浅析“小产权房”的交易困境

董筱晖

[摘要]随着城市化进程日益增速，越来越多的人口涌入城市，人们对住房的需求不断增多，房价攀升的同时，“小产权房”的交易也日趋活跃，进入产权交易机构的“小产权房”交易项目也越来越多。但基于“小产权房”的特有属性，在交易的实际操作过程中还面临着不少问题。本文以农村集体土地上建设的“小产权房”为例，从“小产权房”的成因、存在的交易风险以及对“小产权房”进场交易的处理建议作一浅析。

[关键字]小产权房 交易风险 土地使用权 挂牌交易

1  “小产权房”的概念

所谓“小产权房”，并非严格意义上的法律术语，而是与完全产权房相对应的约定俗成的概念。完全产權房，是指在符合居住用途的土地上，建造手续齐全并由有资质的房屋开发商建造，允许在市场上自由流转的商品房，其房屋产权和房屋占有的国有土地使用权是完整的，房屋所有人对房屋的占有、使用、收益、处置以及排他性等全部权利都不受限制。而“小产权房”则是与之相对的权属不完整，转让行为受到完全或部分限制的房屋的俗称，一般包括不符合房产建设规划、未办理土地征收和出让手续，直接在农村集体所有土地上建设的不构成真正法律意义上的房屋。本文所探讨的“小产权房”，特指在农村集体土地上建设的，未经规划、未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，按现行法律无法取得由国家颁发的房地产权属证明、没有完整产权的房屋。

2  “小产权房”的成因