基础设施公募REITs的十字拓展

摘要：中国基础设施公募REITs政策落地非常高效，当前的结构设计是现有条件下最优的选择，提出简化法律结构;增加基金管理职能空间;推动中性税收;配套多种融资手段;以长租房入手，在政策监管下，拓宽资金流入市场开发渠道;释放商业不动产空间等建议。

关键词：公募REITs;融资手段;盘活资产

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）06-0010-13 收稿日期：2021-05-23

作者简介：周以升，高和资本联合创始人、执行合伙人。

1 中国公募REITs经历了从探索、酝酿到落地的发展历程

第一个阶段是探索期。早在2003年，监管层已启动公募REITs研究;2005年领展REITs上市，同年主要资产位于中国大陆的越秀REITs也在港上市;国内在实操方面落地要等到7年后，2012年银行间市场发行了天津保障房资产支持票据，是债务性融资的尝试;再之后权益型公募REITs的方向迎来了突破性创新实践，一个是2014年中信启航类REITs，另一个是2015年鹏华前海万科准REITs，这两个产品也形成了当前的“公募基金+ABS”的整个制度框架。

第二个阶段是酝酿期。这个阶段是公募REITs建构和探索的重要过程，其中有三个要素使公募REITs的诞生成为可能。首先，权益型类REITs的发展让股权类的投资人能够参与投资，股本金能够进入市场;其次，美国市场REITs常用的配套工具CMBS在中国市场出现;最后，类REITs发行实现脱离主体信用，即基础资产与集团公司的隔离。这三个条件的实现真正构建出公募REITs发展所需要的市场环境。其中重要案例包括2016年8月第一单CMBS“高和招商-金茂凯晨CMBS”、2017年10月第一个脱离主体的公寓类REITs“新派公寓类REITs”以及2019年9月首单基础设施的类REITs“沪杭甬徽杭高速类REITs”等。……