房地产评估中工程造价的运用

吴丹 郑洋

【摘要】21世纪以来，我国房地产行业得到了突飞猛进的发展，而房地产评估工作则是房地产行业当中不可或缺的重要部分和环节，在房地产评估的过程中需要指派专业的技术人员开展工程造价工作，该项工作将直接关乎工程项目建设的整体经济效益。在当今时代背景下，我国市场经济的竞争力不断加大，各大房地产企业为了持续稳定发展，需要不断提升自身的经济效益，这就要求在房地产开发的全过程做好工程造价的管理和控制工作。本文首先分析了房地产评估结果的影响因素，阐述了工程造价在房地产评估中的重要作用，对在评估过程中工程造价可能产生的问题进行研究，并讨论了改善方案，为我国房地产开发企业如何创造更高的经济效益提供有益参考。

【关键词】房地产评估；工程造价；成本管理和控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.119

在社会主义经济持续发展的今天，城市内部的人口聚集密度不断扩大，这就造成了城市土地资源使用效果极为紧凑。土地是社会经济发展过程当中不可或缺的重要自然资源，而广大人民的社会生活与其紧密连接，因此，近些年来我国人民对于房地产工程建设行业的资源投入量不断加大，同时我国政府也为房地产工程建设行业拨付了大量的资金，为了实现资金的结余效果，不断提升各渠道资金的利用效率，房地产开发行业的技术人员在建设期间要做好工程造价的评估和管理工作，确保工程项目能够按照合同进度的要求完成，保障工程项目的建设质量，提升房地产开发行业的经济效益，为我国房地产工程建设的持续发展提供保障和支持。

1、房地产评估结果影响因素

1.1 估价方法

现阶段的房地产评估工作，技术人员应用的主要评估方法有以下两种。第一，成本法。该种方法在实际推进过程中会以当前的各类条件为主要依据，将房地产当中的各项所需成本进行扣减，在损耗价值基础上对房地产的实际市场价值进行有效评估，在此过程中会涉及到重新购置成本等方面的问题，最为主要的便是更新重置成本以及复原重置成本两个方面。更新重置成本在实际评估工作过程中极为常见。对比其他评估方式，成本法存在一定的制约因素。在某些地区，我国房地产市场开发程度不完善，成交量不大并且市场信息不够通畅和丰富，在该种状态下应用成本法整体效果较好，但无法充分分析和考量房地产市场中的全部影响因素，评估结果较其他评估方法评估出的结果会存在较大出入，因此成本法在实际应用中会受到诸多因素的限制。第二，市场比较法。该种方法需要专业的技术人员针对房地产市场价格进行有效评估，同时要将待估房地产与近期市场上已经出现类似状况的房地产交易情况相对比，根据已经形成交易状态的类似房地产价格进行调整和更改，进而评估当下房地产的最佳市场价格。该种评估方法在运用过程中要遵守替代原则，为了保障评估结果的准确性和客观性，最为重要的便是选择与待估房产相似度较大的比较案例，让评估价格更加符合市场需求，同时也能满足房地产开发企业的理想价格要求，提升市场竞争力。另外，该种方法在房地产市场较为发达地区较为适用，因为市场发达地区土地交易案例丰富，可能存在较多与待估房地产适用性较高的案例，相反，交易案例较少的地区无法为评估人员提供充足的案例参考。

1.2 材料价格

随着经济的发展，工程项目建设所需的各类材料的市场价格也会出现变化，而材料价格往往具有较大的实效性，所以在材料价格变动的影响下，房地产评估工作也会受到不同程度的影响和干扰。但在实际房地产评估工作推进过程中，评估人员极易忽视材料价格信息变动的影响，不仅在材料价格数据收集过程中极为滞后，对于材料价格信息的调整指数也没有在第一时间确认。因此，在运用成本法对房地产进行价格评估时，无法在某一时间点对房地产价格进行准确评估，但是建筑成本的评估工作在整个房地产评估过程中又占据了不可替代的重要地位，尤其是工程项目所用材料的市场价格，更是影响工程项目评估造价的重要因素。所以，对于市场当中材料价格变化的了解工作是不可或缺的。虽然评估人员在某一时间点对材料市场价格能够全面掌握，但是随着时间的推移，市场当中材料的价格难免会出现不同程度的波动，再加上部分房地产建设工作的特殊性较强，所以在对其进行评估工作的过程中，可采用分项工料测量法的方式进行评估，虽然该种方法会收集大量的数据信息，加大了评估人员工作量，但是该种方法能够把控材料价格的可得性，让房地产评估工作的准确性不断提升。

