基于宅基地流转的旅游型乡村发展策略
——以吉林市为例

忻益慧 朱思慧

(河北建筑工程学院，河北 张家口 075000)

0 引 言

受城乡统筹发展影响，我国的乡村建设发展在现阶段广受关注.乡村旅游作为当前乡村振兴的主要产业形式，成为诸多领域的重点研究对象.旅游型乡村主要分布于城市周边区域、风景名胜区及具有特色资源的区域.我国的乡村旅游自上世纪80年代开始发展，由早期的零散分布逐渐发展出田园综合体、乡村民宿、共享农庄、国家农业公园等多种规模化经营模式.总体看建设空间的不足是其难以形成规模化、市场化发展的主要阻碍因素.

长期以来对宅基地空间的粗放利用造成资源浪费，村民权益受损.2018年中央一号文件针对宅基地集体所有权、农户资格权和房屋使用权提出了“三权分置”的相关概念，宅基地所有权划归农民所有，在政策层面实现了对乡村宅基地流转的正向推动，如图1.在宅基地流转改革的背景下，实现旅游型乡村土地资源的功能转变，提高资源利用率，对于推动乡村旅游产业升级具有重要意义.

图1 宅基地“三权分置”

1 旅游型乡村宅基地研究现状

本文涉及的宅基地流转，即土地所有权归集体所有的基础上，拥有宅基地的农户可以将其使用权以转让、买卖等形式在具备申请条件的利益主体间转移.当前国内对于宅基地流转方面的研究，主要集中在其发展历程、流转必要性以及流转模式等内容.董新辉对宅基地使用权流转的改革发展历史脉络进行梳理，论证了“三权分置”是宅基地使用权流转的应然选择；杜宇能等基于城乡融合的理念，分析宅基地流转的影响因素，找出提升农村土地经济价值的方式；杨书萍分析宅基地流转过程中的诸多问题，提出通过规范宅基地流转市场及制度等形式，保障失地农民的权益.

我国将以乡村旅游为支柱产业的村庄定义为旅游型乡村，其通常具有丰富的旅游资源、交通区位优势及其他便利条件.当前我国乡村旅游发展的主要制约因素为建设空间不足、资金缺乏.作为村庄空间规划建设资源的主要组成部分，宅基地流转能够盘活土地资源，合理的功能置换能够为乡村旅游产业的发展提供充足的建设空间及资金支持，更好的推动乡村产业发展.

下面通过对吉林市旅游型乡村建设现状调研，结合多位学者在乡村旅游产业领域的研究成果，将宅基地流转及乡村旅游产业建设进行综合思考，在宅基地流转背景下，从乡村建设用地开发视角切入，对旅游型乡村的建设策略进行研究.

2 吉林市旅游型乡村建设发展状况

吉林市有“北国江城”之称，是著名的“雾凇之都”，境内居住汉、满、蒙、回、朝鲜等35个民族，自然环境及文化均具有浓郁特色，是东北地区重要的旅游城市.研究吉林市旅游型乡村的建设能够反映东北地区乡村旅游产业的建设发展状况，对于东北地区及相似文化环境区域的研究具有重要意义.

上世纪80年代，吉林市的乡村开始利用其自然环境及民俗文化资源优势发展旅游产业，东北雪原环境、少数民族生活环境及烧烤等特色餐饮成为旅游体验项目的主体，总体资本投入较少，对于旅游开发用地规模的需求相对较低.宅基地以其使用方便、成本低廉的特征成为乡村旅游开发的主要空间载体，推动了以农家乐为主体的个体农户经营的乡村旅游发展，促进了乡村产业结构的优化调整.

但是长期以来相对固化宅基地制度制约了吉林市乡村旅游产业的发展.吉林市现行的宅基地制度主要以自上而下的管理模式，在其为村民提供基本住房权利保障的同时，也造成乡村土地利用形式粗放、宅基地闲置.吉林市各自然村规模相对较小，村庄建设用地普遍较少，闲置宅基地不可流转直接导致了旅游产业发展用地不足等问题.

