长租公寓市场发展的危与机

摘 要：本文首先分析了住房租赁市场的发展前景，其次，阐述了长租公寓市场存在的问题，最后，从长租公寓的管理模式、经营内容、建设管理的智能化应用及长租公寓企业员工的素质要求等方面，对长租公寓未来的发展提出了建议，以供借鉴。

关键词：长租公寓市场;存在的问题;发展建议

隨着整个房地产业进入“白银”时代，各级城市逐渐步入以存量房交易为主的时代，房地产行业将面临新的发展机遇。而住房租赁市场作为房地产三级市场的重要组成部分，不仅关系着房地产行业未来的发展，也关系着“全国人民住有所居”这一目标的实现。

一、住房租赁市场发展的政策支持

为了发展住房租赁市场，让人们住有所居，国家从2015年以来出台了多项政策，如2015年1月6日发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，2017年7月18日发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，2017年8月21日出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，2019年、2020年7月住建部和财政部联合发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》与《2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，内容涉及规模化住房租赁企业的培育、房地产投资信托基金（REITs）的发展、住房租赁交易服务平台的建设、租赁住房的供应、集体建设用地建设租赁住房试点等。

二、长租公寓市场需求巨大

随着城市化进程的推进，越来越多的人口涌向城市，初入社会的大学生、进城打工者以及其他流动人口等都需要解决住房问题，可以说，只要城市化在发展，租赁市场就在发展。目前，发达国家的租赁房屋和租赁人口占比均在30%以上，而我国的租赁房屋占比18%，租赁人口占比11.6%，现有的份额已经形成了万亿级的广阔市场，参照发达国家的租赁比例，我国的租赁市场还有很大市场空间。其次，一二线城市的高房价迫使很多外来者推迟购房年龄，数据显示，北上广深等一线城市青年的平均购房时间已超过了30岁，且不断在增长，因房价压力而加入租房群体的人数不断增多，租赁市场可见依然会持续上升。此外，随着居民可支配收入的提升人们对居住环境的要求越来越高，提供优质服务和居住品质的长租公寓受到越来越多的新生代群体的喜爱。

三、长租公寓市场存在的问题

2012年-2017年，长租公寓市场在政策的支持下一路向好，然而在市场表象背后，部分长租公寓运营商为了争抢市场份额，开始采取一些不正当竞争手段，且由于制度监管的滞后性，最终造成企业经营不利。2018年开始，各种“爆雷”频出不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓、蛋壳、青客等相继爆出问题，行业备受打击。而在新冠疫情的影响下，长租公寓招租难度加大，许多品牌公寓不得不宣告倒闭。据天眼查统计，截至2020年12月，全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。

鉴于长租公寓频频“爆雷”事件，房东和租客的权益得不到保障，2019年12月25日住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，意见中对办理住房租金贷款业务进行了规定，并要求住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户。2020年9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。2021年2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局、北京市互联网信息办公室、北京市地方金融监督管理局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止“长收短付”，严控“租金贷”拨付对象。

四、长租公寓市场未来发展之路

上海易居研究院智库中心预测，未来十年将是住房租赁市场快速发展的阶段，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源，租金规模可达3.86万亿元。到2030年，中国房屋租赁市场的租金规模将超过4.6万亿元。

根据我国住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规模化住房租赁企业市场份额仅2%，品牌租赁机构更是寥寥无几，房屋租赁市场发展空间巨大。此外，资本市场和政府部门也向租赁企业伸出了橄榄枝，通过外部资本、资产证券化等多种途径开始为行业“输血”。

由此可见，长租公寓市场发展前景可待，未来可期。那如何在多方利好的情况下，抓住机遇，将长租公寓企业经营好呢？

首先，利用大数据、线上平台优化长租公寓管理流程，提高管理效率。

在大数据、数字经济时代，使用已有的数据资源和线上平台，优化管理流程，通过大数据了解客户需求，以更快、更精准的方式为客户匹配租赁房源，提高客户的找房效率，为客户节约时间，并建立租客之家，通过线上平台，为租客提供一站式租后服务。

其次，在经营内容上，应寻求可持续发展的利益增长点，可通过提供多元化的租后服务，如家政服务、软装服务、咨询服务、娱乐休闲服务、医疗教育服务等，实现企业经营收益的增加。

再者，以技术助力长租公寓的建造与管理，提升租客的居住舒适度，满足新时代租客的居住需求。利用5G技术，构建智慧公寓和智慧租赁社区，营造智能生活，畅享未来科技生活。

最后，要提升长租公寓经营、服务人员的综合能力。未来，作为长租公寓的租客，他们往往需要更好的居住感受，哪怕是以支付较高的租金为代价，所以，长租公寓的经营、服务人员要有领跑居住消费的能力，要能够为租户提供更优质的产品和服务，让租客喜欢长租公寓，对提供服务的长租公寓企业有更高的认可度和忠诚度。

参考文献：

[1]巴曙松.疫情之下地产行业前[EB/OL].https：//www.guandian.cn.2020.3

[2]苏志勇.住房租赁市场半年回顾与展望[J].北京：中国房地产报.2020.7.

[3]浙江统计局网站http：//tjj.zj.gov.cn

[4]杭州透明售房网http：//www.tmsf.com

[5]凤凰网.https：//www.ifeng.com

作者简介：

范小琪（1981—），女，浙江金融职业学院，房地产经营与管理专业。

项目来源：浙江金融职业学院2019年度基本科研业务费一般项目（2019YB34）