险，推动商业银行稳定发展。

2.注意行业价格走向，有效管理抵押物风险。如果房地产企业抵押物公允价值变小，银行要注意抵押物是否能成功变现。所以，商业银行与房地产企业签订合同时，应明确此类情况解决措施，以免未来房地产行业发展不景气，商业银行能够有效抵御风险尽可能减小损失。而且，商业银行工作人员也要严格把控，对企业抵押物价值做出准确判断。

（五）建立房地产贷款信息系统

在现代商业银行风险管理过程中，房地产信息系统的建立是非常有必要的，因此我国不断加强对风险管理信息系统的建设。银监会在市场风险管理中指出，商业银行必须加强对风险的监测、计量以及控制，构建并完善风险管理系统，保证数据信息的准确性与可靠性。商业银行在风险分析过程中，从定性到定量管理，并越来越偏重于对计量模型的应用。当前，在商业银行中，如果没有完善的风险管理信息系统实现风险监测与计量，便无法实现风险管理的目标。在房地产风险管理中，对于信息系统的应用极为重要，在对企业风险控制与分析过程中，放贷风险指标对商业银行房地产贷款风险管理非常重要。如果没有信息系统的支持，就无法顺利开展放贷风险管理工作。

（六）提高商业银行从业人员队伍的整体素质

商业银行从业人员整体水平有待提升，尤其是在放贷业务中，体现的较为明显。在放贷业务中，与很多行业都有较强的相关性，增加了房地产贷款管理的难度，相应的对银行从业人员的素质也提出了更高的要求。因此，应从以下几个方面，提升房地产信贷业务从业人员的素质。首先，应不断提升房贷业务从业人员的专业水平。在商业银行中，应加强对信贷人员进行专业培训，制定明确的培训计划，使得商业银行从业人员可以掌握专业的知识和技能，可以应对各种问题。主要培训内容包括：第一，房地产基础知识，如工程造价、规划设计、质量控制、市场营销、房产定价、项目评估等。第二，要掌握与房地产相关的法律法规。如《资产评估法》《建筑法》《土地管理法》《房地产开发企业资质管理办法》等，还要掌握一些地方性的房产规章制度。第三，政府部门应对房地产、居民住房等方面出台相应的调控政策，对房地产信贷政策方面提出一系列的相关规定。其次，商业银行还应不断吸引优秀人才加入，广纳贤才，聚集更多专业领域的专家，包括市场分析、房产评估、房产投资、风险管理、计算机等领域的专业人才。还应不断吸收信贷营销理念，培养营销、服务、运作等方面的人才，吸纳懂知识、懂管理、懂技术的复合型人才，提升商业银行信贷业务从业人员的整体素质，降低员工操作风险的概率，有效的提升商业银行的运营能力，提升房地产贷款的安全性，促进房地产金融市场的规范性 发展。

（七）政府部门加强干预力度

政府部门对于房地产市场应加强干预力度，发挥政府部门的职能，使得我国房地产可以有序发展。房地产行业是我国经济发展的支柱产业，关系着国家经济的发展和人民生活水平的提升，也关系着社会的稳定和一系列问题，如果房地产贷款风险比较高，容易出现像美国一样的次贷危机，引发较大的金融风险。尽管当前我国属于市场经济，政府对于市场不宜进行过多的干预。但是房地产行业关系重大，需要得到国家的监控和调控，因此政府部门可以从以下几个方面进行调控，盖上商业银行的经营环境。首先，应对我国房地产金融法律法规进行完善，通过法律法规对房地产贷款的规范性进行约束。当前，虽然我国就地产金融等方面制定了相关的法律法规，如《个人住房贷款管理办法》《个人住房担保贷款管理试 行办法》等，但是法律法规不够详细，不够完善，与发达国家相比还存在一定的差距。因此，应在现有房地产金融法规基础上，不断进行细化，不断出台更多相关法律法规，如《不动产清算程序法》《住房抵押再贷款法》《借贷真相法》等。同时，政府部门还要结合实际情况，出台一些地方性放贷相关的法律法规，从而提升房地产贷款的安全性，降低金融风险。另外，为了可以更好的促进我国房地产行业的稳定发展，促进国家经济发展，维护社会稳定，政府部门应不断进行相关政策调控，促进房地产的稳定发展。其次，还可以借鉴发达国家的经验，比如可以借鉴发达国家处理不良资产的经验，进行不良资产充足，从而实现对不良资产的深层处理。还可以利用集中处理的方式，对商业银行不良资产进行处理，通过政府部门组织单独机构，对这些不良资产进行统一处理，实现资产重组，从而使得房地产贷款资产得到保证，提升了安全性，降低了商业银行房地产贷款的风险。

三、结束语

综上所述，房地产项目开发中银行贷款是融资的主要渠道，项目越大贷款金额越高。商业银行要认清市场发展，加强管理，保障金融市场秩序。作为高风险行业，房地产项目开发中，商业银行要响应国家或地方宏观调控政策，进一步完善并提高内部风控能力，加强信贷风险管理水平，推动房地产行业健康稳定发展，确保房地产开发贷款风险可控。