房地产项目融资模式的研究

郑新亮

摘要：房地产行业的特征是资金需求量大、建设周期长，因此，公司在经营扩张和发展等方面的需求，如果单单只依靠内部渠道进行融资是很难得以满足的。现阶段，我国贷款的门槛越来越高，对于房地产公司而言，能否获得充沛的资金来源、怎样合理的选择符合公司发展的融资模式是公司获得长足发展的关键。文章以房地产业相关的项目为案例，研究分析房地产行业主要的融资模式，希望能对其他同行甚至一些金融机构起到借鉴和参考的作用。

关键词：房地产项目;融资模式;完善措施

一、房地产项目的融资模式

（一）传统融资

1. 银行贷款

银行作为金融体系中至关重要的一个组成部分，将社会上的各种资金通过低利率吸收进来，并以法律规定内的利率借给有融资需求的公司，从而最优化资源配置。银行在资金方面通常都有非常充足的储备，而且也具有全面而完善的信用体系以及防控各种风险的措施等，而且银行贷款的整个流程相对而言也比较简单，所以房地产项目进行融资的首选就是银行贷款。同时，由于银行严格的风险控制特征，因此对公司的规模、公司的信用、公司的资质方面都有相应的要求，这也体现出了房地产公司与银行之间的借贷关系多少是存在一些不平等的;另外，我国的一些经济政策会影响到银行相关的利率水平，银行相关的贷款规模、银行的贷款去向等。尽管目前所有融资项目中银行贷款的方式进行融资占据了较大部分，但现阶段，国内公司仅靠银行贷款与内部渠道这两种融资方式仍然是无法满足所有公司的融资需求的。

2. 股权融资

股权融资指的是房地产公司将公司内的股权以出售的方式用来筹集资金的一种融资渠道，股权融资主要有：公司首次进行公开募股、公司的配股、公司的额外发行等。股权融资相关的特点主要有：第一，股权融资的门槛相对比较高，房地产公司进行股权融资对于公司的规模、公司的信用、公司的资质方面都有相对比较高的要求;第二，股权融资具有不可逆转性，公司不用偿还因股权融资而获得的融通资金，而投资者如果想要收回投资，只能通过转让股权的方式来获取;第三，股权融资具有无负担性，投资者通过股权融资的方式成为公司的股东之后，如果想要获取相关的资金，只能通过股权转让的方式获得，这方面的资金不需要公司进行偿还，对于公司内部的流动资金也不会造成影响;第四，股权融资具有长期性，股权融资的投资者们通常都是直接成为公司的股东，可以享有公司所有权中相应的份额，并能长期持有，因为股权是没有严格的有效期或者是到期日的。

（二）新型融资

1. 房地产信托融资

房地产信托指的是通过一些信托工具建立相应地信托计划来进行融资。目前，房地产信托计划主要有：债权和股权两种信托计划，债权信托计划着重强调的是公司的负债到期要进行偿还，而股权信托计划则对于公司的未来发展更看重一些。房地产信托进行融资的主要优势在于融资的门檻相对比较低，而且资金的运用也比较灵活，而劣势在于因为我国现阶段对于这一方面的监管比较宽松，致使投资者的风险相对较大，因此资金的成本相对而言是比较高的。也因为较低的融资门槛和资金运用的灵活性，用房地产信托进行融资，后继非常有可能会成为行业融资中的一个主流融资方式。

2. 融资租赁

融资租赁指的是将公司的资产通过向外租赁而获得相应租金的一种融资方式。融资租赁主要有以下几种模式：一是杠杆出租融资模式，租赁方对相关的土地或是设备购买完成之后，所享有的杠杆利润，相当于租赁方购买相关的土地或是设备可以不用全额付款，可以只付出一部分售价，其余所差的资金可以通过融资给予补足;二是转租赁融资模式，以承租方的名义将公司出租出去，一般是抽取其他的公司的土地与设备等，再交由承租的公司，与此同时，以往出租和转租的相关契约也都会继续有效;三是回购融资的模式，运营公司的一方将相关的公司资产出售给融资公司，而对于出租公司而言，其主要任务是将这些公司相关的资产出租给运营方。

