我国长租公寓“租金贷”的规制困境与制度优化

于小东

关键词：长租公寓;租金贷;风险;法律规制

中图分类号：F299.23        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2021）31-0084-03

一、长租公寓“租金贷”的内涵与风险类型

（一）长租公寓“租金贷”的内涵与法律关系

“租金贷”是指，租客在与长租公寓运营商签订租约的同时，与该运营商合作的贷款机构签订带有消费金融性质的小额贷款合约。其模式是租客租房的同时向贷款机构申请贷款，贷款机构把租客所贷的全年（或半年）租金一次性支付给长租公寓运营商，租客则按月向贷款机构偿还贷款。“租金贷”本质上是一种将借款用于居住递延服务的消费信贷业务。

长租公寓“租金贷”涉及的法律关系包括：第一，长租公寓运营商与房东的形成租赁法律关系。实践中，长租公寓运营商通过“委托合同”取得的“托管权”，与通过租赁合同所确立的“转租权”并无实质区别。第二，长租公寓运营商与租客形成转租赁关系。第三，长租公寓运营商与贷款机构间并无借贷法律关系，但双方一般通过商业合同约定彼此之间的其他权利义务，如“租金贷”返点及相关费用的支付等。第四，贷款机构与租客之间成立借贷法律关系。第五，房东与租客之间无直接法律关系。

（二）长租公寓“租金贷”的风险类型

1.“租金贷”条款隐蔽性强，租客由于欺诈等原因“被贷款”。对租客而言，特别在月付租金的情况下，接受“租金贷”服务意义不大，对此还要承担额外的利息，随着非银机构的介入，“租金贷”的利息将更高。长租公寓运营商往往通过各种隐性手段异化租户与承租人之间的租赁关系链条，使租客和贷款机构之间产生信贷关系，造成租客“被贷款”[1]。……