3 旅游型乡村建设制约因素

乡村旅游主要依托良好的自然生态环境，吉林市旅游型乡村主要依托雪原、温泉等自然风光，发展休闲农庄、森林人家等形式的旅游产业.本文以吉林市旅游型乡村黄河南屯、红石村、任家沟屯、拐子炕村等村庄为研究对象，研究吉林市典型旅游型乡村存在问题及土地流转及旅游产业发展需求，对于该区域的旅游项乡村建设具有一定借鉴意义.

3.1 旅游产业用地不足

吉林市旅游型乡村土地利用形式以居住用地为主，土地使用权分属不同产权主体，难以进行统一管理；村庄中村寨一户多宅现象，宅基地面积严重超标，土地利用率低.黄河南屯位于明城镇东部，距离明城镇政府4公里，交通便利，村庄规划范围内用地面积约为45公顷，村庄现状总用地52.57公顷，其中建设用地17.96公顷，占村庄建设用地34.16%，如图2.基地主要为一户一宅的形式，宅基地平均面积405平方米，与当前相关法规规定的167m2/户相去甚远.

图2 黄河南屯土地利用现状图

村庄建设用地相对较少，但空置房屋众多，存在过度占用土地现象，土地浪费现象严重，导致空间规划受限，旅游产业发展空间不足.土地使用权分散导致非建设用地无法集中开发，土地粗放利用限制了旅游服务设施用地开发.乡村旅游产业发展用地不足，难以形成规模化经营，极大的制约了旅游型乡村的品质提升.

3.2 服务设施建设不足

乡村道路建设不足、服务设施缺乏导致其经济发展相对缓慢，融资能力不足.红石村位于吉林省磐石市朝阳山镇北部，红石村风光秀丽，红石山环境独具特色，红石硅子抗联遗址被列为省级重点文物保护单位，也是吉林省级爱国主义和革命传统主义教育基地.

运用李克特量表对红石村及周边村庄的部分村民及游客进行调研，共发放问卷100份，回收有效问卷98份，回收率98%，通过SPSS19.0频度分析和交叉分析被调查者对于旅游型乡村各项设施优化建设需求得分，如表1.

表1 旅游型乡村服务设施优化建设需求度评价

由表1可知，吉林市旅游型乡村村民及游客对于对各项设施的优化均存在需求.基础设施优化需求度低，可知各项基础设施基本建设完成.旅游服务设施优化需求度较高，两项存在“高需求”，其中安全救护设施需求度最高，可知乡村旅游产业对于安全性的关注度较低，旅游服务设施配置不足，缺乏足够的停车空间，调研访谈中68%的被调研者认为虽然村庄为旅游产业的发展配置了停车场、导引等设施，但文化展示、旅游服务咨询等服务功能不完善，难以满足旅游产业化可持续发展需求.

3.3 旅游产业缺乏品牌建设

任家沟屯位于烟筒山镇南部，西邻官马溶洞，拥有丰富的旅游资源，依靠自然乡野资源，富有浓厚的乡村氛围.村庄产业经济主要以农业为主，旅游产业主要依靠对自然资源的开发利用，形式单一，粗放的生态环境开发模式不利于生态环境的保护.资本缺乏造成吉林市乡村旅游产业主要采用小规模分散经营模式，主要采用简单的农家院、观光采摘等形式，配套设施不完善，难以形成规模化经营.村民对于周边旅游资源的开发具有较强的主观能动性，但是各农户间的独立经营模式造成了村庄内部存在一定程度的恶性竞争现象，对于乡村旅游产业的路线规划及品牌打造造成不利影响.

4 基于宅基地流转的旅游型乡村建设策略

4.1 用地集约化，集中发展旅游产业

乡村旅游产业的发展以公共空间为基础，空间有限性成为制约乡村旅游产业发展的关键性因素.以宅基地流转的形式实现资源的优化配置，根据村庄实际用地情况及相关用地标准，实施宅基地有偿退出机制，对出让宅基地的村民进行经济补偿，将分散的空置住宅用地转化为能够集中布置旅游住宿、服务等功能的用地.通过土地空间的集约化利用，适应旅游型乡村产业规模化发展的需求，推动旅游型乡村的建设发展.

