老旧小区改造中的问题和对策研究

王颖辉 （陕西省建筑职工大学，陕西 西安 710068）

1 老旧小区改造的背景

目前，我国城市住宅进入存量与增量并重的时期，城市建设的重点转入对存量住宅的提质增效上，老旧小区改造成为我国现阶段城市建设的一项重要内容。2019年，住建部、发改委和财政部三部门联合发布《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》，城镇老旧小区改造工作全面展开。据统计，我国需要改造的城市老旧小区共16 万个，建筑面积约为40 亿m ，约占存量住宅的12%，涉及4200万户居民，上亿人口，量大面广。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9 万个，涉及居民近700 万户，数量上比2019 年翻了一番[1]。2021 年，我国新开工改造城镇老旧小区计划达到5.3 万个[2]。老旧小区改造在全国范围内广泛施行，对于改良居民生活环境，提升居民生活品质，改善城市风貌，促进城市更新，具有重大意义。

2 老旧小区现状

2.1 楼体老旧破损

老旧小区因建造年代久远，楼龄长，楼体往往老旧，破损情况严重。外墙或涂料斑驳，或瓷砖脱落；窗体陈旧，阳台凌乱；连接外部与楼栋的单元门有的缺失，有的虽有，但是早已坏损，年久失修，形同虚设，存在极大的安全隐患；楼体内部公共空间墙面脏乱，楼梯间窗户玻璃残缺，楼梯栏杆、扶手破损，急需修缮。

2.2 配套设施落后

老旧小区配套设施落后主要体现在以下两方面：一方面，保障居民日常生活的基础设施老化乃至缺位，如：上下水管网、电路、燃气管道老化；屋顶防水损坏；屋面保温缺乏；北方地区供暖设施不足、多层住宅未设电梯，光纤网络不通等。此外，垃圾分类配套设施也需与时俱进进行增设。另一方面，提升居民生活质量的公共服务设施不足，提升居民生活质量的公共服务设施是在保障居民日常生活的基础设施得到完善以后进一步提升的内容，包括公共活动场地、健身设施、娱乐设施、停车场地、活动室、物业用房等。

2.3 景观环境欠缺

老旧小区的景观环境整体较差，远不能满足当前居民对绿化景观环境的需求，也需同步改进，现状具体表现为：①绿化覆盖率低，老旧小区多乔木，少灌木、少绿地或无绿地，绿化覆盖率远低于新建小区30%以上的规范标准；②景观环境缺乏，因建设年代久远，受当时设计思维的限制，老旧小区住宅建筑多以规整的行列式布局，而且楼间距狭窄，缺乏景观环境空间，导致景观环境不足，景观层次单一；③现有绿化景观空间杂乱，因管理维护缺位，老旧小区仅有的绿化空间往往杂乱不堪，景观破败，存在绿化空间被杂物侵占，功能异用的现象。

2.3 管理维护不到位

老旧小区多建于20 世纪80、90 年代，以单位自建职工福利房居多，缺乏专业化的物业管理团队，管理简单、松散。在维修养护、停车管理、治安管理、绿化美化、卫生保洁等方面都无法与新建小区相提并论，致使道路破损、路灯不亮、私搭乱建、杂物随处堆放、卫生脏乱的现象普遍存在，严重影响老旧小区的居住环境品质。所以，老旧小区的物业管理和服务水平亟待提升。

3 老旧小区改造中存在的主要问题

3.1 改造的片面性，缺乏整体性

老旧小区改造的内容涉及多个方面，以往的老旧小区改造通常以“头疼医头，脚疼医脚”的单项改造居多，尤其以沿街立面改造“半边脸”式的面子工程居多，甚至出现外立面一改再改，重复改造的现象，缺乏针对整个小区的综合性整治。片面化改造，要么重外观，轻内在功能；要么重建筑，轻环境，从而带来反复改造、多次扰民的问题，也导致建筑和环境相互不协调，缺乏美感，整体效果不佳。

3.2 改造的粗略化，缺乏精准性

老旧小区改造中常因前期调研、评估不足，致使改造忽略单个小区的实际情况，形成一刀切，改造模式化。事实上，各个小区需要解决的重点、难点问题各不相同。有的小区由于规划设计标准低，基础设施落后；有的小区公共活动空间少，绿化养护难；有的小区机动车停车位少，治安隐患大；有的小区没有物业管理，环境卫生差等。改造中，一味追求改造的速度，盲目套用标准、方案，忽视小区的个体差异性，致使改造浮于表面，既浪费财力、物力、人力，又使得老旧小区真正需要解决的问题容易被忽略掉，改造品质不高、效用低下。

3.3 改造的阶段化，缺乏持续性

老旧小区改造是一项涉及方面广、持续时间长的系统性工程，在改造过程中，不光涉及各项改造，还包含各项改造之间的衔接和改造过后住户的使用和反馈。在以往的小区改造中，往往改造一轮过后，改造工作到此结束，没有住户使用情况调查，改造成效究竟如何，不得而知；或是上一轮改造和下一轮改造之间没有衔接，缺乏延续，致使改造成果得不到巩固和进一步的提升。

