探析中国物业管理存在的法律问题及其对策

摘要：目前，我國物业管理体系仍不完善，导致存在物业管理关系混乱等问题，业主的权益可能会受到非法侵害问题，导致引发物业管理纠纷。本文主要针对目前中国物业管理存在的法律问题进行了解，并结合实际情况思考有效的对策，希望能够为物业管理体系的进一步完善做出一些努力。

关键词：物业管理;法律问题;物业部门

目前物业管理中存在物业管理关系的不公平性问题，业主往往承担着不合理的义务，同时其权利也没有受到有效的保护，甚至可能会遭受到来自物业管理人员的侵害，产生相应的物业管理问题，本文对此进行分析，希望能够进一步完善我国物业管理体系。

一、中国物业管理存在的法律问题

（一）房屋维修资金收不齐而导致的房屋维修和管理不及时

对于房屋装修问题产生的影响因素中，除了开发商收缴的物业维修基金没有全部收齐之外，承建的房屋修建的房产公司已经破产，还有一些没有破产的公司不愿意缴纳房屋维修基金等。

（二）由于居民欠缴物业管理费而导致物业公司发展受到影响

物业管理费是物业公司能够开展有效管理的重要资金来源，也是物业管理公司能够生存和发展的基础部分，目前我国已经制定出了一些物业公司收费标准体系制度，但是仍然存在一些物业公司在具体管理的过程中自行收费，擅自讲价，不按照国家方面的政策和制度来执行，也没有和业主协商，导致物业管理服务体系不完善，物业服务恶劣，在物业范围内经常会产生物业管理公司以及业主之间的矛盾和纠纷，使业主欠缴物业管理费。

（三）由于业主委员会操作的不合理而导致物业管理工作的顺利开展受到影响

业主自身的管理意识薄弱，存在物业管理信息障碍。长期以来，我国采取福利分房的体系，使业主对于自身的用房和公共设备的维修保护管理方面意识不足，业主委员会自主管理小区劳心费神，又没有资金报酬，导致业主委员会对于居住小区的公共事项部分采取淡漠化处理方式。

（四）小区整治过程中资金不足，导致小区的硬件设施始终难以完善

在小区发展过程中，尤其是一些老旧的小区由于存在历史问题而房屋陈旧，在对其整治过程中需要大量的资金作为支撑。但是实际中，可能会由于开发商或产权单位的经济困难而难以开展相应的整治工作，甚至开发商已经破产倒闭，因此在小区的物业管理过程中，物业管理部门面对高额的诊治费用时，存在资金困难问题无法顺利开展工作[1]。

（五）物业公司员工素质水平不高，导致物业管理公司发展受到限制

一些物业管理公司为了降低成本使用一些专业素质水平不高、文化程度低的员工，这些员工没有接受过专业性的培训，自身的专业基础薄弱、职业意识不强、仪容仪表不佳、服务态度更差，难以达到物业管理方面的基本要求，使居民对于物业管理体系不认可，影响到居民缴纳物业管理费的情绪。在此之后，由于物业管理费收费困难的问题，物业管理公司经济效益并不良好，员工的经济收入更差，导致服务管理的效率更低，陷入了恶性循环的体系中，影响到了物业公司的管理水平，也影响到了小区的管理效果。

（六）物业管理的过程中范围过大，导致业主以及物业管理的矛盾增加

在物业公司管理过程中，由于其经济实力以及专业知识更强，在物业管理合同的履行中就会存在一些滥用职权的问题，他们不断扩大自己的管理范围，导致在对小区公共管理的部分受到到影响，业主们成为了这种体系下的被动接受者。

二、完善中国物业管理法律体系的相关策略

（一）明确物业管理基金的主要设置目的

在物业管理法律体系中，应当明确物业管理基金主要设立的目的是为了能够支付在物业管理活动中产生的一些非预见性开支，尤其是为了能够维护建筑物公共部分的正常运作以及功能修正而产生的一些支出[2]。

（二）了解物业管理服务收费市场体系的市场导向

在物业管理过程当中需要结合业主的实际承受能力来进行定价，通常一些物业管理企业都需要依靠其他的经营收入才能够勉强维持其经营发展中的收支平衡，这种现象说明目前的物业管理服务体系收费标准并不十分合理。物业管理体系作为一种市场性的行为，需要满足社会主义市场经济的客观规律。因此，物业管理服务收费也应当按照市场规律来执行。相关的责任人需要结合市场规律来协商价格，应当明确规定服务收费标准的导向是各个方面的协商定价基础，将其作为物业管理服务费的收费标准。

（三）完善物业监督体系

在物业管理体系中需要进一步完善物业管理侵权业主投诉机制，从而能够使业主对物业管理侵权人进行及时的监督，并由国家物业监督管理机构来对物业管理部门进行外部监督，体现出物业监督体系的重要价值，促进物业管理部门工作的有序开展。

（四）重视对物业管理人员的培训

在物业管理的过程当中，人员素质的水平会影响到物业管理的效果，因此需要重视对物业管理人员的技能培训，使其能够具有专业知识，并在行业内进行模范人员的评选，使行业内的其他人员都能够朝着这个模范人员努力，提高物业管理的综合水平[3]。

（五）完善物业管理立法工作

在法制建设过程中，立法体系会直接影响到行业的发展情况，物业管理市场的不规范和物业管理制度的不完善存在直接的关联。因此需要重视在物业管理活动中立法体系的完善，确保各方面的主体权利义务清晰，使各方利益都能够得到有效的保护，发挥政府的监督管理职能，使物业管理过程中存在的业主以及物业矛盾问题得到有效的解决。

结语：

总体来说，目前我国在法律方面仍然存在一些物业管理问题，导致物业管理水平不高，在此基础上需要进一步健全和完善物业管理制度，构建更完善的法律体系，促进物业管理水平的提高，为业主提供一个更良好的居住环境。

参考文献

[1]苗淼.前期物业管理临时管理规约法律问题分析——以中国与泰国的比较为视角[J].经济师，2019，06：76-78.

[2]刘立敏.物业管理常见的法律问题探究[J].现代商业，2018，12：169-170.

[3]李松霖.物业管理中的法律问题研究[J].商，2016，08：224.

作者简介：陈彩琳（1978—）性别：女 汉族 籍贯：广西凤山 职务：凤投集团投融部总监 学历：大学本科 研究方向：法律和财务

（凤山县国有凤山林场 广西 河池 547600）