宅基地基准地价评估的关键问题及编制路径

李佳佳

（河北嘉泽房地产资产评估有限公司，河北 石家庄 050011）

引言

宅基地通过有效的盘活利用，显化财产价值，实现农民的财产权益，而无论是宅基地有偿使用、流转交易、抑或抵押，都须以宅基地价格为基础。但是，目前宅基地基准地价体系、评估方法均处于缺失状态。有些地区虽然基准地价成果中包含宅基地，但也仅仅体现了拆迁补偿价格或者退出价格，其实质是宅基地所有权价格，与表现宅基地使用权价格的基准地价存在实质性差异。尤其是在宅基地区位敏感度比较高的城中村或城市近郊区，更难以充分反映土地质量的差异。

一、宅基地的特性

宅基地既不同于城镇建设用地，也与一般集体建设用地有着显著的区别，主要体现在内在属性、权利实现和定价机制3 个方面。内在属性存在差异。一是宅基地用途更为宽泛。城镇建设用地分类包括住宅用地、商服用地、工矿仓储用地以及公共服务用地等，而宅基地主要用于建设农民住宅及生活附属设施，因集体建设用地在用途上缺少更详细的分类，实际上还用于店面、农家乐等经营性用途；二是宅基地使用年期更为长久。现行法律对宅基地使用权年期没有限定，实际使用和管理上可视为无限年期。城镇建设用地使用年期按商业、工业、科教文卫及居住等不同用途分别限定为40 年、50 年、70 年不等。

权利实现受到制约。在现行土地管理制度下，广义的城镇国有土地使用权是包含土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合，城镇国有土地只要合法并办理登记手续均可在一定条件下流转、设立抵押或租赁。……