新周期下发展型房企战略之探讨

郝胜春

（厦门大唐房地产集团有限公司，福建 厦门 361000）

在政策调控和地产行业集中度越来越高、竞争愈加激烈的环境下，房企高速发展的空间越来越窄，市场加速向买方市场转变。面对不断变化且竞争激烈的市场，房企在制定发展战略时，必须坚持长期主义，不断提升产品和服务品质，提高经营质量，才能构建竞争优势。

一、了解行业背景，预判行业发展趋势

（一）房地产未来五年发展趋势仍在，大有可为

第一，从量来看。我国城镇化率不断提高，城市化进程仍在加快，新型城镇化仍是行业最大的制度红利之一。“十四五”时期，我国常住人口城镇化率将提升4～5个百分点，大约有5600万人将由农村迁移至城镇，进而给房地产市场提供坚实的量的支撑。此外，根据第七次人口普查结果，家庭小型化趋势显著，家庭户规模达4.94亿户，加之三胎政策及国家相关优惠政策出台，预计总的住房套数需求未来仍会增加。

第二，从价上看。M2投放从1991年的2万多亿元到2020年的200多万亿元，增长了100倍；而商品房销售额从1991年的200多亿元到2020年的17万亿元，增长了850倍。M2增速快说明整个市场“不差钱”，通货膨胀也是房价上涨的主要原因之一，预计商品房总销售额会不断上涨。

第三，近年来，土地出让收入持续上升，占GDP 的比重快速上升。2009年土地出让收入规模为1.4万亿元，相当于GDP 的4.1%；2020年达到8.4万亿元，相当于GDP 的8.3%。土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入，推动了城镇化进程，形成了大量的基础设施建设，推动了房地产快速发展，当然部分高地价也带来了高房价。……