企业投资回报

经过多方面审慎评估，融创中国相较去年跃升一位，登上“2020中国上市房企投资回报TOP10”榜首。融创中国在疫情冲击下，EBIT依然实现了高达26%的增长，归母净利润增幅逾36%，为未来充足的投资回报提供了良好保障。

碧桂园则凭借出众的息税前利润获得榜眼，华润置地、中国海外发展、金地集团等以较高的投资回报率、股息派发记录等关键指标，取得了较为优异的名次。

此外，龙光集团则以出众的投资回报率、净资产收益率得以跻身榜单十强。万科虽然投资回报率、归母利润增长偏弱，但凭借其他指标的综合表现，入选榜单十强。

1 整体净资产收益率或有改善

对于上市公司而言，抛开企业社会责任不谈，经营目的之一是提升股东财富。这不仅仅在于资本利得，更在于定期稳定的股利，股利也是股票价值的来源。可预期、稳增长必然是股利发放的重要考量。

从候选房企过去10年股息数据看，大部分房企保持相对稳定的股息率，标准差基本在5%以下。就过去五年平均股息率而言，候选企业五年平均股息率的中位数为3.96%，75%的候选房企平均股息率在5.32%以下，同时，仅有25%的房企平均股息率不足1.94%，见图1。

若将股东回报口径扩大，考虑上市股东的权益回报率（ROE），即归属于上市股东的净利润与上市股东权益的比值，可以发现，过去10年ROE整体水平基本保持稳定，见图2。

2020年受到疫情影响，部分房企在营收及利润上都出现下挫，影响程度则与房企关注的业态、项目地点等因素有关。尽管如此，预计ROE的整体情況不会大幅恶化，从分布情况来看，整体ROE分布情况较2019年出现了改善，但也有房企因为疫情等因素在2020年出现了亏损。

转看房企对全部投入资本的回报情况，这里投入资本指归属母公司权益、总负债、现金及现金等价物的总和。从而，投资资本回报率可以更好地衡量房企对资金的利用效率。2010年候选房企整体的ROIC（投入资本回报率）水平较高，但也更加分散，不同企业资金利用效率差距较大。随着行业的发展成熟，可以发现不同房企间的差距正在逐步缩小。而回报水平降低，一定程度上由于行业成熟后利润空间下降造成，见图3。

预计2020年候选房企ROIC分布情况将与2019年类似。受疫情等因素影响，房企间会出现一些分化，因此ROIC对比2019年分布将更为分散。截至2020年末，预计候选房企ROIC的中位数为2.5%，同时约有半数的候选房企ROIC处于1.79%至3.57%之间。

2 候选房企EBIT实现5倍以上增幅

转看房企归母净利润的增长情况，预计过去三年归母净利润的复合增长率分布情况将会相对集中，75%候选房企复合增长率将不会超过28%。个别复合增长率出现异常的，多为上市不久的房企。

同时，可发现一些房企没能保持正的复合增长率，部分原因在于没能保持持续增长的净利润，尤其在疫情冲击下，部分房企利润下挫，影响了增长率。资本结构的转变，归母权益的增长，也是拉低这一指标的原因之一。

转看规模方面的数据，候选房企的EBIT规模整体上实现了5倍以上的增幅，头部房企拉大了与平均水平的绝对值。从财报数据来看，2010年候选房企EBIT中位数为8.25亿元，而在2019年EBIT已经增长到56.64亿元。EBIT最高房企在2019年达到1153.7亿元，2010年EBIT最大值是中位数的21.7倍，与2019年的20.4倍基本保持一致。

预计2020年候选房企EBIT中位数为101.0亿元，而均值为181.5亿元，分布存在明显右倾，即头部房企的EBIT规模显著高于行业平均水平。预计2020年头部房企EBIT规模最大值约为1200亿元左右，半数候选房企的EBIT在60亿元与197.5亿元之间，见图5。