从土地转让和出租的历史角度探讨“农地出让”理论

贺有利，甘政法

（1.甘肃省高校区域循环经济重点实验室，甘肃兰州730000；2.甘肃日报报业集团有限责任公司甘肃法制报分公司，甘肃兰州730000）

《“农地出让”理论——我国农村土地改革的理论探讨》[1]研究认为，我国“三农”问题的根本是土地，是农村土地不能转让、交易，是农业和农村最主要最重要的农村土地要素没有市场化，使市场机制无法有效配置农村土地。农村土地成为市场唯一无法有效配置的生产要素，严重制约了农村、农业、农民的发展，形成我国的“三农”问题，解决办法就是“农地出让”，“农地出让”结果是“现代化绿色农场+县域中心城镇化”[2]。

1 土地不得买卖、出租或者非法转让

1988 年4 月12 日以前，我国城镇土地和农村土地都不能转让（买卖）、出租、抵押。全国人民代表大会1982 年通过的《宪法》规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。这一时期国内城镇土地的所有权是国家所有，土地使用权和房屋所有权属于国家或集体，我国农村土地所有权及使用权主要属于农村集体所有。

所有的土地所有权和使用权都不能侵占、买卖、出租，与我国当时实行的计划经济基本能够适宜，但随着我国社会主义市场经济的改革与实行，市场要求最有效地配置最主要的生产要素——土地，市场要求生产要素特别是土地要素市场化，要求土地出让及转让（买卖）、出租、抵押。我国在1988 年以前城镇化进程非常缓慢，进城家庭比较少，但也有进城家庭将自己的农房卖给同村农民，实质是通过农房买卖同时进行了宅基地使用权的自愿有偿买卖（转让）。……