二、房地产项目融资模式的问题分析

（一）依赖外部融资，内源融资占比小

由于现阶段我国房地产相关的融资模式呈现出多元化发展的趋势，相应的其融资规模也在日益增长。但总体而言，公司融资方面运用内部渠道进行融资的数量相对而言比较少，当下还是主要以外部渠道融资为主。出现这一现象的主要原因在于，第一，公司在初期制定相关的融资策略和发展战略的时候，对公司内部融资这一方面考虑甚少。第二，公司本身的经营能力有限，没有多余的流动资金进行投资或者是公司盈利能力的水平有限，流动资金无法满足公司进行自我融资的相关需求。

（二）直接融资比重低，主要依靠间接融资

房地产项目进行融资，其中一个主要间接的方式就是银行贷款进行融资，相较于其他直接进行融资方式，银行贷款融资的程序更简单和利于实践操作，因此就能够更好的满足公司中短期资金融资方面的需求。但由于政府收紧了国内的流动资金和杠杆化，因此房地产项目相关的银行贷款额度也随之持续减少，如果公司对于银行贷款等融资渠道过于依赖，则很容易使公司陷入被动，从而造成融资方面较大的压力。与之相反，直接融资方式中，资金的需求方会拥有更多的自主权，主要原因是因为资金需求方是能够直接面向投资方的，而且也不会受到利率波动等相关因素的影响，直接融资方式获取的资金通常是能够长期稳定使用的。很多时候直接与间接融资方式结合使用，在发挥融资功能的时候，能够形成优劣互补，房地产项目尽管可以通过发行中期票据、发行公司债券、进行IPO等进行直接融资，但就目前而言这种直接融资的方式所占比例依然相对较少。怎样有效运用直接与间接融资方面的优势，构成科学合理的融资系统，对于房地产项目现阶段而言仍然是一个较大的挑战。

（三）融资结构有待改善

房地产项目为了减少融资的风险，基本上采用的是一些传统的融资渠道，对于一些融资租赁、风险投资等新型兴的融资方式均没有涉及，也没有结合公司和现有的融资方式相关的实际情况进行筹划、创新、组合融资方式，更无法科学合理的配置每一种融资方式。总体而言，房地产项目采用这种单一的融资结构，一定会使公司的资金链和长期发展都受到限制。所以，公司在选择相关的融资渠道进行融资时，一定要进行科学合理的选择，如此一来，才能确保公司流动资金链的正常运转。

（四）财务杠杆过高，融资成本高筑

对公司而言财务杠杆相当于是一把“双刃剑”，倘若没有恰当使用则会给公司带来极大的破坏力和负面影响，而判断一家公司的资产负债率本身就是一项非常重要的财务指标，能够对一家公司的负债水平有一个基本的判断。因为房地产行业所固有的行业特征就是：资金需求量大、建设周期相对较长。因此，房地产行业的负债率相较于其他行业要高出不少，致使房地产相关项目的债务比例和财务风险都是居高难下，为此而产生相关的融资成本也成为房地产公司较为关注问题之一。現阶段，由于我国房地产公司的竞争非常激烈，近年来，不少房地产公司都在尝试寻找新的融资渠道和机会，用以减少公司的运作成本，提高公司自身的融资能力，保持原有的市场竞争优势对现阶段的房地产公司而言，是一项急需解决的难题和一项巨大的挑战。

三、房地产项目融资模式的完善建议

（一）增强盈利能力，提高内部融资比例

第一，公司要根据本身的实际情况来制定相关的融资计划，不要盲目地进行融资。总而言之，房地产项目要结合本身的实际需求和实际情况来制定科学合理的计划，并对融资的结构进行优化和完善，同时，为了充分发挥公司的相关优势，要尽量使用公司的内部渠道进行融资。第二，将公司运作的成本制定一个科学合理的计划，既要及时清理占用资金的相关项目，如闲置的设备等，又要科学合理的投资与融资相关的项目，如房地产项目。以上措施都是为了提高资金周转而加快的资金回笼计划，只有拥有充沛的资金流入，才能为公司后继进行融资奠定坚实的基础。

