新形势下房地产企业投融资方式的创新探究

2021-02-21 08:26张南
中国集体经济 2021年4期
关键词:创新对策投融资房地产企业

张南

摘要:文章主要针对房地产企业投融资方式展开研究,首先阐述其重要性,然后结合企业投融资活动中存在的不足,重点提出了几点创新发展对策,主要包括加强房地产基金的合理应用、合理应用经营性物业贷款融资、加强产融结合方式的应用、注重房地产证券化等,旨在实现投融资方式的创新发展目标,取得良好的经济效益和社会效益,从而使房地产企业的稳健发展目标得以实现。

关键词:房地产企业;投融资;创新对策

现阶段,在房地产企业发展的强大推动作用下,房价过热现象越来越严重,这已经得到了房地产企业内部的高度重视和关注。基于此,一系列宏观调控政策的出台,如限购限贷和资金监管等,对房地产企业产生了很大的影响,在融资渠道减少的情况下,不利于房地产企业融资活动的顺利进行。而且加剧周期性竞争局势的出现。因此,对于房地产企业而言,应认识到融资问题与房地产企业发展之间的关联性,对自身实际情况进行分析,合理设计融资方式,确保融资难关的顺利渡过,从而为房地产企业的发展保驾护航。

一、房地产企业投融资方式创新的可行性因素分析

在房地产企业融资方面,其局限性突出,所以在新形势下,企业要不断创新和完善融资方式,旨在确保企业健康发展和进步。由于房地产企业具有资金密集型特点,所以在项目各个阶段中都需要投入大量的资金。对于以往传统融资方式而言,主要以银行贷款为主。现阶段,在中央提出新的经济发展方针的影响下,我国货币政策开始出现紧缩化现象,而且商业银行的贷款门槛越来越高,银行的监督和管理力度也愈发明显。针对经济发展并不快的地区,资金的扶持严重缺失,而且相比于发达国家,其金融资源并不多,所以相比于其他地区,常规贷款业务成本较高。由此可以了解,加强房地产企业融资方式创新是至关重要的,已经成为了企业发展的重中之重。

二、房地产企业投融资活动中存在的问题

(一)资金管理力度不足

对诸多房地产企业的经营模式进行分析,前期置地、工程建设以及销售回款等得到了广泛应用,在经营建设过程中,外界因素极容易影响到工程项目的竣工时间,所以不利于房地产企业经营效益的提升。基于此,一些房地产企业融资目标不易实现,而且借助金融机构贷款的融资方式,其滞后性特点显著,对于企业的发展不容忽视。此外,一些企业出于资金视角,盲目扩张现象比较严重,从而加剧财务风险的出现,甚至使企业面临负债经营的危机,所以无法顺利实现企业经营发展目标。

(二)融资形式的单一性显著

对于房地产企业来说,作为重要产业之一,资金密集性较高,而且明确提出了对资金的需求。但是在实际上,一些房地产企业的投融资形式的单一性特点明显,而且其效率并不高。对其原因进行分析,主要是因为相关政策过渡限制房地产企业融资渠道,其中,海外投融资得到了充分体现,相关政策的审核具有较高严格性和复杂性,而且对于投融资金额的限制性也比较突出。现阶段,金融结构贷款,在投融资方式中普通应用,国家宏观调控限制着这一融资方式的发展,进一步增大了审核力度,企业贷款条件越来越严格化。在信贷政策收紧的情况下,资金断裂现象经常出现,甚至会造成企业倒闭现象的出现。

(三)融资规模愈发缩小

分析以往经济金融运行情况,在资本市场中,融资规模缩小化现象愈发严重。目前,企业贷款余额的增长趋势明显,如果增长速度过快,银行贷款在融资方式中占有着较高的比重,所以诸多房地产过于依赖银行。结合2019年央行发布的统计数据了解到,在2018年12月月末时,房地产人民币房地产贷款余额、房地产开发贷款余额分别在39万亿元、11万亿元左右,同比2017年分别增长20%、22.6%。结合以上数据,银行贷款,在房地产资金来源中占据着重要地位,所承担的风险显著,严重限制着企业发展。

此外,针对一些中小型企业,由于经营管理活动的合理性不足,所以出现投融资风险的几率也比较高,进而威胁到房地产企业的正常发展。

三、房地产企业投融资方式的创新对策

(一)加强房地产基金的合理应用

对房地产企业的发展情况进行分析,房地产基金融资具有潜在的发展空间,其中,房地产私募基金融资,在融资方式中具有较高的有效性。基于此,可以给予资金和信息的安全强有力的保障。基于房地产企业视角,私募资金融资方式在不同阶段中的应用,可以满足企业发展既定需求,尤其針对上市的大型企业来说,这种融资方式的应用,可以将诸多战略投资者吸引过来。而基于中小房地产企业角度,对于股权改造的实现具有极大的帮助,有助于负债经营问题的顺利解决。

在资金方面进行分析,对于私募基金融资来说,其广泛性特点较为突出,可以将外部企业资金予以吸引,而且可以为获取社会投资创造条件。比如,在2019年房地产论坛上,中信资本控股有限公司以国家政策作为切入点,对金融与地产的关系予以探讨,认为当前融资方式的停滞状态明显,一些房地产企业的再融资风险发生几率较高,而且在国际融资环境收紧的影响下,无形中加剧了企业的发展压力。而地产资金融资,可以将企业财政压力保持在合理范围内,为负债问题的解决提供帮助。

