预告登记效力规则的反思与完善

徐银波，孟 涛

一、提出问题

预告登记是债权物权化现象，理论上一般认为预告登记具有保全效力、顺位效力和完全效力。《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》)第20条规定，预告登记后，未经预告登记权人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该条在立法上确定了预告登记的保全效力，并采取了处分行为绝对无效的立场。但绝对无效规则饱受诟病：一方面，预告登记以保全物权变更为目的，但并非所有处分行为均妨害预告登记目的实现。绝对无效规则对预告登记权人的保护超出必要限度，造成利益失衡。另一方面，绝对无效规则违背“举重以明轻”的法理，如抵押权终局登记尚不能禁止登记名义人再为抵押之处分，抵押权预告登记何以具有如此“威力”？《德国民法典》采相对无效主义，即处分行为在妨害预告登记保全的请求权之限度内无效。相对无效规则明显更具合理性，我国法律亦应采此立场。

《物权法》中预告登记效力规则不仅难言合理，而且过于简略，无法回应实践中存在的问题：第一，预告登记在强制执行程序中的效力如何？如湖北省高级人民法院认为，房屋预告登记权人并非房屋所有权人，其债权不能对抗法院执行措施；而吉林省高级人民法院认为预告登记使债权具有了对抗第三人的物权效力，法院不能执行涉案房屋。第二，预告登记在破产程序中的效力如何？如威海市中级人民法院认为，预告登记具有破产保护力，预告登记权人在破产程序中依然可以请求履行；……