七普数据的房地产含义

赵奉军

2021年5月11日，国家统计局公布了第七次人口普查数据（以下简称“七普数据”）。人口的数量和结构变化是影响房地产市场的重要变量。七普数据的出台，给了我们一个分析人口变量影响房地产市场的好机会。

首先，从总量上来看，七普数据表明我国2020年总人口达到14.1178亿，比上年人口增长了1173万人。但这个增长数据其实有误。因为2019年人口的数据是抽查获得，统计方法并不一样，无法直接比较。我们可以用2020年出生人口减去死亡人口来获得人口增长数据并判断人口总量形势。这个形势是相当严峻的，2020年我国出生人口已经下降到1200万人，而死亡人口已经上升到1000万左右。2020年我们只增长了200万人口。出生人口下降和死亡人口的上升都是有趋势的，按照抽查数据2019年我国出生人口为1465万（根据七普数据该出生人口估计会上调100万左右），这意味着如果没有强力措施扭转，2020年可能就是我国人口的峰值。即使有强力措施，比如2021年5月31日发布的全面三孩政策，人口峰值可能也只是推迟两年左右。

新生人口越来越少，人口总量开始减少，对房地产市场而言看上去并不是一个好消息。暂不考虑它对长期经济增长的影响，直观上来看，这意味着住房的供给可能超过住房需求，空置率也会上升，房价和房租都会下跌。这一点对那些正在经历人口减少的收缩性城市来说，证据更是明显。但正如笔者在先前专栏中所提到的（见《中国房地产》2020年6月上旬刊），人口总量减少时，作为单个城市会收缩，城市外围或郊区的房价会显著下跌;但作为一个国家总体上来看，表现为人口更倾向于向中心城市或城市圈（群）集中，那些中心城市生育率虽然更低，但吸引了更多外来年轻人口，使人口规模扩张，房价和房租也因此而上涨。这一点日本的东京、韩国的首尔、俄罗斯的莫斯科和我国台北地区这些人口减少的地区都是如此（比如日本，2008年就达到总人口峰值1.28亿，但东京都市圈总人口仍然在持续扩张，已占据总人口的30%）。同时，一旦人口总量减少，意味着城市竞争开始进入存量博弈，那些有雄心壮志力图变成特大城市的地区更要花样百出抢人，抢人大战不会偃旗息鼓。

其次，从家庭规模来看，七普数据表明我国2020年家庭人口平均规模已经下降到2.62人/户。而2000年五普是3.44人/户，2010年六普是3.09人/户。在这10年间，总人口只增长了5.38%，但家户数却增长了22.94%。家庭规模的小型化趋势是现代社会的一个标志。像韩国的家庭规模已经降低到2.24人/户，韩国“一人户”即单人家庭在全體家庭中所占比重达到了39.2%，成为主导形式。这意味着即使我国总人口在这两年可能达到峰值，但家户数还会继续增长。这提醒我们，不仅要考虑人口向中心城市集中，还要考虑家庭规模小型化带来的户数增加对人口总量减少的对冲效应。毕竟，现实中我们买房更多的是以户为单位。有鉴于此，开发商的产品结构比如户型、单套面积也应相应调整以适应这种变化。

再次，从流动人口规模和流向上看，七普数据表明我国流动人口达到3.76亿之多，其中跨省流动人口1.25亿，远超往年按照抽样获得的人口流动数据（以往的估计在2.7亿左右）。同时，流动人口的流向更倾向于东部地区，结果东部地区占总人口的比例相对于10年前提高了2.15个百分点，而东部人口流入地主要集中在广东、浙江和江苏三省。比如，相比2019年度人口变动情况抽样调查数据，七普数据中广东多了1080万人，浙江和江苏两省合计多了1012万，这意味着我们以往大幅低估了广东、浙江和江苏的人口。具体到城市，比如杭州这次七普数据人口总量达到1193万人，而2019年抽样统计只有1036万人，杭州人口一年之内是无论如何增长不了157万人的，这也意味着杭州的真实人口在2019年其实远超过1036万人。深圳更是如此，深圳七普数据表明有1756万人口，而2019年抽查只有1343万，多出来400多万。其他城市比如成都、广州等也是大同小异。

由于大量流动人口相对更年轻，使得这些人口流入地区的抚养比更低，能够继续享受人口红利经济更有活力。还是以杭州和深圳为例，七普数据表明，杭州15-59岁的人口占总人口的比例为70.12%，像深圳这样的移民城市，比例高达79.53%。相比之下，全国的比例只有63.35% （日本东京都市圈劳动年龄人口占比为64%，也是显著高于全国平均值）。大量相对年轻的人口涌入这些城市，对住房和各种公共服务的需求形成了很大的压力，同时也表明以往城市规划部门按照人口抽样统计数量的住房和公共服务规划是不足并偏保守的，造成的后果已经非常明显。从宏观上讲，这也要求土地和住房的供应必须与人口流动方向一致，人地挂钩和居住用地供应应该向人口流入地倾斜。

最后，从性别结构上看，七普数据表明我国的性别结构在优化，2020年我国新生儿性别比为111.3 （以女性为100），较2010年下降了6.8，这是个显著的改善。这会影响房地产市场吗？按照哥伦比亚大学魏尚进教授提出的中国性别失衡导致竞争性储蓄和买房理论，性别优化将会降低未来男性买房压力和住房需求，这估计让很多人长舒了一口气。