新经济形势下土地增值税清算风险管控策略

李晓应

【摘 要】本文从土地增值税清算工作在新经济形势下所面临的主要风险点出发，提出了新经济形势下土地增值税清算风险管控策略，目的在规避土地增值税清算工作中的税务风险，保证土地增值税清算工作能够顺利进行。

【关键词】新经济形势;土地增值税;清算风险;管控策略

引言

通过征收土地增值税可以调控房地产开发企业的开发、交易行为，能够促进房地产企业长期稳定的可持续发展，土地增值税清算工作能够有效降低土地增值税流失风险发生的概率。土地增值税清算工作具备较强政策性、业务量复杂的特征，这就会让土地增值税清算工作陷入较大财务风险之中，我们必须高度重视土地增值税清算风险管控工作。

一、新经济形式下土地增值税清算风险点

1.虚列开发项目成本。

使用土地的成本是按照评估土地的价值进行入账，通常情况下土地的评估价格中已经包含了无形资产的溢价，因此是比实际开发成本要高。在土地增值税清算过程中虚列开发项目成本主要体现在以下几点上：第一，虚开甲供材料发票，或是采用与施工方勾结对相关建筑安装工程发票进行虚开，直接虚增了建筑安装成本;第二，虚报工程项目，由于一部分税务部门对部分房地产开发项目的事前、事中、事后活动缺乏严格的监管，这就会引起以下问题：例如施工建设损失虚报、工程项目虚列;第三，多次、重复的列支相关安装成本，安装工作是一项专业性较强、系统化高的工作，因此企业在签订一部分安装合同的时候，将合同总价扩大化，例如将附属工程、水电工程纳入到合同中，同时在进行就土地的财务核算的时候将以上单项在工程成本中进行了结转;第四并未按照规定来对成本费用进行归集，完工成本项目费用中包含了日后项目开发所需要的费用等;第五扣除项目中包括了企业在整个项目开发过程中取得的全部相关借款利息支出，按照我国税法的具体要求，相关利息支出要严格根据转让开发项目来进行及时的分摊计算，经过金融机构出具贷款证明后，是允许进行相关扣除的，如果不能就不得对利息支出进行单独扣除。

2.少计销售收入。

首先，对销售收入不进行纳税申报。例如将“销售收入”科目纳入到“预收账款”科目范围之中，往来账目中长期挂“诚意金”的问题，定金计入“其他应付款”科目中，为了达到少缴税款，延迟申报的目的，未严格按照规定進行及时足额纳税。

其次，视同销售行为不纳入销售收入。例如奖励、捐赠、对外投资、赞助等形式都属于视同销售行为，施工工程款与完工房地产项目进行相互抵消、向职工、股东分配自建房产等，并没有将这些视同销售行为纳入到收入中。

再次，明显偏低的销售价格，例如采用优惠价格的方式将房产销售给职工。

3.利用关联企业来转移利润。

通常情况下一些房地产开发企业存在着较多的关联公司，例如建筑设计、咨询、物业管理、建筑施工等公司，以上公司彼此之间在进行大量关联交易过程中会对转让进行定价，再次对利润、成本进行了新的分配，这样相关收入和项目的增减就会影响到土地增值税的征收。其中通过关联企业来进行利润转移的主要途径有以下几种：第一，采用购销货物的方式来确定所转让的定价，一般来说房地产企业通常会采用“低进高出”、“高进低出”的方式，会高于市场价格向联企业采购相关施工设备和建筑材料，却采用内部低价的方式销售给关联企业房产;第二，购买劳务实现转让定价，房地产企业在为关联企业提供建筑咨询、营销策划和建筑设计等相关服务时，向其支付较高的费用，以达到转移利润的目的。

二、新经济形势下土地增值税清算风险管控策略

1.保证房地产销售收入确定的合理性。

企业在对商品房进行销售的过程中，应该及时预测和计算土地增值税，保证预测销售所得扣除项目总额的准确性，对销售单价进行事前的筹划，并根据实际情况来设置销售价格，实现合理把控增值率的目的。根据我国相关税法的规定，房地产企业的非货币行为，应该属于销售行为，具体包括将自身开发出的项目用于以下活动：员工福利、抵偿债务、对外投资、奖励给投资人等，在转移开发产品所有权或使用权的时候，应该对其确认收入。企业管理者应该充分重视上述政策，这样可以避免由销售收入确定缺乏合理性，所导致的不能准确预测土地增值税税率的问题，也可以准确的把握调节土地增值税的时机。

