我国房地产经济的发展现状及发展趋势

黄田清

房地产经济在我国的国民经济中占据份额极大，并对整个经济发展有着重要影响，其发展也具有重要的社会意义。本文对我国当前房地产经济发展出现的问题进行阐述和分析，并进一步探究其未来的发展趋势。

我国房地产市场规模居世界之首，特别是随着城镇化的深入推进，房地产业发展更加迅速。房地产业的发展能够促进建筑行业发展，改善城市面貌，还能引导居民消费从而扩大内需等，这些对国民经济发展都有着重要促进作用。当前，我国房地产业在快速发展中逐渐暴露出许多问题，比如城市房价居高不下，房价上涨速度快，住房保障制度落后等。同时，房地产开发模式也出现问题，资源浪费现象严重，因而房地产经济的发展已成为社会关注的焦点之一。

一、我国房地产经济的发展现状概述

当前受国际经济影响，我国银根紧缩，直接导致中小型企业贷款困难。而试图通过出口来缓解危机的企业却面临汇率变化。同时在房地产业，地方政府缺乏投资资金，企业资金纷纷投向地产行业，致使实业经济受到打击。受通货膨胀的影响，房价上涨速度快，巨大的利益诱惑促使社会流动资金蜂涌投向房地产业。

在近几年里，国家的房地产政策在不断地进行完善、调整和整顿。政策进一步地得到健康稳步的发展。主要内容为：国家完善了保障性住房基建政策与使用管理政策、房地产土地分类及供应政策;房产税政策以及限购房产政策、区域性地商品房调整政策等等。在未来，国家会进一步地开放保障性住房，融入民间投资参与建设。与此同时对保障性住房的监管力度加大。其投资和管理资金将会以政府公共产品指令性任务分配，纳入到政府的财政预算里。

房产是实打实的劳动加资源消耗，产品是真实的房屋，目的是满足基本居住需求。而地产是地方政府销售土地，土地不生不灭不移动。买房的大部分价格主要是出在土地上。城镇住房需求是居民的刚需，商品房处于计划经济与市场经济结合的环境。政府出于财政的需求，将保障性住房转变为商品房的现象将持续存在，这会对商品房市场带来冲击，但从需求来看，商品房的数量仍然无法满足居民的需求。土地供应方面，一二线城市正处于严加控制的局面，居住需求难以满足;而三四线城市由于政府财政需求，会适当放宽。保障性住房与政策性的品房采用的是不同的土地供应方式，其中政策性的商品房将在其中占主导地位。盡管通过房地产来发展有副作用，但其对经济的快速发展的支撑作用不能忽视，人民通过房地产给国家提供发展资金，同时也享受到了生活水平的提高。目前，房地产行业质量呈现标准化趋势，除了要解决资金与商场问题外，房地产企业根本上要解决产品的质量问题。在房地产行业中，产品呈现标准化的趋势，主要体现在以下几个方面：第一，房地产产品的标准化;第二，产品的工艺化;第三产品配套设施的标准化;第四配套设施的工艺化。针对当前房地产建设不能有效控制建设成本以及建设时间，同时也无法保证质量的问题，房地产行业标准化和工艺化是未来的发展方向。

二、我国房地产经济的发展存在的问题

土地资源的稀缺也是影响房地产业发展的一大因素，特别是一线城市，房屋紧缺的现象更加严重。近年来二三线城市住宅需求也逐渐旺盛，同样面临土地资源稀缺的问题，再加上房价水平居高不下，居民住房保障成为一大问题。房地产业的调控受经济影响大。政府对房地产业的调控都是基于当前经济状况进行的，当经济情况不好时，政府会大力发展房产经济，而当经济形势一片大好时又会对房地产业进行打压。近年来房地产业发展波动性较大，政府为了控制这种情况，出台了相应的调控政策，却无法从根本上遏制房价过快上涨的不利因素，并且房价上涨趋势依然明显，难以保障居民的住房需求。政府调控政策主要以宏观调控为主，其方式比较单一，难以针对性的解决问题。影响房地产市场因素较多，光从政策调控出发难以实现控制的目的。

管理体系的不完善也是当前房地产业普遍存在的问题。从当前政府对于房地产业实行的政策可以看出，其对于房地产经济发展的重视程度非常高，但实际收到的效果甚微。主要有以下几个方面的原因：第一，政策不具备有效的可行性或者操作难度大;第二，制定政策者与执行者之间的问题，由于没有落实好监督工作，使得执行者并未对管理工作进行有效的重视，从而没有发挥出政策应有的效果。此外，各地区房地产经济发展水平不同，特别是一线城市与其他城市差异，内陆沿海差异。政策应当具备针对性，因城施策，才能发挥良好的作用。

