我国房地产经济发展趋势探究

顾松林 江苏中江装配式建筑科技股份有限公司

房地产业是国民经济的重要部分，我国房地产开发投资额占社会固定投资比重逐年增加。城镇住房制度改革后居民住房条件得到较大改善。我国房地产投资平均增长率高于固定投资，房地产行业对国民经济持续健康发展产生重要影响。近年来房地产行业快速发展对其他各行业产生影响，由于多种因素影响，房地产业发展中出现许多问题，如不能有效解决会阻碍国家经济发展。需要对房地产业经济发展进行研究，促进国民经济发展。

一、房地产经济周期波动概述

房地产业是实践性强的实体产业，开发商、投资商等房地产市场主体希望准确预测房地产发展周期，以便做出正确的经营决策。房地产周期性研究可以为国民经济持续健康发展提供理论支持。房地产周期是经济运行中随时间变化出现涨缩反复运动的过程，同行业经济协调度紧密联系，房地产周期与国民经济发展适应，房地产业周期波动是经济水平起伏波动。

房地产经济周期波动呈升降期间，分为复苏、衰退与萧条阶段。复苏阶段持续时间较长，特征表现为市场从萧条到复苏，企业发展逐步景气，伴随经济复苏居民收入增加。此阶段购房者大多为真实需求[1]。房地产价格逐步回升，房屋供给表现为开发商房屋库存；房地产市场逐步回暖，新开工面积速度加快。衰退阶段时间较短，特征为高房价挤出刚需者，楼市交易量减少。有价无市市场格局持续，开发商会急于回笼资金。市场推出楼盘减少，土地交易市场降温。萧条阶段持续时间较长，主要特征为价格跌势急需，土地交易流拍现象频发，一些实力雄厚的企业面临破产。

建国后我国房地产制度改革经历多个阶段，改革开放前实行公有住房分配制度，1988年住房制度改革开展，1989—1991年房地产市场逐步形成。1992—1993年沿海地区房价猛涨，中央对经济宏观调控。1995—1997年以紧缩财政政策为主要调控措施，房地产市场进入低潮。2003年后房价大幅上涨，政府从出台许多政策措施调控房地产市场。当前我国宏观经济处于高速发展阶段，房地产整体快速发展。目前房地产业不会出现萧条阶段，2008年我国房地产业受金融危机影响经济衰退，通过政府政策调控市场经济迅速发展。

房地产是社会环境中的子系统，其发展受到社会经济及其他产业影响，房地产方案设计完成后，建材通过施工转化为生产空间，带动相关产业发展。房地产系统处于不断变化外力场中，房地产系统运动是受各种因素作用的非线性运动[2]。经济现象变动由系统内部经济变量联系与外部输出因素决定，房地产波动视为系统过程，由外部宏观因素与内部经济因素分系统构成。

二、房地产经济周期波动分析

房地产开发状况与宏观经济运行有密切关系，房地产消费需求随着国民收入增加上升，房地产行业显著特点是产业链长，其快速发展推动上下游产业发展。房地产周期与宏观经济周期具有密切联系，房地产经济周期波动与宏观经济周期波长一致，2008年金融危机根源于美国房地产业衰退引发次贷危机，我国宏观经济刺激计划，使得房地产行业率先复苏。

(一)宏观政策因素

国家宏观政策等对房地产各周期产生重要影响。采取宏微观分析结合法分析，为与房地产相关客体应对周期波动提供建议。宏观政策存在周期，房地产政策波动导致经济周期波动。按照时间画出的国民经济与房地产销售额增长曲线形状吻合，表明房地产发展决定于宏观经济政策。房地产经济波动与宏观经济各阶段不同步，如宏观经济波动下滑，影响国民经济收入使房地产销售量下滑。房地产波动波峰延续时间长，经济扩张与紧缩政策交替变动，决定房地产开发周期波动性。

(二)内部经济原因

我国宏观经济周期是投资主导型，投资规模短期可能通过需求量影响社会供需结构。可通过形成供给量结构对社会供需量产生决定作用。投资规模受到社会需求约束，投资是引起宏观经济周期波动的主要因素[3]。房地产投资时间集中发生在某个阶段，由于忽视投资者外观决策机制导致，投资行为加大房地产周期波动幅度。

