小产权房的法律困境与出路

摘要：城乡二元体制的大背景下催生了“小产权房”市场。小产权房是建造在非国有建设用地上的房屋，其使用土地类型不合法，导致其在流转上受到法律的种种制约。加之其涉及利益主体广泛，其法律问题悬而未决。对小产权房问题的解决不能一概而论，在尽量将其合法化的前提下分类解决，对不同原因下产生的小产权房进行不同处理是可行之策。要标本兼治，除了完善相关法律法规，农村和城市土地权利的平等性制度设计将是治本之策。

关键词：城乡二元体制  土地类型  利益主体

一﹑问题的提出

小产权房的法律性质模糊，法律上没有对它进行明确界定。小产权房是在农村土地所有权收归集体所有后产生的历史问题，在中国实行城乡二元体制后，由于城市的房价过分高于农村加之农地制度的不合理，生发了小产权房市场。 小产权房权利不完整，大产权房因其法律权利完备，根据《民法典》物权编规定其为完全物权，即权利人享有使用、收益、处分等权利，也可以行使抵押质押等担保物权。这些权利天然地受法律保护，为绝对权，他人不得侵犯。因法律规定，城市的土地归国家管理，在城市的建设用地上建造的用于出售的房屋就是大产权房，这种房屋是一种享有完全权利的不动产。小产权房由于是建造在农村土地上的房屋，国家法律规定，农村的土地不享有跟城市一样的建设用地使用权，因此如果将这样的房屋作为对本集体以外的人当做商品房出售，就不能获得国家颁发的房屋所有权证书，只能由村集体颁发一个小产权房的证书，因此在对小产权房进行使用、收益、处分等权利时就不能像大产权房一样受到法律的完全保护。……