2、工程造价在房地产评估中的重要作用

2.1 为房地产工程决策提供科学依据

开展房地产工程项目造价工作，其根本目的就是为了保障工程项目建设的可行性和经济性，这两方面与工程造价工作有着紧密的联系。保障工程项目的经济性，需要在房地产工程项目造价管理期间，重点估算投资类型，可以作为工程项目决策的重要依据，让管理人员能够对工程项目的经济效益做出理性判断。另外，在工程造价全过程管控过程中，还需要考虑一些动态因素，这些因素对工程造价的评估也可提供一定的参考，从而进一步提升工程项目决策过程中的科学性以及适用性，为企业带来更高的经济效益。

2.2 为工程宏观评估目标和投资规模的确定提供依据

通常情况下，在工程项目成本投资量计算过程中，投资人员会将工程项目设计概算作为重要内容和依据进行参考，所以在实际建设的过程中，概算内容不会出现变动状况，相关人员需要在施工开始之前制定科学有效的管理措施，保障设计概算的精准度，为后续工程项目建设以及资金规划带来充足的保障，但是如果设计概算出现了偏差和问题，就会造成资金预算超额或者工程项目建设规模失控等问题，这对于房地产工期以及质量都会产生直接影响，对于企业的经济效益也会造成不可估量的损失，因此相关计算人员要最大程度上保障设计概算结果的精准度。

2.3 提供科学合理的资金方案

现阶段，我国房地產工程项目建设行业，已经逐渐形成了以政府财政为主导，吸纳社会资本进行投资的经营体系，我国政府不但会进行投资，吸收民营、外资以及银行贷款也是极为常见的投资模式。而在多元化的投资模式下，工程经济指标评价工作以及工程项目评估工作也变得愈发重要，所以房地产工程项目管理人员，在工程总投资量确认以及资金筹措的过程中，要充分重视工程造价管理工作的重要性，确保各方面工作都能达到预想效果。

3、工程造价在房地产评估中的运用问题研究

3.1 工程决策结算造价评估缺乏可靠依据

就目前房地产工程项目建设发展状况来看，大多数房建工程项目无法按照合同要求的时间按时完成，这导致施工工期会存在一定程度的延长，从而加大了资金的投入量，影响了项目整体的工程造价，这类问题的根本原因是由于工程决策阶段缺乏较为可靠的理论依据和数据支持，导致工程造价成果的不科学和不恰当，从而造成极为严重的后续问题，无法保障工程造价评估与管理工作的准确性。

3.2 工程设计阶段造价评估力度不够

在房地产工程建设综合效益衡量以及分析的过程中，对工程设计阶段的造价评估是一项重要工作，这项工作对整个工程项目的造价产生直接影响，但实际工程开展时，设计阶段的造价无法得到充分的重视和监管，导致房地产工程的性价比往往呈现出较低的成效，或者相关管理人员过于重视某方面内容，对于其他方面的问题则会呈现出顾此失彼的现象，房地产企业的决策人员要想实现多方面的协调发展，就要充分考虑质量、造价、进度等多方面内容的互相影响。

3.3 工程造价管理力度不足

造成当前房地产工程项目造价管理工作力度不足的主要原因是，造价管理人员在管理过程中不具备较为完善的管理体系进行支持，缺乏管理体系的指导，各项施工规范以及管理规定也不能在实际规划过程中有效落实，致使工程施工过程中存在不同程度以及多种方式的违规操作状况，这种问题会直接影响工程项目的资金使用效率，极大的威胁了工程造价管理工作的力度。