以黄河南屯为例，通过宅基地流转将村庄内土地集中利用，将村庄用地进行合理的功能划分，将居住用地集中布置在村庄北部，使当地原住民与旅游者的居住空间密切结合，形成民俗体验为主，具有村庄特色的居住空间及乡情体验区，打造农事体验、牧场稚趣、古城渔村等主题空间.对空置宅基地腾退所得用地进行集中开发，将村庄中部及南部的土地作为公共用地进行集约化利用，将其划分为入口互动区、花田景观区、养生度假区、水上互动区、生产科普区、乡情体验区等五个功能分区，如图3.村庄旅游空间由村庄内的旅游开发公司根据旅游产业发展需求进行开发，由村集体进行统一管理，打造规模化发展的乡村旅游产业.

图3 黄河南屯功能分区规划图

4.2 土地资本化，满足旅游产业需求

宅基地本身是一种有形的土地资产，通过宅基地流转以抵押融资等多种渠道激活其资产性，实现宅基地的资本化，形成政府主导、企业支持、村民参与的多元化融资形式，以多种渠道筹集资金，为乡村旅游产业的发展提供资金支持.以此完善旅游型乡村的道路交通形式、服务设施及各项管理功能.在保障当地村民生活需求的前提下，为游客提供良好的休闲、旅游环境，推动村庄旅游产业的规模化发展.

以拐子炕村为例，村民普遍具有明确的村庄建设及产业发展意愿，对以宅基地及地上建筑抵押融资或入股到旅游公司的形式持积极态度.村庄通过将原有宅基地进行置换，将其转换为旅游服务中心及配套设施用地，丰富空间功能，增加停车空间，满足旅游者使用需求，如图4.通过合理组织空间内的道路交通，串联各用地空间，形成多个体验区的综合利用.在不影响村民正常生活的基础上，增加旅游服务设施以满足游客休闲娱乐需求，如图5.

图4 旅游空间功能分区分析图 图5 旅游空间道路系统分析图

4.3 运营企业化，优化产业运营模式

当前旅游型乡村的产业发展主要有“村委会+企业共同投资”、“整体租赁+制度保障”以及“旅游开发公司+合作社”等多种经营模式.通过将宅基地资本化，将企业化管理模式引入乡村旅游产业的建设，组建以村集体为管理主体的旅游公司，集中旅游产业经营权，实现村集体旅游公司对村庄建设用地的集中经营管理及乡村旅游的有序运营.

以任家沟村为例，将置换所得的宅基地中的部分土地用于旅游服务设施建设，依托旅游产业的经营需求，打造田园农业旅游、农家乐旅游、村落乡镇旅游等多种主题空间，如图6.其他置换土地由旅游管理公司进行出租以招商引资，一定程度上可以缓解乡村旅游产业发展资金缺乏的问题，推动旅游产业的可持续发展.在村庄内建设特色民宿，在客源及旅游产品等方面实现统一管理，以解决村庄小规模农家乐造成的无序竞争问题.乡村旅游产业由个体分散经验转向企业化经营模式，所获利润由公司及农户按比例分配.

图6 旅游产业区规划

5 结 语

分散经营模式及相对固化的宅基地制度限制了乡村旅游产业的优化升级.本文在分析吉林市乡村旅游产业发展影响因素的基础上，基于“三权分置”的宅基地流转政策置换出旅游产业用地，扩大产业发展空间；以宅基地抵押或入股的形式为旅游产业发展提供充足资本，完善乡村旅游产业空间设施建设；以村庄为主体将土地集中经营，实现乡村旅游的产业化运营.为乡村旅游的规模化、产业化发展提供条件，打造旅游型乡村发展的新支点.研究存在一定地域局限性，实际项目中应以量化分析为基础，结合当地实际进行综合分析.