房企盈利能力

盈利性是房企经营表现的重要考量指标之一，但随着中国房地产市场逐渐成熟，房地产行业的盈利水平也在随之下降。

“2020中国上市房企盈利能力TOP10”榜单，对利润规模、盈利效率等指标进行多维度考察。经过激烈角逐，最终万科在众多上市房企中表现突出，夺得榜首。

作为老牌头部房企，万科在营业收入、息税前利润上体现出明显的优势。同时，维持了较为稳健的营业收入增速，发展潜力可期。华润置地规模虽稍显不如，但较高毛利率为其增色不少，结合稳健的经营状况，最终位居榜眼。另外，保利地产、龙湖集团也以出色的运营和稳健的财务状况，分列三四名。除碧桂园、万科等龙头房企之外，规模稍小的龙光集团也凭借较高毛利率和营业收入增速，跻身本次榜单。

1 毛利率降中有稳

盈利性是房企经营表现的重要考量指标之一，但随着中国房地产市场逐渐成熟，房地产行业的盈利水平也在随之下降。

根据历年样本房企毛利情况可发现，2010年左右房地产行业毛利率整体较高，而且利润水平相对较为分散。随着房地产行业发展的成熟，毛利率分布更加集中。预计2020年样本房企毛利率的中位数水平与2015年基本持平，没有显著变动（本文所指毛利率，为去除营业成本后的利润率）。对比于毛利率，房企的息税前利润（EBIT）则在过去10年实现了长足的发展。中位数来看，2010年EBIT中位数仅为8亿元，而在2015年增长至16亿元，预计2020年样本房企EBIT中位数将达到57亿元。此外，还预计个别房企EBIT水平在2020年会超过1000亿元。为更好显示分布情况，图1横轴坐标进行了对数变换。

2 房企运营效率差距显著

对比候选房企间的营业收入，可以看到出现了较强的行业集中度。

通过图2，可以发现前两家龙头企业的EBIT水平显著高于其他企业;同时，除前6家龙头企业外，其他企业的EBIT均不及最高值的一半。

值得注意的是，从几家龙头企业情况来看，房企从总营业收入到EBIT的转化效率不尽相同，总营业收入最高的4家房企中，有2家房企EBIT转化率显著低于另外2家房企，这也意味着这2家房企的经营效率不高。另一方面，可以发现第二梯队的房企从总营业收入向EBIT转化方面效率反而更好，这一定程度上体现了两种经营策略一即第二梯队房企在经营上没有过度注重规模扩张，而是加重了对经营效率的关注。

3 营业收入增速放缓

与毛利率趋势类似，房企总营业收入三年移动平均复合增长率在过去7年呈现缓慢下降趋势。从中位数来看，2013年末（2014年初）房企总营业收入三年平均复合增长率高达26.1%，而在随后的2014-2019年期间，可发现房企总营业收入的增幅并没有明显降低，尤其在2018年出现了小幅反弾。

预计，2020年房企的总营业收入增长率（三年复合平均）会再度出现较为明显的下降，特别的，2020年年底总营业收入增长率会首次跌过20%。

这也意味着，过去多年房企保持的高速增长率可能将迎来转折，进入更成熟的低增長阶段。

2020中国上市房企

偿债能力TOP10

评选参考指标：财务能力（速动比率、EBTIDA/总负债、净负债比率、现金短债比、总货值等）、管理能力（企业团队组织与建设、企业管理模式、企业领导力与执行效率等）、商业模式（产品的独特性、革新的生产方式、营销方式与组织、资金运用及融资等）、品牌价值（企业品牌熟知度、企业品牌认可度、社会贡献等）。