城镇老旧小区改造新技术探索之路

刘辉 李湘琳

【摘要】课题以“以人为本”为设计理念，通过现状综述对政策背景、理论研究和国内外相关实践展开研究，对人的需求进行分析，在实地调研和案例研究的基础上，根据改造基本流程，形成分等级、分类别，具有地区适宜性的改造技术体系，建立改造技术清单库，并给出技术组合方式和应用场景建议。同时结合现行建设管理机制提出推进改造的工作方式，最后通过示范项目的反馈推动研究成果在实践中的应用，进一步完善研究成果。

【关键词】适宜推广应用；新技术；资源节约；适老化

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.015

1、研究背景

随着我国经济的飞速增长，城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区更新改造作为民生重点工程，依赖于城市现代化和环保可持续发展逐步前进。2016年2月，中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）；2018年，国务院《政府工作报告》指出“要有序推进城中村、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”“让广大人民群众早日实现安居宜居”；2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

为响应国务院文件，落实江苏美丽宜居城市暨城镇老旧小区改造工作要求，由江苏省住房和城乡建设厅科技发展中心牵头，组织开展了“城镇老旧小区改造适宜推广应用新技术研究”（以下简称“新技术研究”），通过研究形成适宜技术体系和技术推进机制等一系列成果，全面支撑江苏省城镇老旧小区改造工作。

本课题的研究对象重点是2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。

2、现状研究

江苏省的城镇老旧小区改造一直走在全国的前列，2018年推进了120个省级宜居示范居住区建设；2019年推进了320个老旧小区综合整治和130个省级宜居示范居住区建设，完成老旧多层住宅加装并投入使用电梯1047部。截止2020年底，全省改造老旧小区9757个，惠及居民336万户。但目前老旧小区改造存在问题也比较多，一方面，待改造的老旧小区数量多，改造需求多样化，改造措施技术含量不高，类型较传统；另一方面，改造技术应用选择与成本关联性较强，涉及多方利益，相关推进和管理机制不完善。

课题组针对老旧小区的现状问题，赴上海、杭州、成都和北京等地实地调研，从建筑单体、基础设施、住区内环境、住区外环境、运维管理和长效机制六个部分进行案例研究分析，通过进一步的问卷调查等样本分析，梳理得出百姓集中的诉求主要是在安全、健康、便利、环境和管理等方面。老旧小区改造需要从单一的自上而下转向更为广泛和整体性的综合改造，不仅要改造住宅本身，也要对环境和配套进行提升。

3、城镇老旧小区改造适宜推广应用新技术体系研究

3.1 适宜推广应用新技术体系

参照《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）、《住宅设计标准》（DB32/3920-2020）、《江苏省建设领域“十四五”重点推广应用新技术》等一系列标准技术文件进行适宜推广应用新技术的分类研判，主要从安全耐久、健康舒适、生活便利、环境宜居、资源节约、运维管理六大方面进行系统梳理、归纳、总结，初步建立了新技术研究体系。具体内容如下：

（1）安全耐久

安全是最基本的需求，耐久性与房屋质量、使用寿命直接关联，是建筑安全性的重要保证。老旧小区建设时间早，安全、耐久性能大部分都已无法满足现行标准。为保障老旧小区建筑安全，延长建筑寿命年限，提升安全可靠度，对老旧建筑进行安全耐久性提升极其重要。在新技术研究体系中重点关注结构安全、耐久性改善、公共设施与管线管网、防护设施四个方面，包括住宅安全性评估、抗震加固、屋面耐久性改善、外墙耐久性改善、室内耐久性改善、供排水管网系统改造、管线综合管理、消防系统和构件安全完善等。

（2）健康舒适

健康舒适主要是對声、光、热、温湿度以及空气质量等室内外居住环境改善的需求，有条件地实现室内恒温恒湿、新风换气等。室内外环境的健康舒适度直接关系到人的居住感受，因此，对于室内外健康舒适的提升改造也尤为重要。在新技术研究体系中重点关注室内气声光热环境改善、室内装配化改造、生活水质改善三个方面，包括室内空气品质改善、室内声环境改善、室内光环境改善、室内热环境改善、室内整体装修和局部装修改造、增设供水水质在线监测系统等。

（3）生活便利

生活便利主要是居民对附属设施和配套服务设施的需求，如电梯、停车设施、便民设施、休憩健身设施、环保设施等。针对老旧小区日益增长的停车需求和老年人比重高，对社区公共服务和无障碍设施的建设需求尤为突出的问题，新技术研究体系中重点关注交通系统、配套服务、无障碍设施三个方面，包括补建停车位、优化停车场设施、增设门房、加装非机动车智能充电设施、配建老年人服务设施、幼托服务设施、配置健身设施、增设电梯、完善无障碍设施等。

