基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理

任星莉

【摘要】随着社会与经济的快速发展，商业地产行业也面临的巨大的挑战。如何提升房产企业的市场竞争是当前很多人关注的热点，基于此本文就对租赁信息数据共享中心的房产精细化管理进行了探究，希望能够给房产行业的同行提供借鉴经验。

【关键词】租赁信息数据共享中心;房产;精细化管理

某房地产公司（以下简称“公司”）成立于2000年，注册资金5000万元，现有员工35人。公司原经营范围为房地产开发、投资管理、房地产销售等。目前资金比较紧张，没有土地储备，无在建开发项目，自持大量商业地产，主要经营内容是围绕公司持有的存量房产进行销售和租赁。公司资产总额52000万元，其中80%为存量商业房产;年租赁收入2500万元，经营利润200万元。

1、基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理背景

1.1商业地产行业形势严峻——外部环境

2016年12月中央经济工作会议上明确提出“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，表明既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，50余城市随后出台了楼市限购政策;2017年“十九大”报告明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，为住房制度改革指明了方向，随后土地供应制度、金融财税政策、市场监管等纷纷出台政策，持续加强对房地产市场的调控监管力度，再加上受经济形势下滑影响，房地产市场慢慢变冷，特别是对重要投资领域的商业地产的空置率持续攀升，商业地产去化难度日益加大。

1.2在商业地产销售遭遇瓶颈的情况下，房产租赁成了确保企业正常经营的稳妥方式。——内部环境

受宏观经济下行及房地产市场调控的影响，公司持有存量房的销售也日益严峻：2017年销售3套商业地产，实现收入906万元;2018年销售2套商铺，实现收入658万元;2019年销售1套商业地产，实现收入63万元。公司目前没有土地储备，结余资金有限，如此不稳定且单薄的销售收入难以维系公司后期的经营发展，因此，完成公司存量房的全面租赁，成为确保公司生存及发展的最可靠方式。

1.3公司持有存量房产均为商业地产，地址、环境及房屋结构以及历史数据方面存在不同程度瑕疵，影响了租赁的实现。——物业自身缺陷

公司持有的存量房产均为商业地产，包括：位于较繁华的香港中路的某高端写字楼、市北区老城区的商超及商业网点、崂山区中档商务写字间等。由于大多数房产都是股权转让款抵顶取得，并非优质房产，有的是物业费水电费成本高、有的房屋结构设计不合理、有的位置较偏周边环境较乱等情况，在与周边新建写字间和商铺的市场竞争中不占优势，租赁难度较大。

1.4存量房产地点分散、业态多样、品质不一、租赁相关的基础数据零碎而分散，影响了租赁业务开展的效果。——基础管理薄弱

因公司取得房产已近十年，期间企业改制、人员变动，各房产租赁的参考性数据缺失，基础管理工作相对薄弱，对租赁形势的分析和研判不够透彻到位，未形成一套切实可行的数据信息系统，这使得在接洽客户和服务客户时缺少依据和抓手，无形中影响了交易的顺利达成。

2、基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理的基本内涵和主要做法

2.1基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理模式的基本内涵

根据58同城、安居客发布的《写字楼调研报告》，租赁成本、区域和交通状况等是多数企业选址时的核心考量因素。而在实际工作中，各营销推广人员对上述信息掌握的不深不细不透且说法不一，未形成统一而规范的输出口径。为此，確定建立“基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理模式”，即建立租赁信息数据共享中心，将所有存量房产的位置、面积、房产性质、业态、周边环境、成交记录、收益率、价格成本费用情况、客户特点及经营状况等等信息整合汇总在一张表中，并以此为依据进行分析总结，分区域、分行业寻找聚焦目标客户，摸索总结出寻找和稳定客户的途径和措施，从而实现房产零空置率的经营目标。

2.2基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理的主要做法

2.2.1设立课题小组，开展研讨

公司对面临的市场现状、持有存量房屋的现状、客户需求状况等等进行系统分析，结合公司年度经营目标，设立以财务审计部牵头、营销部配合的专门的课题小组，开展头脑风暴。结合存量房的现状，围绕盘活过程中存在的困难和问题，提炼梳理关键要素，分析总结破解的方法。

2.2.2分工合作，制定计划，收集整理基础数据

结合各自的业务特点，对小组成员进行初步工作分工：财务审计部主要是从资产性质、状态以及租赁效益等方面分析每套房的价值曲线图，搭建信息框架;营销部根据曲线图，结合宏观政策、业态经营形势、周边经营环境、市场需求情况、客户群等情况进行分析归纳。