4、工程造价在房地产评估中的运用改善方案研究

4.1 做好工程设计阶段的造价管控

为了保障房地产工程项目评估工作的工程造价管理质量水平，评估人员在设计阶段就要对以下两方面内容进行完善和优化。第一，不断提高工程设计方案的质量水平。工程项目的方案设计往往会作为后续施工工作的重要依据和指导文件，在方案设计的过程中，会对材料、技术、工艺、人员等多方面因素进行规划和确定，这些因素会对工程造价管理工作产生一定的影响，因此在工程项目建设方案确定阶段，要使其满足工程项目建设的各类实际需求，尤其是工程项目建设经济性、技术性以及应用的可行性要求，通过不断提升工程方案设计的质量水平，让工程造价评估工作以及造价管理工作更加高效和顺利。第二，将预估设计变更评估工作的质量水平不断提升。一旦方案设计出现变更就会导致工程项目资金投入量加大，即使是已经完成的工程项目也会存在施工改造等问题，同样的这类情况也会提高工程项目的资金投入，所以该方面内容同样是影响工程造价水平的重要因素。因此在设计的过程中，要对设计方案的应用进行预测和评估，降低由于设计变更等问题对工程造价带来的影响，同时也要减少设计变更的发生概率，让工程造价具有很好应对设计变更等问题的能力，使工程造价评估更加准确，工程设计阶段的造价管控更加精准。

4.2 工程招标阶段的造价评估和管理

在工程项目的招标阶段，房地产企业为了能打造出更为理想的工程造价管理效果，可从以下两方面进行优化。第一，针对施工单位的资质、能力以及行业信誉度进行审查。要想保障工程设计方案得到全面的贯彻和落实，首先施工单位就要具备应有的能力和施工水平，这需要建设单位在招标阶段对施工单位的资质以及能力进行全方位的审核工作，仔细的研究施工单位提交的建设方案，结合工程现场的实际状况，对于方案的可行性以及经济性进行评估。另外，对于施工单位人员的综合素质以及应用到的机械设备进行评价，在确定施工单位各项能力符合施工需求后才可通过。第二，提升企業内部招投标文件编制能力。从工程项目造价工作角度出发，不断提升招标文件的质量水平能够降低后续施工过程中的错误发生概率，但是由于不同工程项目的自身性质会存在较大的不同，所以房地产工程的成本控制以及计算工作也会存在或大或小的误差问题，考虑到工程施工内容较为复杂、影响因素众多，所以在招标文件成本计算的过程中可优先参考平均成本，同时在招标文件内容制定时，尽最大努力做到全面思考，对可能影响工程造价的各类外部因素进行排除。

4.3 房地产工程施工阶段的造价评估和管理

对施工阶段的造价评估和管理工作，是整个房地产工程造价的核心内容，施工阶段的工作内容极为复杂，人员技术、材料、环境等多方面因素都会对造价管理造成干扰和影响，因此施工阶段的工程造价优化方向要着重于以下两个方面。第一，将管理工作和评估工作有机融合。在当今时代发展的背景下，开展工程管理和评估工作要根据时代的特性进行创新和改革，在当前市场环境下评估和管理已不再是两项单独的内容，要将其有效的进行融合，才能达到理想的效果。例如，通过预算编制项目，对工程增加量进行有效评估，还要与设计单位签订限制合同，从而实现施工阶段的造价管理。第二，让工程变更和索赔工作实现系统化管理。在施工工作开展的过程中，一旦出现工程设计变更便会导致工程造价出现变化，从而加大工程造价评估的难度，房地产单位也会加大成本支出量。所以，在房地产工程施工阶段就要对工程变更进行系统化的管理，设计变更执行工作，必须要获得设计方、建设单位以及监理单位三方面共同确定才可通过，从而让造价评估能够在变更审批过程中合理开展。

总结：

在竞争压力不断增大的市场环境下，房地产评估在房地产建设行业中占据十分重要的地位，而工程造价更是房地产评估活动的重中之重，本文概述了影响房地产评估结果的因素，阐述了工程造价在房地产评估中的重要作用，分析了工程造价在房地产评估中运用所遇到的问题，提出了改善这些问题的方案，就如何正确认识和运用工程造价在房地产评估活动中的地位和作用进行分析，以达到提升房地产评估管理水平、提高资金的使用率、推动房地产行业健康平稳发展的目的。

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