房地产经济管理意识不足与管理目标不明确问题。政府在进行房地产经济的管理中，会遇到难题。比如缺乏明确的管理目标，没有管理的重点，使相关政策难以发挥作用。同时国家政策缺乏连贯性，管理出现不稳定情况，对房地产经济的发展也造成了阻碍。此外，房地产开发商过于追求个人的利益而忽视国家的利益，一些不法商家甚至恶意炒房，做出种种违法行为。

三、我国房地产经济的发展相关策略研究

（一）重视科学行业发展模式和管理模式的建立

首先要明确房地产经济发展的目标。在经济结构改革的背景下，房地产发展方式也发生改变。应深入探究房地产经济对国民经济发展的促进作用，如何实现对居民居住条件的改善等，以此来建立发展的目标。然后要对发展的思路进行梳理，认识到房地产行业的经济利益对国民生活水平提高的意义。要从长远的角度出发，建立科学行业发展模式与管理模式。当前我国社会主义还在初级阶段，长远的目标有助于整个行业长期的健康发展。

此外在实践过程中，要处理好长期目标与短期目标之间的关系。将长期目标划分为阶段性目标，在保证大方向正确的前提下进行短期目标的修正，从而得以实现长期目标。

（二）进行科学管理机制的建立

房地产行业非常复杂，单靠政府的行政手段进行控制很难取得成效。其管理与政府的管理体系以及开发商的管理意识都息息相关。优化管理体系，对解决房地产行业中出现的缺陷有着重要作用。在管理工作中要明确政府在房地产市场的地位，让政府部门能够发挥其正确的作用。市场在出现混乱时有着自我调节的功能，基于此，政府应当将宏观调控控制在合适的范围之内，不能过度干涉市场的自由性。对于市场出现的具体问题，要结合实际进行分析，从而建立科学的管理机制。比如加强土地管理，优化土地规划，使土地能够发挥最大的单位效益，还要控制土地价格，实现高效利用等。

此外在房地产经济的管理中，地方政府要处理好与中央政府的关系，明确责任。中央与地方需要相互进行监督，确保政策能够有效的落实。要将中央的政策作为管理工作的主导，地方政府制定具体的目标，确保方向正确的情况下针对性地调整和制定具体措施。这样一来能够有效解决问题，也防止问题再次出现的情况。在土地财政问题上，地方政府不能过度依赖于土地财政的收益，长期以来会损害地方经济的健康发展，而这样也会导致官商勾结的现象出现，对房地产经济发展不利。要意识到土地财政是把双刃剑，刺激经济同时促进了贫富差距，底层负担了这一“重税”，通过房地产税差别征税是解决这一矛盾的出路。

（三）重视金融体系的完善

健全完善金融体系，也是解决房地产经济发展问题的重要措施。首先应完善银行信贷市场，扩大融资从而分散银行的压力。然后是强化外汇市场的发展，建立健全外汇市场体系。当前我国外汇储备量大，急于在市场中调剂。同时还要加快货币市场发展，我国发展起步晚，从而导致货币市场不完善。最后是控制房地产开发的成本。开发成本对房产的使用价值以及其未来的经济效益都有着重要影响。房产投资额不能脱离实际情况，应控制开支。

（四）重视法律体系的完善

完善法律体系，首先需要从实践中吸取经验，并不断进行改进。健全和完善法律体系是一项长远的工作，需要长时间地进行查漏补缺。然后需要实事求是，结合实际进行政策的制定。我国房地产行业相关政策的制定应当遵循我国国情，并根据不同地区的差异进行调整。合格的法律体系是有强制性的，才能起到对房地产行业的监督作用。在管理工作中，应当注意不能出现不合法和不规范的行为;同时政府对市场的干预应当适度控制，避免干涉过度不利于市场的自由发展。宏观调控政策在短期内可能收效甚微，但不能就此放棄，应当不断进行政策的完善，对执行方式进行改进，并严格执行。

四、结语

房地产经济是我国国民经济的重要组成部分，而当前房地产过热的问题严重影响国民经济的健康发展。随着经济全球化的深入，房地产行业在未来也面临着越来越多的影响因素，因此房地产市场管理调控是一场长远的持久战。本文章对于当前房地产经济中出现的政策问题，管理问题以及其主要影响因素进行了说明，长远来看，解决这些问题需要认识到国家政策的重要性，确保规划的科学性，从而实现长期的健康发展。

（作者单位：内蒙古自治区乌兰察布市察右前旗城市管理局）