在对每套房基础信息收集后，对每一套存量房编号，建立信息卡片，信息内容包括资

产编号、房产权证号、面积、地址、规划用途、核算科目、入账时间、资产价值、租赁合同历史、租赁收入、持有成本、经营效益、房屋结构分析、周边环境分析等等。

2.2.3整合数据，形成租赁信息数据共享中心

在上述信息整理齐备的基础上，财务人员负责将所有数据和信息进行整合汇总，形成统一的综合分析，搭建起“租赁信息数据共享中心”模型。

通过这个共享信息平台，营销拓展人员就可以轻松查阅到与租赁房产相关的信息数据，避免以前出现的相关信息不完整、模糊不清、不对称不一致等情况，方便在寻求目标客户中更加有的放矢，在与意向客户洽谈过程中，能较为准确进行解释说明，从而更好地促成交易地达成;同时，在与现有客户的沟通过程中，也能对照历史数据变化进行客观分析和对照，以更方便稳定客户，避免客户流失。

2.2.4利用租赁数据信息共享中心，建立“租赁到期预警小程序”

根据前期租赁过程中出现的客户退租、降租、申请减免租等情况，通过因素分析法进行原因分析和总结，认为公司在签订租赁合同后的与客户的沟通和服务以及监督方面存在瑕疵。对此，建立“租赁到期预警小程序”，根据租赁合同对每套在租房产的相关信息录入程序，在租赁数据信息共享中心插入函数，对每套房屋的租赁期间进行公式设定，按照到期前3个月、2个月、1个月分别黄、橙、红颜色标注，监控合同执行情况，包括租金支付是否及时、客户反馈经营状况、租赁房产及配套设施使用维护情况等等，特别对未及时交纳租金的客户要引起高度重视。提前提示预警，以便于有充足时间与客户沟通、储备新的客户，避免出现空租情况，有效防损止损。

3、基于租赁信息数据共享中心的房产精细化管理的效果

3.1利用租赁数据信息共享中心，形成“两大特色基地”

针对崂山区写字间特点，并结合周边环境需求，定位写字间以“青少兒培训为主，办公为辅”的市场定位，加强在崂山区学校、幼儿园、游乐场等青少儿活动频繁的区域进行推广;同时结合其独特地理位置，虽然距离金融一条街有一段距离，但由于距离崂山区政府、财政局、税务局较近，购物及交通非常便利，而办公场所较少的特点，有针对性地向规模较小地公司宣传推广。

针对香港中路商业地产距离“五月的风”、青岛市政府等青岛市地标性建筑一站路地辐射区域内，配套设施新、周边交通购物方便、商业办公氛围浓等特点，对于东区办公写字间区域设定“以高端办公为主，成人培训教育为辅”地市场定位，加强对建筑设计公司、商贸公司等地推广;对西区公寓区域整体打包给酒店公寓经营公司统一打理。

通过市场调研，结合成本费用数据，设定各个区域及房产合理的收益比率及价格区间，统一在租赁信息数据共享中心反映。既能保证公司收益，又能确保房产全部实现租赁。

3.2迎合公司全员参与、全员营销的管理思路，租赁数据信息共享中心的信息共享作用得到充分发挥

公司目前没有新的开发项目，人员变动，专职营销人员不多，而存量房产的盘活任务又较重，为此，公司提出全员营销理念，通过一定的激励手段，调动全员利用可支配时间和资源进行营销推广。而租赁数据信息共享中心的建立，使大家在保证必要的商业秘密的前提下，都可以共享房产的主要信息和数据，由此可以更有效地进行宣传推广。同时，也让大家了解到公司目前地现状，能够更加增强公司地团队凝聚力，为了公司更稳定健康发展，都贡献一份自己的力量，更能促成公司目标的达成。

3.3财务人员主动参与公司经营管理能力进一步提升

现代企业的财务人员，不再是数字的搬运工，必须转变思维习惯，立足业务数据信息，从财务管理的角度，提炼出适合企业发展的数字信息。公司此次开展的基于租赁数据信息共享中心的房产精细化管理工作，是业财融合管理模式的一次新的尝试。通过开展此项工作，财务审计部人员从思维习惯到业务技能都得到了提升，同时与业务部门的沟通进一步融洽，提升了财务人员的管理意识，学会从全面理解业务的角度去解释和对接业务部门的各种问题，从而更准确地提供支持和合作，相辅相成，协同发展。

4、不足和优化计划

因时间关系，此次租赁信息数据共享中心的建立使用的是EXCEL表格工具，不可避免地存在不及财务管理软件程序得稳定性、快捷和准确性;同时，信息共享中心的选取的指标虽然全面但未经过认真筛选，对其有效性尚待总结、分析和调整。为此，后续希望通过优化、精简指标，并力争通过财务管理软件建立一套业务操作系统进行推广和应用。

在此基础上，会逐步探讨推广到存量房产的销售转让方面。在充分的市场调研和研讨情况下，建立一套更加行之有效的模式，为推动尽快盘活处理公司存量房产积极探索，从而为公司今后的项目开发和高质量发展提供更加有力的支持。