住宅项目全过程造价精细化管理研究

徐珊珊

摘要：国民经济的发展需要建筑行业发展作为支撑，其中住宅小区建筑项目则是建筑行业发展的重要推动力。近年来，城市建设水平不断提升，人们对居住条件提出了更高的要求，建设高水准的住宅小区项目已经成为必然趋势。由此，作为建筑企业，无形中增加了工程造价管理压力，材料成本、人工成本等也在不断增加，如何做好住宅项目工程造价的有效管控，融入全过程、精细化管理理念，成为决定企业项目整体效益的关键。本文将从住宅项目造价管理现存问题出发，结合实例探究住宅项目全过程造价精细化管理策略。

关键词：住宅项目;造价控制;全过程;精细化;策略

住宅项目为房地产开发的主要项目，随着住宅理念的更新，智能化住宅、绿色化住宅等成为住宅项目发展的新趋势。在新的住宅项目发展理念下，市场竞争热度不减，作为建筑企业，应从降低住宅项目成本出发为企业的永续发展提供动力。由于我国住宅项目产品构成要素多，影响工程造价的因素多，虽然近年来已经对全过程理念、精细化理念加以应用，但由于主客观条件的限制以及不可控因素的影响，全过程精细化管理成效仍有待提升。

1 住宅项目造价管理现状

我国对于住宅工程项目造价管理一直较为重视，但是就目前的管理现状来看，还存在以下问题：一是对全过程造价管理理念贯彻落实不足。没有将工程造价控制与工程项目全过程结合起来，导致无法实现对工程项目造价影响要素的全面把控。二是对精细化造价控制理念贯彻落实不足。住宅项目中涵盖较多影响工程造价的因素，若缺乏精细化管理理念，将导致出现对影响工程造价因素的控制疏漏，每一个项目环节都存在复杂的造价影响因素，包括施工材料、施工设备、施工技术以及人工操作等，任何一个环节出现问题都将导致工程造价管理效益低下。三是缺乏完善的工程造价管理体系，造价控制分工不明确。对制定好的造价管控方案执行不到位，且工程造价管理人员对全过程、精细化控制模式认知不够深入，缺乏先进的工程管理经验，导致造价管理成效不明显。

2 住宅项目全过程造价精细化管理体系

全过程造价精细化控制模式强调了造价管理活动的全面性和针对性，其中较为关键的为工程计价、工程造价管理活动。政府或地方批准工程计价活动，实施主体为相关部门或行业协会、企业等。工程计价活动主要包括编制定额计价体系、维护工程计价信息等。工程造价管理的概念可划分在宏观管理层面，在具体实施过程中，对相关法律法规、规章制度等的依赖性较强，涉及到工程造价管理法律法规和标准两个部分。就工程造价管理实践来看，在全过程造价精细化管理体系中，最为基础的构成部分为法律法规和定额计价体系，下图1 为全过程造价精细化管控体系：

全过程造价管控模式是当前住宅项目工程造价管控的主要模式，同时提出了精细化管理要求，强调加强各个主体间的沟通，包括业主、设计单位、工程监理方和施工单位等，从决策阶段直至竣工结算阶段，均需要进行造价精细化管控，同时要把握好建筑工程造价与建筑工程质量、进度以及安全等的协同关系，不断完善住宅项目工程造价管理体系，全过程、精细化造价管控工作的开展提供支持。

3 基于实例探究住宅项目全过程造价精细化管理策略

某住宅小区建设项目总建筑规划面积为101462.37 平方米，小区内规划有4栋建筑物，有3栋高层建筑，同时小区内公共基础设施配备完善，建设有幼儿园、健身场所、休闲场所等。下表1为该项目的主要经济技术指标：

3.1 决策阶段管理要点

3.1.1 项目投资可行性研究

在此阶段，研究人员应掌握项目建设规模、市场环境等信息，对项目预期收益水平、技术完善度、项目风险等进行评估，据此可有效防止出现决策失误。可行性研究的关键在于合理预估未来发展趋势，对项目可能存在的风险以及变更情况等进行评估，可借助BIM技术等先进手段，模拟项目建设情况，集成项目进度、项目质量以及成本等模型，提高可行性研究的可靠度。

3.1.2 项目造价投资估算

（1）估算项目投资额

可采用指标估算法对投资额进行科学估算，依据造价管理部门发布的造价信息，在估算出各单项或单位工程造价的基础上，最终汇总出总投资。本工程在估算项目投资额时，首先依据建造主题内容对项目各单位、单项工程进行划分，具体划分为产类部分、辅助生产类部分、办公和福利部分以及其他类费用。并依据费用形式进一步细分工程费用，具体划分为建安工程费和设备及工器具购置费等，依托投资估算造价指标对单项工程或单位工程造价进行科学估算。基于此，结合造价行业规定的计价程序对工程建设其他费用、基本预备费用等进行估算，最终形成项目总投资。找出与本工程项目相似的建筑工程项目，在规模相似的前提下，可迅速估算出本工程项目的实际投资。进一步对比现有资料，本项目与部分项目规模、时间等类似，可通过指标估算法编制投资估算。

（2）编制项目投资估算表

通过科学编制项目投资估算表，可精细化的展示项目建设过程中各阶段的具体费用。在具体编制项目投资估算表时，应重点关注建安工程费、设备及工器具购置费、前期费用等，通过投资估算表的合理编制，为各项支出提供精细化的参考。

