集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

覃刚

一起关于确认房屋买卖合同无效的纠纷历经一审、二审和再审，省高级法院最终认定涉案房屋虽是集体土地上的房屋，但不是宅基地上的房屋，确认房屋买卖合同有效。我们通过一个案例探讨集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定问题。

1 基本案情

2007年4月22日，SH服饰有限公司（以下简称SH服饰公司）租赁了位于D县某街道办事处的一宗土地后，在该土地上建设了教学楼、宿舍楼各2座，钢结构厂房4间。次年，SH制衣有限公司（以下简称SH制衣公司）在该宗地上设立，法定代表人李某某。

2016年2月16日，SH制衣公司与申某某、王某某签订了《房屋买卖合同》，约定将上述租赁土地及地上建筑物全部转让给申某某和王某某。SH制衣公司以被转让的土地系SH服饰公司从D县经济技术开发区管委会、D县FG镇政府租赁而来为由，诉请至法院，请求确认双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同。

2 法院判决

一审法院认定涉案土地为集体土地，SH制衣公司没有取得涉案土地的使用权，不具备土地出让的主体资格，双方签订的以转让土地使用权及土地附着物为内容的《房屋买卖合同》违反《土地管理法》的强制性规定，认定合同无效。

申某某、王某某不服一审判决，向HZ市中级法院提起上诉。二审改判认定合同有效。原告不服，向省高级法院申请再审，再审裁定驳回SH制衣公司的申请。

3 律师分析

3.1 《合同法》关于合同的效力问题

本案的焦点在于对双方签订的《房屋买卖合同》的效力认定。……