空间计量模型在城市二手房批量评估中的应用

刘 英

（兰州财经大学，兰州 730000）

0 引言

在房地产经济活动增加的背景下，房地产估价行业在房屋征收补偿、房屋定价与租金定价等方面有着较大的需求，房地产批量评估技术有着较大的发展潜力。相对于评估中传统的三大方法，批量评估是一种新兴方法。本文认为批量评估是在传统的评估方法和资产价值的基础上形成的理论，是应用互联网及计算机技术、数理统计的方法、地理信息系统等工具，在一定的时间内对房地产价值测算的一种方法。

目前关于房地产批量评估的研究大多使用的是传统的特征价格模型，但是利用该模型的评估结果只体现出异质性，忽略了空间依赖性。近年来，随着地理信息系统的发展，空间特征模型成为处理空间数据的主要方法。与传统特征价格相比，空间计量模型认为数据是存在联系的，具有空间相关性和异质性。基于此，本文引入了空间计量模型，详细介绍如何利用该模型分析城市二手房的空间差异和影响因素，为今后房地产批量评估提供参考。

1 空间计量模型

1.1 空间权重矩阵

在空间计量模型建立之前，需要定义空间权重矩阵，其中的元素表示房地产之间的关系强度，其一般形式为：

其中，wij为空间权重矩阵中的每一个元素，用来表示不同区域之间的距离。在主对角线上，各个元素都为0，这表示样本和本身没有空间关联。如果研究样本之间有边界，则为“相邻”，此时wij＝1，反之则为0。空间权重的定义还有一种方式是以样本间的地理位置为基础，只要样本单元i≠j，就认为存在空间相关性，样本之间距离越远，空间相关性越弱。……