3.2 设计阶段管理要点

3.2.1 优化设计思路

本工程项目在设计过程中，将设计优化与工程造价控制充分结合在一起，通过推广标准化设计与限额设计的方式，实现对工程造价的有效控制。以限额设计为例，在设计前期，以项目设计任务书、投资估算等文件为依据，设定造价控制上限。设计人员关注项目建设方案在均衡各项经济指标和功能指标方面的必要性，结合市场定额，合理制定限额设计方案，并注重提高设计方案的灵活性，以应对市场环境以及设计变更等的造价控制需求。

（2）应用价值工程

价值工程在设计过程中是一个较为常用的理念，即对各种设计方案进行比选，选择出性价比最高的经济管理方案。依托价值工程，使用者可准确掌握成本投入与功能效益之间的关系，并可实现对成本的定量计算，帮助择优选出工程方案。价值工程的具体公式为：研究对象的价值=研究對象的功能/研究对象的成本。

3.3 招投标阶段管理要点

一是准确编制招标控制价。重点依据施工图纸和招标文件编制工程量清单，详细计算每一项工程量。反复确认、审核工程量清单，无误后将工程量清单、招标文件交送至投标单位，作为投标依据。造价控制人员应参照招标文件，查看主要设备、材料的详细信息，包括清单和技术要求等，结合市场行情，合理编制投标控制价。二要仔细清标。重点审查施工方案、工艺流程等要素，尽量降低其对工程造价的影响程度，同时详细核查报价，确保及时发现错算漏算、价格组成不合理的部分，确保投标文件完整、准确、合规。三要合理评标。选择投标单位时，可采用经评审的最低投标价法，确定每个投标书的综合得分，得分最高者中标。为避免出现通过低价中标、通过施工变更签证弥补差价的行为，应明确投标标准，即禁止以低于成本价的报价提供投标文件。参照前提编制好的招标控制价，以其中规定的评价方法进行评标，报价过高或过低的投标文件予以筛除，基于此，对剩下的投标文件进行科学、客观的评分，同时注重对分项工程进行详细评估，确保中标者具有强大实力和较强的责任意识与规则意识。

3.4 施工阶段管理要点

3.4.1 工程变更控制

工程变更会引起工程量清单以及工程数量的变化，当出现上述情形时，应按照以下策略进行造价控制：分析已标价清单，若其中有与变更工程项目适用的，则应采用该项目单价，若没有适用的，则参照类似项目单价。无适用清单且无类似工程项目的，则要依据变更工程资料、计量规则和计价办法等确定变更项目单价，发包人确认后可执行调整。

3.4.2 现场签证

要根据工程变更方案、造价控制要求明确现场签证内容，并注明详细信息，如时间、地点、工程部位、变更事由等，同时要附注造价相关信息，包括计算简图、原始数据、阶段方式以及结算单价等。在对签证进行编制时，则要依据施工合同条款，掌握约定的签证递交时限，承包人有义务按时给发包人提交签证的增减额及结算情况。同时，要关注合同约定的签证手续、流程，对签证单实行编号制管理，减少重复签发现象的发生，基于此建立签证台账，严禁随意修改。

3.4.3 施工索赔

当工程出现造价纠纷时，将进一步引发索赔事项，索赔是合同双方根据合同内容合理维权的行为。承包人主动性较强的阶段为工期进行到25%-75%这一阶段，应把握这一机会，利用此阶段大力解决索赔事项。要全面掌握索赔依据，收集相关资料，如工程合同、工程量清单、施工图纸、施工现场记录、市场信息资料等。同时，要掌握索赔技巧，索赔事项应单项提出，并及时处理索赔，避免延期，可通过合同条款的制定规范索赔行为，并合理规避索赔风险，实现有效、规范索赔。

3.5 竣工阶段造价控制的重点

竣工结算阶段是住宅项目工程造价管控的重点，也是全过程造价控制的关键环节，在此计算进行造价精细化管控，具体应把握以下管控要点：一是详细审查项目建设成本，提高责任意识，确保结算文件所列的各项工程款均不存在错算漏算现象。在工程结算时，应严格控制不属于工程建设过程中的工程量，认真比对各分项工程单价，降低错算漏算出现的概率。二是提高资料支撑意识，仔细核对竣工决算依据，收集好发承包合同、现场变更签证等资料，并确保资料均有甲乙双方盖章。三是关注存在的不确定因素，常见的可能导致费用增加、取费基数变更等原因如多算工程量、不可抗力因素等。工程造价管控人员要精准把控计算偏差，可采用信息化的计算方式，通过专业计算软件提高计算精度，并定期审核，及时纠正偏差。四是要做好价款结算，明确不予结算情形，常见的为“未经监理工程师或是甲方代表同意的价款”等。

4 结语

加强住宅项目工程造价控制，要有机融入全过程造价控制、精细化造价控制理念，将把握项目造价控制特点、难点问题作为出发点，构建完善的全过程精细化造价控制体系，明确各阶段造价控制方案、策略。同时，要明确降低住宅项目成本和造价风险这一目标，基于此围绕投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段以及竣工阶段，合理落实全过程精细化造价控制策略，推动住宅项目造价管理水平逐步得以提升。

参考文献：

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