（二）借鉴新兴融资方式，提高直接融资比重

现阶段，我国的融资市场上不少创新的融资方式，基本上都体现在直接融资上，如：资产证券化融资等。房地产项目的融资方式一直以来都是以银行贷款等间接融资方式为主，这一点尽管目前很难改变，但结合其它的融资方式进行融资仍然是值得考虑一下的。如：考虑在银行贷款间接融资方式的基础上，加入融资租赁或是资产证券化等融资方式，与此同时，对于海外的融资方式也可以进行适当的开发和考虑。

（三）设计科学的融资结构

优化房地产公司融资结构的相关对策从以下三个方面进行分析，第一，在优化资金结构上，公司要确保本身有一定资金积累的基础上，对商业票据相关的融资渠道进行研究，方便公司在需要融资的时候，及时通过票据融资。房地产公司要对相关的融资风险进行科学合理的评估，继而根据评估结果采用针对性的解决措施和行动，尽可能减少发生风险的可能性。第二，公司对于短期借款不能太过于看重。相较于短期债务，长期债务的资金成本要少的多，而且偿债压力也相对较小。第三，从优化资金规模的层面出发，公司股权融资的规模要进行持续扩大。如此一来，才能确保公司资金框架的均衡性和尽可能的防止公司发生财务风险。然后，在优化公司相关的资金期限结构上，应该结合债务融资期限，并将两者进行合理的配置。公司要根据相关项目的实际情况，进行债务期限的合理设置，从而使项目周期与相关的债务时间保持一致，并由此而减少短期负债所占的比重以及公司发生融资风险的可能性。

（四）降低融资成本

房地产项目在初期选择银行贷款时，如果能综合评估当地的每一个银行，各项相关的费用是能够尽量减少的。如此一来，就要求公司在初期在人力资源方面，投入更多时间和精力，尽可能规避每一种人为不可控制的相关因素，根据公司自身的情况和对银行进行综合评估的结果来选择合适的银行进行贷款，如此一来，就减少了一定的融资成本。对一些旧城改造或是改造城中村的相关项目，在与居民谈判交流或是与政府相关部门进行交流的过程中，在有涉及到赔偿费用和过渡安置方面的问题时，既要尽量放低自己的姿态和位置，又要对自身相关的利益进行周全的考虑，因此谈判交流之前要将相关的谈判计划和流程、赔偿原则和标准都设计好，在达成一致前，要尽量减少公司相关的赔偿费用。

（五）合理规划长短期负债比例，降低财务风险

适当增加公司长期负债相关的比例，对于稳定公司资金，保证公司项目资金的充足，直至公司完成和出售项目之后将资金收回，对于公司的有序运作、平稳过渡阶段都是非常有利的，与此同时，也减少了一定的财务风险。以下方面可以减少公司的流动负债所占比例，第一，滚动发行的中长期的企业债券、中长期的公司债券、中长期的优先票据等，并用以代替公司即将到期的流动负债。第二，考虑增加相关的美元融资，相较于目前中国的不少融资，美元融资相对而言其期限会比较长。尤其是国内政府对于房地产行业收紧融资的大环境下，可以在公司现有的融资方式的基础上，增加一些海外的融资渠道和比例，例如：发行相关的美元债。

四、结语

本文主要以房地产业相关的项目为例，研究分析房地产行业主要的融资模式，并结合现阶段我国融资市场的实际情况，提出目前公司所存在的问题以及解决这些问题针对性的有效措施，从而希望能对房地产公司融资起到借鉴和参考的作用。

参考文献：

[1]谭磊.浅谈房地产项目融资模式[J].科技致富向导，2012（26）：86.

[2]李恒毅.房地产项目融资风险评估[J].湖南经济管理干部学院学报，2006（05）：35-36.

[3]姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息，2009（12）：200-201.

（作者单位：广西农垦股权投资基金有限公司）