地下空间使用权评估探讨

胡洁瑶 林岗峰 宁波慈地恒欣房地产土地资产评估规划咨询有限公司

新形势下，我国产业结构不断调整，严重影响着当下的各行各业。以土地为例，土地的使用性能越发丰富，在日常工作中，各种类型的评估对象增多。除常规的三大类（工业、住宅、商业）用地类型，也出现了像地下空间、停车场、轨道交通站点用地的项目评估。尤其是随着我国城镇化建设的迅速发展，土地资源更加紧张，不仅要对地上空间充分利用，还要加大力度开发地下空间资源。根据有关数据调查显示，我国很多地区的地下空间开发利用总量呈现持续上升趋势，地下空间资源对城镇化建设也有着越来越重要的意义。

本公司多年从事地价评估工作，结合工作实际，本次以地下空间用地项目评估为研究对象，探讨评估的思路、方法、难点等。

一、基本概述

《中华人民共和国民法典法》中规定：建设用地是一个综合概念，可以划分为地表、地上、地下等类型，因此使用权也可以分别设立。简单来说，如果建设用地使用权是一个空间，这个空间向下延伸就是地下空间使用权。而现代化城市的发展，一个典型标志就是地下空间的开发与利用。所谓地下空间，是在地表之下的空间，从地表空间的层面上，具体又能分为两种：第一种，独立开发、建设的空间；第二种，以地面建筑的形式存在的，共同开发建设的空间。

我国地下空间的开发利用，总体特点是多样、深度、复杂。①从类型看，从最初的人防工程，逐渐向更多领域拓展，例如交通、市政、仓储、商业服务等。……