公募REITs首秀

黄慧玲　路迅

从当前国内情况来看，REITs还是以机构投资者为主。图/IC

万万没想到，再一次刷新公募基金史上最低配售比例纪录的产品，竟是基础设施公募REITs（房地产投资信托基金），这一创新品种。

5月31日，首批基础设施公募REITs公开发售，全部一日售罄。经过大比例战略配售以及网下投资者认购之后，首批REITs留给公众投资者募集的份额均不多。根据认购价格计算，面向公众投资者的合计募资规模约为20亿元。但根据沪深两市交易所的公告，此次发行吸引的公众投资者的认购资金达到487亿元，公众配售比例最低只有1.76%。

与公众投资者的高涨热情相对应的，是关于“公众是否适合参与REITs”的大讨论。支持者认为REITs为普通人提供了优质资产的低门槛投资方式。反对者认为REITs与普通基金差异较大，设计复杂，且底层资产判断难度较大，不适合普通投资者。

REITs是否适合普通投资者？现在没买的话，上市后再买来得及吗？二级市场价格将折价还是溢价？《财经》记者从业内了解到，监管层对首批REITs资产审批要求很高，资产质量相对较高。目前REITs投资者仍以机构为主，场内换手率大概率较低。

《财经》记者发现，有一个问题可能被大部分公众投资者忽略了：此批REITs均采用成本法估值。基础资产买入时间点的价值为资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，所以理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。这也意味着，产权类REITs的资产增值部分无法体现在基金净值中，但可能体现在二级市场里。……