(二)合理应用经营性物业贷款融资

对于经营性物业贷款来说,主要是指贷款抵押物以现有物业为主,其最长期限为15年左右。该贷款方式的应用,具有灵活的还款方式,而且操作的简便程度较高,针对企业经营发展现状,可以确保还款流程规划的科学性和合理性,将借款企业的还款压力降至最低,并对财务管理成本进行有效控制,确保金融机构贷款的顺利取得,顺利渡过融资难关。

由此可以看出,经营性物业贷款融资具有一定的应用价值,但是在融资过程中,应对潜在风险予以高度重视,对贷款后的管理风险加以严格控制,将相关租售现状予以充分了解,然后对企业现金流量进行合理估算,将还款计划的科学性和合理性发挥出来,使还款的时效性目标得以实现。

此外,经营性物业贷款具有庞大的资金数额,要想防止贷款资金集中风险的出现,应与银团贷款结合在一起,将贷款风险予以分散化处理,从而不断提高房地产企业的运营水平。

(三)加强产融结合方式的应用

对于产融结合进行分析,主要是指集中整合产业资本和金融资本等,注重将企业经营多元化和资金虚拟化发挥出来。其中,对从产到融进行分析,主要是指实现部分产业资金向金融机构的顺利过渡,而对从融到产进行分析,主要是指借助空中实业资本方式的应用,确保平均收益的顺利获取。目前,诸多房地产企业高度重视产融结合这一融资方式,对于房地产企业发展的促进作用显著。

一般来说,生产、交换以及消费等阶段,是房地产企业经营过程花费的重要构成,而金融机构的融通服务,可以保证各个阶段的实施。在实施产融结合过程中,应将贷款管理落实下去,加强房地产金融市场的多元化发展,防止错误倾向的出现,将产融结合融资方式予以完善化,基于广泛视角,实现投融资市场环境的顺利构建,确保高度的全面性和公正性。此外,房地产企业应加强风险意识的构建,做好人才储备工作,顺利处理好产融过程中出现的不足,从而实现房地产企业稳定发展目标。

(四)注重房地产证券化

在提高企业经营效益过程中,房地产证券化融资的作用不容忽视,可以为企业渡过投融资难关提供帮助,而且有效维护好投资活动。在房地产证券化方面,房地产信托投资基金发挥着重要的作用,相比于其他融资方式,房地产信托投资基金,可以防止对金融机构贷款融资方式过于依赖化,而且还可以将房地产投资渠道拓展开来。基于本质视角,房地产信托基金的投资产品主要以发展优势项目为主,通过获取租金的方式,确保投资回报的顺利获取。房地产信托投资基金在美国非常流行,具有门槛低、流通高等特点,所以说,房地产信托投资基金的现金流具有高度的稳定性,而且升值空间明显,有助于将投资者的回报率提升上来。

需要注意的是,房地产信托投资基金仍然需要不断进行探索和改进,对目前发展趋向进行分析,该融资方式具有长效机制优势,有助于将企业投融资渠道拓展开来,确保企业财务水平的稳步提升,将负债率保持在合理范围内,同时在抗通货膨胀方面具有较高的优势。

四、房地产企业融资发展的实施要点

第一,注重房地产融资法律法规的完善。目前,通过法律规范的制定,可以对房地产企业的融资行为予以规范化,将金融机构的放贷程序的规范性提升上来,但是法律的规范性有待提升,很难与房地产企业的发展需求相符合,甚至会加剧房地产融资市场的混乱化局势,造成房地产企业融资风险的出现,引发企业经营危机。因此,要加强法律法规的完善化,对融资工具的具体形式和收入来源等予以明确化,规范化发展融资方式和过程等。同时,在法律法规进一步完善后,可以对企业融资结构予以最大程度地优化,确保融资比例的合理性,防止出现过渡融资问题,造成经济泡沫现象的出现,从而成为我国金融市场发展的“绊脚石”。

第二,加强多元化融资平台的构建。当前企业的融资产品,不利于稳步提高房地产企业的融资效率,银行信贷在一些小型房地产市场中得到了高度关注。所以加强房地产市场融资模式的创新,可以将企业流动效率和融资速度提升上来,为房地产企业多种融资方式的组合提供便利性,将融资风险保持在合理范围内,并合理化控制好融资成本,确保利润最大化目标的实现。加强多元化融资体系的构建,可以与不同类型企业的融资需求相契合,以免企业过于依赖银行信贷,防止融资风险的出现,并将融资结构保持在最优化状态。

第三,提高内部融资能力。要想促进房地产企业融资活动的顺利进行,政府和各界金融人士应积极参与进来,当然企业要注重将自身金融系统予以不断优化,借助信用评级,使投资人的自信心提升上来。此外企业在项目选择方面,应将市场调查工作落实下去,将市场占比份额适度提升上来,不断提高人才机制构建的完善化,促进资金预算和资金利用水平的增强,从而共同致力于企业内部融资能力。

五、结语

总而言之,在房地产市场发展中,融资方式的多元性突出,要想与时代发展需求保持高度的一致,房地产企业要弥补传统投融资方式中存在的不足,不断创新、与时俱进,注重创新投融资方式,有力保证企业的投融资活动,对企业资金链条予以进一步优化,确保房地产企业在激烈的行业竞争中始终立于不败之地。

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(作者单位:无锡地铁资源开发有限公司)

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