2.加大管理开发项目成本的力度。

土地增值税清算需要高素质、专业性较强的税务人员才能够胜任，只有这样才能高效、高质量的完成土地增值税清算工作，因此这就要求相关工作人员必须对成本管理要求和条例进行熟悉，并不能仅仅在需要进行清查房地产开发成本才进行土地增值税清算工作。税务人员要全面、清晰的了解房地产开发成本，特别是要掌握企业开发项目费用的构成，避免土地增值税清算工作出现人为误差。同时在土地增值税清算工作过程中，税务人员要承担起监管的职责，主要是对开发成本管理工作进行监管，企业也需要将成本核算的全部结果递交相关部门审核，提高土地增值税清算工作的准确性。

3.有效进行纳税申报。

纳税申报是企业税务管理重点工作之一，也是开展相关税务工作的起点，因此在土地增值税清算工作中必须进行有效的纳税申报，在纳税义务人、课税对象、税率等方面确定工作中要严格依据我国税法规定进行。由于并不是每个企业都能够对税法内涵以及外延进行全面的了解，特别是一些中小企业很难对税法规定进行正确的理解，因此在纳税申报过程中就会浪费不必要的人力和财力，提高了土地增值税清算成本。企业需要从以下几点入手提高纳税申报的有效性：第一，认真研读和真正理解国家相关税收法规和税法，准确的把握我国税法实施细则;第二，土地增值税申报要做到有序规范，虚心向土地增值税专业税务人员咨询有关申报土地增值税工作的相关事宜;第三，定期将企业所申报的土地增值税数据与税务系统中录入的数据作对比，如果出现差异就要及时的进行调整，并将土地增值税申报过程中涉及到的原件和复印件进行妥善的保管，这样可以实现有账可查，方便税务机关对土地增值税清算工作的监管和稽查;第四，做好总结纳税申报管理工作，通过对土地增值税申报工作的总结，能够对清算工作发生问题进行反馈，有利于日后土地增值税清算工作的顺利进行。

4.对税率临界点进行合理利用。

四级超率累进是我国现阶段土地增值税清算采用的税率，临界点会由于不同级别的不同而有所差异，因此土地增值税清算工作也会受到不同临界点的直接影响。土地增值额越高，税率就越高，土地增值额越低，税率就越底，但是收益大小并不是由增值额的大小来决定的。如果增值额与扣除项目金额的比例接近某个级次税率的临界点的时候，如果高于临界点，就应该采用售价来调控增值额来实现增值率下降到临界点之内;如果低于临界点，并不能通过销售收入而突破临界点。房地产企业在销售房地产之前，为了提高销售定价倒算的准确性，可以采用土地增值税不同级次税率临界点受到项目毛利率的影响为主要依据，这样能够对入地增值额进行合理的控制，实现土地增值税率临界点适用较低税率的目的。

5.合理使用相关票据。

在新形势下土地增值税清算风险管控重点工作之一是对相關票据的合理使用，企业财务工作人员在工作过程中需要严格审查发票、合同定相关原始凭证，这样可以提高材料获取保存的严谨性、安全性，必须通过合法有效的材料来证明相关的扣除项目，合同和发票等相关原始凭证如果不能证实属于合法，那么就不能在清算工作中进行抵扣。由于在申报土地增值税清算工作过程中会涉及到大量、复杂的财务数据，就会出现以下问题：例如土地增值税发票相关原件被替换、项目成本被重复列支、建筑成本虚增等，因此需要重视第三方提供的审核资料，保证交易材料的真实性，这样可以大大的降低土地增值税清算风险发生的概率。

三、总结

综上所述，土地增值税清算工作在新经济形式下会面临着多样风险，为了顺利开展土地增值税工作，需要做好把控土地增值税清算风险工作，降低由于土地增值税清算风险给企业带来的不必要损失，提高土地增值税清算工作的效率和质量，维护企业和国家的土地使用权益。

参考文献

[1]陈路清.新经济形势下土地增值税清算风险管控探讨[J].纳税，2019（24）.

[2]张丽琼.新形势下企业增值税税务风险及管控措施探讨[J].财经界（学术版），2019（15）.

[3]刘艳.新形势下企业增值税税务风险及管控措施探讨[J].现代经济信息，2019（15）.

[4]李银锋.土地增值税清算方法在实务中的应用及分析[J].现代商贸工业，2019（17）.

（作者单位：陕西中向会计师事务所）