三、房地产经济发展现状

房地产市场发展需要金融的支持，目前我国房地产企业的金融支持力度下降，房地产开发资金主要源于国家预算资金、利用外资等。1998年后国家预算内资金及利用外资占比较低，房地产开发贷款余额保持两位数增长率。基金大量处于闲置状态，有待提高对中低收入家庭购房支持力度。

我国房地产发展处于初级阶段，房地产经济发展中存在风险过于集中于商行体系等问题。房地产金融创新中存在商行经营行为不规范等问题。随着个人合租房市场化，国家鼓励商行加大对个人住房按揭贷款支持。当前我国房地产经济整体发展迅速，能够带动相关产业的繁荣，为社会提供大量就业机会，增加国民整体收入。房地产业繁荣为人民提供高品质住房，满足群众生存需求，改善大众生活水平。我国是农业人口大国，耕地具有基本保障功能。随着城市化快速发展，房地产行业发展加快。我国土地资源特点为人均耕地少，房地产行业应解决土地等资源浪费矛盾。

近年来我国房地产经济迅猛发展的同时也出现一些问题，主要包括房价大幅增长，供需结构不合理，房地产金融体系不完善等。由于我国进行大规模城镇化建设，人们购房需求增大，使得资金大规模向房地产行业汇聚。开发商建设后售卖商品房，由于缺乏市场调节导致房价暴涨。改革开放后我国房地产业迅速发展，房地产投资消费拉动经济增长，开发消费影响建筑建材及汽车等相关行业的发展。房地产开发投资对国民经济贡献量具有绝对优势。

四、房地产经济发展趋势

改革开放前我国产品生产由政府决定，房地产是国家作为福利分配给劳动者，按劳动者需求给予物质享受，房地产未实现价值转换，使得房地产再生资金不足，制约人民生活水平的提高。随着我国市场经济体制改革，房地产经济发展由市场靠价值规律支配，房地产经济市场促进投融资的良性循环，使人们的生活水平明显提高。房地产商品化存在固有缺陷，房地产市场经济弊端日益暴露。未来我国房地产经济总体趋势是政策趋于合理，房价逐渐稳定。

(一)房地产投资

房地产经济发展投资方面未来几年保持增长，面临融资渠道多元化挑战。中央宏观调控下，未来几年控制投资增长是重要手段，房地产投资热点会由经济商圈转移，西南地区大城市，沿海城市等地房地产处于上升阶段。可预期未来我国房地产投资增幅回落。央行关于加强房地产信贷业务管理的通知出台，拓宽房地产企业融资渠道有多重形式，包括企业债券，允许大开发商到公开资本市场发行中短期项目债券。经适房是为实现改革目标采取的措施。政府运用行政手段进行宏观调控存在时滞性，经适房是过渡性安排，政府必须对开发商投资经适房提供优惠条件。

(二)房地产开发

房地产开发方面趋势为土地市场趋向规范，商品房空置现象减缓。国土部出台《关于开展经营土地使用招拍挂出让执法监察的通知》，改观使协议出让中暗箱操作的局面。完善土地执法监察体制，成为土地管理督查制度改革重要方向。现实中空置现象与价格持续走高并存。原因是地方土地分配存在暗箱操作，为房地产开发区域设立进入壁垒，不规范公司依靠与政府关系发展。

(三)房地产销售

房地产价格攀升是通货膨胀加剧及土地供给减少等诸多因素影响的综合反映。房地产销售方面未来趋势是房价稳中有升，近期影响变动因素包括国家上调银行存款利率，控制拆迁规模等。在当前住房需求刚性大，上调利率对需求影响不大。控制拆迁规模对供求关系影响较小，预测我国城市化进程推进，房地产市场需求持续旺盛。中央政府出台宏观政策对房地产市场供给产生较大影响。房地产新开工面积回落，房地产市场供给增幅下降。近两年房地产价格持续上升，由于市场经济通过价格机制调整资源配置功能，政府通过增加中低价位商品房供给等手段抑制过高房价，房地产价格升幅将有所回落。

五、结语

房地产经济发展与国民经济密切相关，房地产行业稳定有利于国民经济稳定发展。预测未来房地产投资保持增长，经适房如何调整房地产供给结构发挥作用对政府调控运用带来挑战。房地产开发用地增量控制严格，商品房售价上涨矛盾现象减缓。预计国家地方政府保证政策贯彻实施下，房地产经济会向预期目标规范发展。当前我国房地产业快速发展，通过政府科学合理规划调控，能加快推动我国国民经济发展。■