探讨房地产企业预售房款会计核算存在的问题及对策

淄博博晨置业有限公司

引言

房地产开发企业销售不动产收入的确认和一般的企业存在差异，房地产的开发周期比较长，并且在前期需要投入大量的资金。企业在《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》这“五证”办理完毕之后就可以进行对房产的销售。这“五证”的办理过程具有特殊性，且流程较为复杂，如果处理不当，会给会计核算带来额外的工作负担，因此需要房地产开发企业处理好预收房款的相关信息，保证后续工作的顺利开展。

一、房地产企业预收房款会计核算的现状和分析

（一）房款诚意金、会员费的会计核算

诚意金指的是客户有意向购买相关单位的房产，并且在房产预售时期交纳一定的费用就能在房产正式销售的时候得到一定的优惠。会员费主要指的就是，消费者在购置房产的时，加入了房地产企业成立的俱乐部，想要成为俱乐部的会员，需要向房地产企业支付一笔入会费用，在支付费用之后，自动获得购房资格，并且在预售房正式销售时，会员可以享受优惠。在客户与房地产开发企业签订会员费和房款诚意金合同的时候，有这样一个条款规定如果客户将来选不到满意的房，之前缴纳过的会员费和诚意金就能全额退款。当开发商收到诚意金和会员费之后，往往就会挂在往来账里，计入“其他应付款”。在房地产企业开始房产正式销售之后，如果客户在看房的过程中，有心仪的房产，并且按照房地产开发企业的相关规定签订了《商品房认购协议书》，那么房地产企业在会计核算时，就会将“其他应收款”转入“预收账款—销售定金”；如果客户在看房的过程中，没有满意的房产，开发商就会把相应的会员费和诚意金退回给客户，红字冲销“其他应付款”。

在开盘之后，开发商和消费者需要确认房产的相关信息，在所有信息和条件都准确无误之后，双方共同签订《商品房认购协议书》，在协议书签订完毕之后，客户需要缴纳一笔费用，这笔费用就是销售定金。只有房地产企业取得了《商品房预售许可证》之后，才能收取客户的销售定金，否则就是违规行为。并且我国法律中明确规定，预收款项包括了预售定金，因此房地产开发企业在获取销售定金之后，需要把这比费用计入“预收账款—销售定金”，当消费者和开发商签订了《商品房销售合同》之后，就可以把销售定金转入“预收账款—首付款”。

（二）首付款、银行按揭款以及分期付款中收到款项的会计核算争议

在房地产开发企业会计核算的过程中，有一个饱受争议的问题：在客户碰上心仪的房产并且和开发商签订了《商品房销售合同》之后，会利用首付款或者分期付款的方式向开发商支付费用，这一笔费用应该计入“预收账款”还是“主营业务收入”科目。一直没有得到有效解决。

（1）在房地产公司取得预售房款之后，按照规定的合同签约时间来确认为收入。在签约了《商品房销售合同》之后，房地产公司已经把房地产的所有权转移给了客户。虽然这种方法没有被会计的相关法规采纳，但是在现实的房地产销售过程当中，有很多房地产公司都会采用这种方法。

（2）房地产公司取得预收房款，按照完工的进度来确认为收入。客户签订了《商品房销售合同》之后就不能随意出现更改或者撤销的情况，签订相关的条约就默认了房地产公司已经将所有权上的主要风险转移给客户本人。在商品房开始建设之后，基本结构已经不会发生任何的改变。

（3）房地产公司取得预收房款，不确认收入，计入“预收账款”科目。对这个观点持赞同态度的人认为，就算客户签订了《商品房销售合同》，但是实际情况是房子还没有建造完成，房屋的建筑还没有竣工，开发商仍然对其商品房拥有者控制权和解释权。

二、房地产企业预收房款会计核算存在的问题

（一）收入核算制度不完善

房地产行业具有一定的特殊性，这些特殊性就造成了房地产企业预收房款的会计核算和其他行业不太相同。财务工作人员在进行房地产企业预收房款会计核算工作时，往往会遇到很多困难，从而降低了会计的核算效率。其主要原因在于收入核算制度还不够完善。造成收入核算制度不完善主要有两点原因。第一，我国目前很多房地产公司都采用的是预售方式来进行商品房的销售，虽然房地产企业会计核算人员在制定核算科目的时候是严格按照标准来进行的，但是实际情况是，业务部门和财务部门两者之间会存在着信息的偏差。影响了财务部门在现存货状况方面的判断。比如房屋具体的建筑面积和适用面积，以及项目的单价。

（二）缺乏合理的销售收入标准

受到建筑行业发展特点的影响，预售制度在房地产销售过程中十分常见，这也就表示在房屋建造的过程中，开发商就向客户收取了相关款项。也有不少客户在购买房地产的时候会采用按揭付款，采用分期付款的方式，在同一套房产众多次付款，这种付款方式为客户带来了便利，也有利于减轻客户购房压力，但是为房地产企业会计人员增加了工作量。并且新会计制度的实行，也为商品房销售制定了新标准，在收入确认方面，把风险和报酬的转移作为了新准则。一部分房地产企业混淆了销售收款和销售收入核算，导致会计核算人员没有合理的销售收入核算标准。这样会大大影响房地产企业的财务核算情况，为企业的财务带来不良影响。

