房地产行业财务报表分析方法研究

崔志远

（北京建机房地产有限责任公司，北京 100005）

房地产行业预收制度相对其他行业较为特殊，存在预收房屋销售款、签订商品房销售合同和会计收入确认时间间隔较长，一般为1到2年。另外，现行房地产企业会计制度中要求，房地产企业在项目开发过程中发生的预缴土地增值税、营销支出、财务和行政管理支出通过损益科目核算，在财务报表中损益项目列示。在实际开发过程中产生的一切财务支出、销售支出和管理支出都属于期间费用，期间费用入当期损益，导致企业在竣工之前极易出现亏损状况，难以在实际中体现企业的潜在收益，上述原因导致房地产行业的财务报表无法真实反映公司自身的财务状况和经营基本面，在房屋交付前的报表可能引起对偿债能力的错误判断，使得财务报表结果和企业真实情况相背离。而且，财务报表是反映企业某一时点的财务状况和经营成果，房地产开发投资周期时间长的特性导房屋交付前财务报表体现的是重资产高负债和亏损经营的财务状况，而房屋交付时复核收入确认条件后项目开发已接近尾声，报表中的项目又无法反映企业未来的经营趋势，据此进行财务企业报表分析缺乏实效。财务报表使管理者对企业实际运营水平做很难出准确判断，降低了财务报表在企业管理辅助经营决策的效能。财务报表分析的方法有很多种，每种方法都是结合行业特性和财务报表使用者自身需求考虑，因此就有各自局限性和适用性。……