（4）环境宜居

环境宜居需要完善垃圾分类与收运处理的全链条建设，提供立足本土文化的功能多样、尺度宜人的居住环境和建筑风貌等。因此，在新技术研究体系中重点关注公共卫生、宜居环境、外观风貌三个方面，包括优化公共垃圾处理技术、完善垃圾分类、增设公共卫生场所、绿化改善、优化室外活动场地、场地噪声防治、立面出新、外观整治等。

（5）资源节约

节约资源是基本国策，建筑节能对化解能源紧缺、改善大气环境和居住环境、降低能耗具有重要意义，也是老旧小区改造的必选内容，现有绿色化改造对外围护结构、供排水系统设施设备、节水灌溉系统和海绵设施提出了更高的要求。因此，在新技术研究体系中重点关注节能、可再生能源利用、节水、节材与绿色建材四个方面，包括外围护结构节能改造、公共区域电气系统改造、太阳能利用、空气能利用、用水系统改造、节水灌溉技术应用、采用节材措施、使用绿色建材、海绵设施改造等。

（6）运营管理

运营管理主要是住区安全正常运行的规范化管理系统与体系，良好的运营管理能够实现小区发展的可持续提升，有助于增强居民的幸福感和住区认同感、归属感。因此，在新技术研究体系中重点关注监控系统、物业管理及智慧运维三个方面，包括室内外环境监控、用水远传计量监控、规范化物业管理、公共设施管理、搭建建筑智能化平台和推广智能化技术等。

3.2 适宜推广应用新技术低碳分析

通过江苏省老旧小区能源消耗的总体情况、居住建筑能耗分布情况、和绿色建材生产过程碳排放在建筑业碳排放的占比的一系列数据，进行了碳达峰目标下老旧小区改造的低碳技术路径和节碳量评估的一系列分析研究。其中单项技术节碳量评估如表1。

4、推进机制应用和示范项目反馈

通过对现行建设管理机制进行分析，对出资方式重新梳理和研究，鼓励建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制；通过组织工作、体检评估、内容确定、方案设计、实施改造等一系列实施工作，进一步规范和优化改造流程；建立共建共治的社区治理体系长效机制，成立业主组织，引入专业物业管理公司、鼓励居民和设计师共同参与，保证小区的长期维护和可持续发展。

为积累可逐步推广的可复制经验，课题分别选取了以南京市鼓楼区宝塔桥街道方家营路70-78号、苏州市吴江区鲈乡二村、三村和盐城市盐南高新区光明花苑小区等为代表的五个老旧小区改造项目作为示范项目，通过具体清单勾选和项目绩效来验证技术清单和推进机制这一研究体系的可操作性，以点代面示范引领，推动全省城镇老旧小区改造整体水平全面提升。

5、创新点

作为国民经济的支柱产业和碳排放的重要领域，建筑业包括老旧小区改造的绿色低碳转型是实现碳中和愿景的必由之路。本课题研究对标碳达峰、碳中和目标要求，将绿色发展理念融入老旧小区改造工作，根据前期调研和分析，依据低碳化内容，明确了碳达峰、碳中和目标下老旧小区改造的低碳技术路径，成果对老旧小区的绿色化改造实践具有指导和创新意义。

基于我们高速城镇化背景下社会老龄化的独特性，课题通过对社区调研的资料和数据分析，提出重视不同人口的社会空间分异和微观老年人养老需求差异，以人居环境科学理论为指导将全龄社区、适老住区和儿童友好型社区等概念整合，通过电梯、室内无障碍设施、场地无障碍设施、儿童友好活动场地和养老服务设施的改造技术研究，为不同年龄阶段的居民提供对应的改造技术指南。

除了低碳技术研究和全龄社区研究，课题研究还着力于完善社区行政管理、养老、文化、教育、体育等基本公共服务功能，在社区配置幼儿园、卫生服务站、养老服务场所、小型健身场所、24小時便利店、快递货物集散站等设施建立方便可达的服务；挖掘小区历史文化，还原群体记忆，寻求文化最大公约数，打造有特色的人文小区，形成良好的文化氛围；充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位和设计师的积极性，共同参与老旧小区改造。

6、总结与展望

总的来说，城镇老旧小区改造适宜推广应用新技术在老旧小区改造领域相对来说还是个新事物，还需要进行一段时间的探索和实践。在我国接下来一轮以及未来老旧小区改造行动中，我们可以以本课题研究内容为指引，持续推进新技术的不断研究和应用，满足老旧小区居住人群的各方面需求，为改善人居环境和提高生活品质做出一份贡献。也期待本课题能为江苏省乃至全国的城镇老旧小区改造工作提供一定的参考依据。

参考文献：

[1]《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）

[2]《住宅设计标准》（DB32/3920-2020）

[3]《江苏省建设领域“十四五”重点推广应用新技术》

作者简介：

刘辉（1977.11-），女，东南大学建筑学硕士，研究方向：绿色城市设计；

李湘琳（1983.10-），女，东南大学建筑学硕士，研究方向：绿色建筑。