产业规划如何让理想照进现实

作者简介：陈方勇，佰仕会（北京）投资管理有限公司董事长。

科技与地产结合，可以排出这么一串顶真格的词组：科技园区、园区产业、产业地产和地产科技，其实说的是完全不同的四件事情。科技园区讲的是科研成果转化逻辑，园区产业是收租的房东逻辑，产业地产是为产业配套房地产，地产科技则是用科技来赋能地产提升运营效率。

以中关村区域的科技园区为例，原来做科技园区谈不上有多高利润，却有最稳定的现金流，也不用担心会变成夕阳产业，因为每天打交道的都是朝气蓬勃的新兴企业，不用害怕会有人离开或者倒下，只要守住最有活力的地盘（比如清华北大的周边），总是会有新鲜的血液来完成新陈代谢。如今科技园区似乎一下子热闹起来，无地可拿的地产商杀了进来，头部科技企业甚至开始自己买楼甚至拿地盖房（比如阿里、腾讯、字节跳动、京东、B站、美团等），这就让科技园区的生存空间一下子逼仄起来。

所以产业真的是规划出来的吗？在产业园区这件事上，现阶段只有两种可行的逻辑：一是政府主导的开发区模式，收益体现为税收而非地租;另一种是产业地产模式，甚至可以说没有地产逻辑的支撑，就没法支持民营主体下的产业园开发。就园区资产而言，“园”是企业所为，“区”就必须由政府来主导。园区最重要的在于產业聚集，而不在于形式是厂房还是写字楼，金融街可以认为是“金融产业开发区”，清华科技园实际就是以科技企业入驻为主体的写字楼群。成功的产业聚集很大程度上是事后的确认，真正的聚集原因其实来自于人群的偏好，人群基础决定产业基础。

在园区的运营中，有两个办法可以显著提高竞争能力。一是像文旅一样操盘科技园区，用“咖啡+美术馆+艺术装置”的组合来提升园区品质;二是地产科技，即数字化赋能。数字化运营能实现三个方面的改善：①保留证据，让一切可追溯，可以形成积累，从而推导改善路径;②形成与用户之间的链接，让经营用户成为可能，可以实现精准对接服务;③提高运营效率，如通过算法实现提质增效，节省人力，降低成本。对于科技园区而言，地产科技还意味着应用场景，可以完成市场参与下的试验、展示和销售，2G或2B都有很好的转化效果。

科技与地产之间始终还是处于朦胧状态的接触，科技代表着改变人类生活方式的梦想，地产则代表着满足基本刚需的现实，当二者之间只是停留在概念上的接触，就是两个平行世界，而一旦他们之间发生了融合，就有可能发生改变彼此命运的突变。

相比简单粗暴的“唯地段论”，越是靠近C端（最终用户）的资产越是体现这样的认知转变：资产的价值将主要体现为经营现金流的折现，而现金流的实现则更多体现为与核心用户之间的链接强度，选择地段（或区域）更多体现为对地方政府的选择。无论科技园区、园区产业、产业地产还是地产科技运营，都需要抓住最关键的要素（政府、产业、金融、人才、土地），加以赋予灵魂的专业运营提升（场景、会员、智能、算法、温度），找到价值洼地，打开非租空间，提升信用等级，锁定最终用户，实现对等红利。