可占用准租金视角下农村集体建设用地流转租赁制改进研究*——基于江苏省宜兴市的调查

王 敏，诸培新

(1.安徽建筑大学 公共管理学院，安徽 合肥 230061；2.南京农业大学 公共管理学院，江苏 南京 210095)

2019年新修订的《中华人民共和国土地管理法》正式允许农村集体经营性建设用地入市，无疑将进一步显化农村土地资产价值、提高农民收益。在此基础上，探讨并优化集体建设用地入市方式是健全集体建设用地交易市场的重要方面。其中，集体建设用地租赁是指土地所有者将土地使用权以出租的方式让渡，定期收取土地租金的流转方式。租赁制的最主要特点在于租金的可变性以及使用期限的短暂性。企业生产设备具有高地点专用性和用途专用性，在进行专用性投资之后，就会产生可占用准租金。资产专用性越高，交易中的可占用准租金越高，则一方出现机会主义行为的可能性越大。可占用准租金的概念由克莱因等人提出，指的是某一项具有专用性特征的资产，其最优用途和次优用途的价值差中可被占用的部分。土地租赁制下租金不断变动的可能性为这种攫取准租金的机会主义行为创造了条件。如果集体建设用地租赁制中的土地租金频繁调整，租赁契约不稳定，那么企业都面临较大的资产可占用准租金被攫取的风险，表现为村集体可能通过抽回土地的威胁来“敲竹杠”。

集体建设用地租赁制下，企业无需一次性支付未来全部年期的土地租金，大大降低了企业用地成本，同时村集体能够及时地分享因外部环境变化带来的土地增值，因此租赁方式具有相当强的制度优势。……