开发商自持型商品房的出路

作者简介：

赵奉军，杭州师范大学

阿里巴巴商学院。

从2016年下半年开始，为了遏制不断上涨的地价，一些地方政府修改了土地拍卖规则。其中北京最先在土地拍卖新规中要求土地报价达到竞价上限后，进入竞自持商品住宅比例阶段，部分地块自持比例达到100%。其他城市纷纷跟进，以笔者所在地杭州为例，杭州在2017年3月颁布的土地拍卖新规中要求，当溢价率达到70%时，开发商转而竞争自持比例。两年后的2019年3月，溢价率调整为30%。根据统计，从2017年3月到2020年11月，杭州市范围内共诞生了131宗需要自持的涉宅项目，涉自持面积221.56万平方米，可提供超2万套租赁房源。

一晃这项政策已经有5个年头了，直到今天这项关于自持的拍卖规定仍然存在，有必要评价并反思下该政策的市场效果。简单来说，这项政策的最大好处在于避免了“地王”的出现，减轻了地方政府来自上层的压力。在现实中，新“地王”往往会导致周边的二手房价应声而涨，控制了“地王”也是房地产调控因城施策的一大成就;其次，鉴于机构出租者稀缺，这项政策实际上促进了集中式长租公寓的出现，开发商成为机构出租者比分散式托管租赁要更稳定更规范，政府部门更易于管理。

不幸的是，并不是每一个开发商都有租赁房的运营能力。政府文件中明文规定“自持型商品房不得分割、转让和出售”，甚至要求“企业持有年限与土地出让年限一致”。交易和转让权是财产权利的重要形式，人为地限制开发商在70年内都不得转让和出售，实际上会使得开发商面临很大的经营风险。有些开发商比如北京万科翡翠书院要求10年租金180万元一次付清，以规避成本压力。

一些朋友可能不认同我的观点，认为政府制定规则然后开发商在土拍市场竞争，一个愿打一个愿挨，开发商完全可以不超过溢价率30%报价从而避免自持。其实土地拍卖价格底价的制定是一门学问。市场的神奇之处在于，如果没有竞争，政府和开发商其实事先都不知道一块地的真实价格是多少。如果再加上政府有意限制地价和市场预期强烈，突破30%溢价从而竞争自持比例是完全有可能的，这不能怪开放商头脑发热一时冲动。

再进一步，即使开放商有运营能力或者希望从开发商转为运营商，有意持有部分资产并将其作为未来发行REITs的底层资产。在当前的房价租金比下，也是不理性的。开发商希望通过自持型商品房获得正常的回报几乎不可能，现实中自持物业往往集中在一些商业地产，自持商品住房几乎都是被迫的。我们可能认为万科一次收取10年180万元租金太贵，但100%自持的翡翠书院周边商品房价在10万元左右，2%的市价回报率一点都不高。不过在现实中，那些建立在底价低廉的租赁用地上的自持型商品房，大家不用担心其出路问題。由于基本上是底价定向出让给有背景的开发企业，这些自持型租赁房的楼面价只有同类地段商品房楼面价的三分之一，那些在非租赁用地陷入竞争自持的开发商可没有这么好的待遇。

还有一个不可忽视的问题是，由于大量的小区出现开发商自持租赁商品房，这人为导致了小区内部矛盾。笔者认为，融合社区其实是一个梦想，但并不稳定。开发商自持商品房也是类似，这些自持商品住房肯定要用于出租，开发商认为这是自己不可剥夺并受政府鼓励的权利，即使租不出价格，原有小区居民也不认同这种行为，担心损害居住环境降低物业服务质量。以杭州为例，2020年来已有多个小区出现业主与开发商就自持型商品房分割出租事宜发生争执，双方各执一词难以妥协，这也是政策设计当初没想到的。

对于这些自持型商品房未来的出路问题，一些人寄希望于未来房租会大涨。房租会不会涨？会的。但通过房租上涨来获得财务可持续并不现实，因为太慢了。除非房租在短期内翻倍上涨，这又是不可能的。其实，很多开发商的心理是，与其寄托于自持型商品房出租时房租上涨，还不如寄希望于可出售的商品房价上涨，交叉补贴也不算亏。大量原本可以出售的商品房转而被自持，这减少了商品住房的供给提升了房价降低了房租，并导致长租公寓市场竞争更加激烈，对开发商的运营能力也提出了更高的要求。

想来想去，开发商实际是在赌未来政策会放开，即自持70年的规定是不可维持迟早会取消的。一旦市场遇冷，地方政府会有意识地调整土地出让政策。在前期，这种政策的变动已有端倪。例如2019年1月10日，天津招商泰达受让的四宗地块合同约定中“该地块租赁型住宅建成后不允许出售，仅允许出租”被取消，允许其变为可售住宅。在笔者看来，于今之计，应趁早取消强制自持规定，让开发商自行决定自持与否。“让市场在资源配置中发挥决定性作用”不应该在房地产市场成为一句空话。