我国房地产金融风险及其防范研究

李祺祥

摘要：在我国由于房地产的融资渠道单一，商业银行已经成为相关金融风险的主要承载者。根据屡次的金融历史事件的经验，有关房地产的金融风险，一般十分危险会波及整个国家的经济体系，造成经济大萧条与各行各业的系统崩盘，因此要采取积极措施预防房地产金融风险。

关键词：房地产融资;风险;对策

1.与房地产相关的金融风险概述

房地产金融是指为房地产开发，建设，交易，经营和消费服务的金融活动。在服务设施方面，它包括为房地产业的房地产等活动服务的“房地产业金融”以及为居民建造，购买，维护和装修住房的"住宅金融"。除服务内容外，还包括房地产融资，房地产基金的转让和结算，房地产保险，房地产资产管理及其他企业，与房地产相关是指由于决策不力，管理不善或目标的改变，在房地产中提供金融服务的金融机构可能遭受资产，收入或声誉损失的可能性。

2.我国房地产相关金融风险的现状。

（1）个人抵押贷款的风险-欺诈风险。

到目前为止，尽管我国人民银行建立了个人信用评级机制，但还不够完善。只能根据注册信用记录的状态及其不透明性来评估和检测。在这种情况下，借款人或担保人可能会轻易诉诸不正当手段，例如捏造事实和掩盖真相，这会损害贷方的本金和利益，并增加银行的财务风险。如果借款人的个人收入下降，尽管可以通过处置抵押品来偿还，但只有当借款人有不同的居住地来拍卖抵押品以偿还债务时，执行的难度也大大增加了。还有一些方法，例如虚拟抵押，虚拟存款帐户来骗取银行贷款。

（2）房地产公司的信用风险

1.假按揭

抵押贷款的程序比项目开发贷款的程序简单。开发商将使用假按揭来筹集建设资金，以筹集开发建设项目资金。这些“购房者”通常与第一个开发商同意，仅同意“提名”而不承担任何责任。如果有这些房屋的真正买家，开发商必须取消房地产开发商的抵押登记，并提前将贷款支付给银行，然后将其转让给买家。随着房地产销售的下降，这些按揭贷款变成了其他不良房地产贷款。即使怀疑有假按揭，建造者也总是可以拿出不同的材料来证明它。一方面，他们不仅将银行贷款用于房地产和其他營运资金，还用于大量房地产投资基金，以进入和吸引房地产市场。另一方面，房地产公司则通过此类骗局获得资金。这可能导致用于建造住房的银行贷款质量下降，并不可避免地导致与房地产相关的金融风险。在我国，“假按揭”的情况非常严重。仅在北京，就在2006年9月发现了“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两个假抵押，金额为2.2亿元。

2房地产业和房地产融资的宏观调控政策传导不畅。

一些地方政府坚持不规范的管理行为，盲目地促进房地产业的发展，实施"形象工程"，甚至解决财政问题。这导致土地定价过高，房地产成本大幅增加。最终，开发商将高成本转移给了消费者，从而抑制了有效需求。

3.防范我国房地产金融风险的措施

（一）制定和完善房地产业的财务政策。

1.通过扩展房地产融资银行渠道来了解各种财务结构。

例如加快发展基于产品和服务的房地产金融创新政策;提高金融资产持有人的素质和能力;通过创新金融产品和充分获得社会资金来开放房地产融资，是解决房地产开发资金不足问题的重要途径。

2。建立预警控制体系，加强信用风险管理。

建立国家房地产和个人信贷制度，使金融机构能够更准确地评估贷方的信贷收入，并为不同级别的借款人提供不同的贷款条件。该系统调整每个借款人的就业和收入，它可以监视和跟踪资产的上升和下降。金融机构可以方便地分析和预测信用风险类型，鼓励承租人按照合同履行合同。

（二）加强宏观调控，有效稳定房价

1.优化住房供应结构，加大传统商品房的建设力度。

缓解供求紧张和阻止结构性住房价格上涨的最佳方法是调整供给结构并增加常规商品住房的投资和开发。目的是根据收入结构增加中小型住房，低成本中型住房在供应结构中的份额。为了实现这一目标，开发商应采用激励政策，例如土地批给，建设支持，减税和免税等，以提供一定的优惠条件，以鼓励他们建造更多的常规商品房。

2.控制土地价格的上涨。

土地价格上涨是不可避免的趋势;问题是使土地价格上涨保持在GDP增长的范围之内。一级土地市场的发展必须由国家控制，一旦发展成熟，将通过"招标，拍卖和挂牌"的方式出售，从而使土地的不同收入归国家所有。

三）商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力

首先，商业银行参与房地产市场分析，预测和监测;建立和扩大房地产市场信息资源;注意不同地区房地产市场的发展变化。根据工业园区政策分析和预测房地产市场发展，加强产业政策研究，建立符合产业政策的房地产信贷政策。其次，信贷放贷人应具有强烈的风险知识和技能意识。在调查过程中履行职责，进行贷款前调查，研究防范措施。

（四）完善房地产法律法规。

市场经济是法律经济，任何经济活动都必须在法律确立的框架内进行。特别需要房地产融资。与房地产有关的法律法规体系。需要创建和改进房地产贷款以增加贷款。投资住房贷款建立了良好的法律框架。首先，需要对现行法律法规进行审查，以确定房地产贷款的法律地位，以应对房地产筹资，融资和贷款方面面临的挑战。第二，制定和完善与房地产贷款有关的法律法规。第三，严格遵守法律，依法行事。提供虚假信息，虚假贷款或欺诈性接收贷款的开发商或个人必须立即停止发放贷款并退还已发行的贷款。

参考文献：

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[3]胡悦. 我国房地产金融风险及其防范策略研究[D].广东外语外贸大学，2019.

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