二手房参考价下的应对策略

严跃进

今年房地产市场调控的重要变化就是推出了二手房参考价制度。这个政策的含义是什么？为什么要推出？这也是当前困扰各个市场参与者的问题。只有精准深入理解此类参考价制度，才能更好调整策略，真正促进二手房市场的平稳健康发展。

什么是二手房参考价制度

从概念表述来说，二手房参考价制度全称为“二手住房成交参考价格发布机制”，包括“参考价”“指导价”“引导价”等表述都有相似的含义。其含义是，各地政府基于测算和评估，会定期公布所在城市热点二手楼盘的市场合理价格或公允价格，并将其作为相关小区和相关区域的市场参考价。此类价格将供地方政府、中介、房东、购房者、银行信贷部门等做参考。通过此类政策，将对一些热点楼盘的价格进行干预和打压，真正抑制二手房价格过快上涨的冲动。在二手房参考价制度下，二手房市场也将有降温的可能，最终回归到平稳健康发展的通道之中。

当前全国至少有9个城市提出或推进了二手房参考价制度，包括深圳、宁波、成都、西安、绍兴、无锡、上海、东莞和金华。此类城市基本上属于二手房价格过热的城市，主动调控符合预期。以深圳为例，今年2月深圳住建局明确，为促进二手住房市场信息透明，理性交易，将建立二手住房成交参考价格发布机制。深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。其他城市也有类似的规定，相关操作模式和调控目标基本上是一致的。

随着参考价制度的推进，其不断和其他关联行业或领域形成了互动，最重要的是和银行贷款系统进行了对接。以深圳为例，深圳建行、农行和其他股份制商业银行都有相关规定，明确参考价新政下发前的二手房贷按原有制度执行，而新政实施后则以此类参考价为贷款发放的重要参考，相关细则也会陆续制定出来。因此，参考价制度不但影响了房东的挂牌情况，也会影响银行的贷款情况。尤其是对于一些价格虚高的房源，未来获取足额贷款的难度是增大的。类似政策既规范了二手房的交易秩序，也规范了相关贷款的工作。

为什么要出台此类政策

可能一些房东和购房者都不能理解，为什么今年对于二手房会有如此严厉的管控？此类参考价制度出台的出发点是什么？要理解此类政策的初衷和改革目标，就需要研究二手房的市场行情和市场秩序，这样才能理解为什么会出台此类新政策。

虽然部分大城市二手房的交易规模较大，但是过去对于二手房的监管其实是不多的。去年疫情期间，各类资金避险情绪明显增强，纷纷进入到包括豪宅在内的一手房市场中。这个时候一手房明显出现了“房荒”现象。而随着一手房压力的增大，部分购房需求转而进入二手房市场中。所以2020-2021年二手房市场出现了一些新情况和新变化，比如说二手房也出现了“房荒”现象。二手房市场的供求关系明显发生改变，中介和房东也变得强势，各类市场乱象和价格炒作现象明显增加。尤其是深圳“深房理”炒房团现象更是恶劣，其通过有组织有计划地炒房，给市场带来了很多乱象，引发了很多市场风险，也引起相关部门的重点关注。另外，相关城市二手房市场的乱象，很大一部分是和学区房挂钩的，部分学区房的价格炒作比较明显，严重干扰了房地产市场的交易秩序。

基于此，针对二手房进行管控，成为当前调控工作需要重点解决的问题。虽然中央和各大部委没有直接提及“二手房参考价制度”，但是相关政策表述是有的，其调控思路也是类似的。这包括：2020年年底中央经济工作会议提出“解决好大城市住房突出问题”，2021年4月中央政治局会议提出“防止以学区房等名义炒作房价”，2021年4月住建部约谈全国5城时明确“强化二手房交易管理”。此类表述都说明调控靶心对准了二手房市场，所以调控政策会骤然收紧。此类调控抓住了核心内容，即严管二手房挂牌价虚高的乱象，从源头上进行了乱象的遏制。而从试点城市的名单看，主要也是一些大城市。此类大城市二手房交易规模大、占比高，同时二手房尤其是学区房等价格虚高、炒作现象较为突出，针对此类城市出台二手房参考价制度，非常必要而且紧迫。

如何积极应对此类新政策

当前参考价制度的推进，引发了二手房市场各参与者的积极讨论，充分说明大家对于这一新政策的关注。理解政策改革的初衷、研究市場走向和规律，成为大家必须关注的内容。尤其是包括地方政府、中介、房东和购房者等而言，更是需要学习此类政策，真正优化决策或策略，进而为二手房市场的平稳健康发展贡献力量。

第一，对于地方政府来说，需要基于所在城市二手房的实际情况，分析研究市场行情，科学高效发布二手房参考价，以促进二手房价格回归合理水平。目前对于各地二手房价格是否有虚火的判断，更多还是依赖国家统计局发布的全国70城二手房价格指数。相关热点城市需要注意此类数据的变动，以积极主动形成政策储备。

第二，对于中介来说，需要充分认识到二手房监管政策的严厉性，后续业务操作需要合规，杜绝各类猫腻现象或“小动作”。除了原有的调控外，近期部分城市的监测情况发现，部分中介出现了一些新的乱象。比如说，部分中介一方面给政府展示了符合参考价制度的房源，而另一方面又私下引导客户认购高价项目。今年7月住建部等八部门发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》。预计此类政策下，类似新乱象也会被纳入监管体系中，这也是相关中介所需要注意的地方。

第三，对于房东来说，要了解房屋新的挂牌和交易规则，进而合规、理性、真实处理房源的挂牌和出售等事项。就目前来看，各类二手房参考价制度下，部分房东确实有点心慌，此时挂牌的意愿明显增强，降价意愿也更强。相关房东也需要了解此类市场的变化，不要做过多幻想，真正在政策框架下安排房屋的出售和交易事项。

第四，对于购房者来说，需要基于参考价制度把握房价的未来走势，科学有序地安排置业计划。就近期市场来看，二手房市场明显有降温的趋势，也就是说，今年第三季度二手房认购可能不是好时机，这个时候恰是房源增多、房价被挤压泡沫的时候。当然，对于一些刚需购房者来说，到了今年第四季度，二手房认购的性价比会高一点，这个时候再入市也不迟。