（三）内部控制体系不规范

房地产企业预收房款会计核算作为内部控制体系的一部分，会受到内部控制的影响。就目前情况来看，我国很多房地产企业对于内部控制制度还不够完善，会给房地产开发商带来财务隐患。主要是通过这几个方面表现出来的：首先就是房地产商品房的预售和销售没有固定的流程，也没有规范的制度对其进行管理。其次就是在管理的过程当中，没有约束力。举个例子，如果房地产销售人员在实际的工作过程当中，没有把具体的工作内容及时的上报给财务管理人员，而是在签完合同之后把合同进行保送留底。这样的做法既违背了房地产企业内部控制的制度，又导致了相关费用不能得到合理的分配。

三、房地产企业预收房款会计核算优化策略

（一）以新会计制度下确认销售收入的原则为依据

在实际的房地产商品销售过程当中，房地产企业财务部门的人员存在着经验和教育背景上的差异，因此，对于同一事物，不同人员具有不同的想法和意见，让企业财务报表不具有准确性。只有正确的理解新会计制度的内容，并合理利用。把新会计制度和房地产销售进行结合。在新会计制度的标准下，只有同时满足这几个条件的账款才够资格确认为收入：① 房地产开发企业在销售房产的过程中，已经和客户完成了商品房所有权的风险转移；② 房地产开发企业没有保留继续管理权，对于已售出的房产也没有继续控制；③ 在商品房销售过程中产生的一切经济效益都最终的流向都是房地产开发企业；④ 能够准确计量商品房的收入和成本信息。

（二）以房屋竣工并经有关部门验收合格时确认收入

在房地产公司进行商品房的预售时，在客户和房地产开发商签订《商品房销售合同》之后，合同就具有法律效应，这就表示开发商已经把房产的所有权和使用权转移给了客户；在房屋竣工并且经过了专业部分的验收，验收的结果也是合格的话，开发商就已经具备了足够的房产转移条件，可以把房产转移给客户。这时候，虽然实际测绘面积结果的发放可能会具有滞后性，但是根据房地产行业发展这么多年以来的相关经验来看，实际测绘面积和合同上描述的面积存在的差异并不会太大。开发商和客户进行房产的交付时，如果存在着面积上的差异，那么可以和客户进行沟通，实现多退少补。在成本方面，竣工决算的金额还没有确定但是整个项目的实际成本至少已经支付了接近百分之九十的工程款。所以说，房地产企业预收房款会计核算人员可以根据实际情况来进行相应的调整，因此成本总体上是能够可靠计量的。

房地产公司预收房款的会计核算相对来说比较简单，首付款、预售定金或者银行按揭付款的计入“预收账款”科目；在房地产公司预收房款经过国家和有关部门的检验之后，房地产企业预收房款会计核算人员就可以把“预收账款”转入“主营业务收入”。在开发商和客户进行房产的交付时，多出来的面积补差款项结转收入，涉及的多退少补方面的资金就可以通过“预收账款”来进行红字冲减，最后再结转收入。

（三）通过信息化技术实现会计核算

对于房地产企业预收房款会计核算而言，根据市场行情来优化成本核算方法是十分有必要的。在进行成本核算的时候，应该结合房地产开发的时间、地点、规模、房地产开发处理方式等因素进行考虑，通过建立作业成本核算方法，实行动态化监控。与此同时，还可以利用ERP软件，这样有助于会计核算人员对房地产行业的发展进行动态追踪。信息化软件的应用，能够帮助会计核算人员对会计信息的实时核算，在对房地产企业进行核算的基础之上，能更好地帮助企业进行发展计划和发展目标的制定。

（四）明确房地产企业收入核算的范围

在进行房地产企业预收房款会计核算的时候，一定要明确核算的范围，对核算的范围进行确定。“销售收入”这个会计核算科目包含了周转房出售和回迁房出售。其次，还要不断加强房地产企业预收房款会计核算人员对于新会计制度的学习，提高会计人员和财务管理人员的综合素质，不管是在预售合同的签订还是正式合同的签订，房地产企业的会计人员都必须要严格按照国家和有关部门的相关规定来执行。

房地产企业的主要收入包括房屋销售、物业租金等。作为房地产企业收入的核心环节，房屋销售分为两种：销售收款和销售收入的核算，虽然都和销售有关，但两者的概念完全不同。房地产企业在进行核算的时候一定要明确核算的方法。在收取会员费和诚意金的时候，房地产企业应该通过其他应收款进行核算。如果是定金和预收款，应该归于预收账款。在房屋建筑工程竣工之后，房地产企业要安排专业的部分进行验收，在房屋验收工作完毕之后，消费者可以根据《商品房销售合同》中的有关规定进行房屋的交接工作。

（五）房地产企业需要加强信息的透明公开

信息的透明程度会一定程度上影响企业决策。因此，需要采取相关的有效措施，增加信息的透明程度，可以从以下几个角度出发：首先，做好土地储备量的披露工作。在房地产开发之前，会有大量的资金投入，也会产生很大的土地成本，这对房地产企业未来的发展起着重要的影响作用。有利于企业和消费者实时掌握土地披露情况；另外，还可以对现金流量进行实时的监督管理，在商品房进行建设之前，要加强安全工作。

结语

综上所述，要根据实际情况调整成本核算方式、优化核算流程、按照法律和相关规章制度开展会计核算工作，要不断规范房地产企业销售确认的标准，避免因为判断标准不同而形成不同的结果，让房地产企业预收房款会计核算的信息失去可比性。