以当事人利益衡平为视角的《民法典》时代擅自转租合同效力认定

卢 荣

（湘潭大学法学院知识产权学院,湖南 湘潭 411100）

1 问题的提出

擅自转租是指承租人未经得出租人同意或者违背出租人禁止转租的约定，将其承租的租赁物租给第三人的行为。承租人擅自转租租赁物，其与第三人之间的转租合同效力如何在理论和司法实务中一直存在争议。在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）时代，有关的法律、司法解释和最高院所著著作对擅自转租的合同效力有着不同的认定观点。对此，理论界主要存在三种学说。然而，现根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第七百一十六条，擅自转租合同效力的认定问题仍不能得出一个统一的认识和解决方案。

在现代社会，转租特别是不动产转租已经成为普遍现象。擅自转租，对承租人而言，最为有利。租赁合同一般租期较长，承租人前期投入资金往往较大，如一旦出现承租人难以继续履行租赁合同时，转租则成为承租人的内在驱动和选择，其既可以因此收回前期投资，也可避免承担违约的赔偿责任。对次承租人而言，可以获得自己愿意得到的承租使用的发展机会。但承租人擅自转租存在一定潜在风险，有可能损害出租人的合同利益。对社会整体经济而言，维护交易、促进合同的生效和履行都具有维护经济发展的积极意义。因此，从当事人利益衡平的角度出发，对《民法典》第七百一十六条的适用做出符合市场经济规律的法律解读尤为必要。……