供地规则重构

雷磊

土拍规则优化后拿地端毛利率有望迎来拐点，后两批集中供地中地方政府如果能减少甚至取消竞自持和竞配建的方式，到达上限价格后改用不确定性更大的摇号机制或一次性报价，可以锁定拿地端最低毛利率水平，避免由于房企盲目增加自持和配建导致利润率过低。

8月11日，青岛市自然资源和规划局及各区自然资源局披露多则公告，称其于7月30日公布的第二批次出让的100宗地拍卖活动因故“终止”出让，再次出让的时间，将以届时公告为准。

就在此前一日，天津自然资源和规划局也发布土地出让补充公告，将第二批集中出让的61宗国有建设用地挂牌时间延长至9月10日，并对该批地块最高限价进行调整，确保最高溢价率不超过15%。随后，上海市于8月13日发布公告，将原定于8-9月集中出让计划修改至9月。

为何多城供地齐踩“刹车”？国盛证券认为，各城市频频调整第二批集中供地可能由于以下几方面原因：

一是从上一轮集中供地的结果来看，土地市场依然火热，与政府“稳地价、稳房价、稳预期”的初衷不符。

二是地方政府通过竞配建和竞自持的方式变相抬高土地价格，房企利润被嚴重压缩。经过上一轮集中供地的反思，加上销售下滑、融资趋紧、投资受限的环境，房企拿地态度愈加谨慎，越来越多的房企选择观望，杭州市甚至出现了房企退地事件。

三是房企压力过大可能会向上下游传导，影响购房者、供应商、金融机构等多方利益，引发系统性风险。……