4 老旧小区改造实施对策

4.1 设计先行，综合改造

新一轮的老旧小区改造不同于以往“穿靴戴帽”式的单一的形象工程，而是实实在在提升老百姓居住生活水平的惠民工程。因此，老旧小区改造不仅是针对小区难点、重点问题的专项性改造，而且也是全面的综合性改造。在具体设计中，可参照我国2019年发布的《城市旧居住区综合改造技术标准》，其中将老旧小区改造的内容归纳为六大类二十项，包含室外环境、道路与停车、配套设施、房屋、建筑结构、建筑设备的改造[3]。依据该标准，可实行“优选项目+拓展项目”的菜单选择模式，分类引导确定老旧小区改造内容，将重点、难点问题优选，其他问题拓展开来，做到既全面又突出重点。

通过整体规划设计，统筹改造方案，把握改造内容，做到既考虑单体建筑、又兼顾外部景观环境；既注重建筑内部的实用功能，又照顾到建筑外部的美观艺术。此外，老旧小区改造需要设计引导施工全程。在实施过程中，严格遵照设计，依照方案施工，切忌大修大改，确保设计的落地实施。

4.2 保留特色，有机更新

在老旧小区改造过程中，切忌急于求成、大拆大改。老旧小区改造，提倡精细化设计，小规模、渐进式的微改造。所谓微改造，就是在前期充分调研的基础上，全面掌握改造内容，理清重点、难点问题，分清主次、有重点、有步骤、小范围、持续性的实施改造。先修缮基础性的、再完善提升类的。循序渐进，逐步改善，切不可急于求成，粗制滥造，一蹴而就。渐进式的微改造，有利于在全面综合性治理的基础上，切实解决各个老旧小区的重点、难点问题，实现精细化改造，从而满足不同居民的多样化需求。

在老旧小区改造过程中，切忌照搬套用，千篇一律。老旧小区改造，需要尊重老旧小区的历史，保留老旧小区的特色。老旧小区住户多以老年人为主，老年人在此居住时间长，对小区充满感情和回忆。因此，在改造设计中，融入城市的人文、历史、风俗等非物质要素，保留特色，甚至添加特色，留住记忆，让老旧小区的建筑和环境更加富有人情味，以此保护城市的历史文化、延续城市的记忆，有效促进城市可持续发展，做到系统、全面、持续性的更新[4]。

4.3 尊重民愿，居民参与

老旧小区改造涉及社区居民、社会组织、设计施工单位、政府部门等多元主体，居民是老旧小区的使用者，所以，也应该是改造的参与者，缺少居民参与和拥护会使改造在各方利益博弈中因无法平衡需求而受阻[5]。因此，在老旧小区改造过程中，必须深化公众的参与程度，吸纳居民的多元诉求，尊重使用者的愿望，以居民为中心进行设计和改造，增强改造的针对性和适用性。

在方案前期调研工作过程中，通过现场勘查、问卷调查、与居民座谈等多种形式，找出待改造小区的个性化问题所在，有针对性地进行设计，突出改造的重点。在方案设计过程中，通过直观易懂的效果图，向居民展示设计方案，方便居民了解小区改造的具体内容，并广泛征集居民的意见和建议，提取合理的成分融入方案，完善方案。在改造实施过程中，通过公示规划设计成果，让公众参与监督，促进方案的贯彻实施。老旧小区改造，政府不大包大揽，鼓励以居民为主体，由居民参与改造全过程，进而延续到管理中，实现共建、共管、共享。

4.4 引入物业，长效管理

老旧小区改造完成后需要建立一个长期管理运营和维护的机制，来巩固老旧小区改造的成果，正所谓“三分建设，七分管理”。现代化的物业管理，拥有专业的管理团队，可以提供给住户专业化、高质量的物业管理服务，有利于维护好老旧小区改造的成果，不断服务于居民，提高居民居住的舒适度和满意度，满足居民日益增长的对高品质居住环境的需求。

在具体的物业管理实施过程中，可以尝试多种不同的方法模式。如：①物业公司打包连片、区域性管理模式，以降低管理成本；②“条块结合、以块为主、纳入社区统一管理”的机制，让物业管理与社区管理相互扶持、相互督促；③根据小区规模选择居民自治与市场结合、非营利机构代管、居民互助等[5]。总之，老旧小区没有统一固定的管理模式，需要引导居民根据实际情况自主协商选择，实现共管自治。

5 结语

老旧小区改造是一项涉及方面广、持续时间长、由表及里、从硬件到软件、从物态换新到生态营造的系统性工程。老旧小区改造，不再是片面化的单项改造，而是设计统领的全面性综合整治；老旧小区改造，不再是阶段化的粗略改造，而是尊重历史，突出特色，持续性的精细化改造。