不动产善意取得之争议问题研究
——以借名买房为视角

张烜东

一、问题的提出

近年来,许多购买者为了规避房屋限购政策、减少税款或者享受优惠等目的,而借用他人的名义购买房屋并办理产权登记手续。〔1〕借名买房所涉及的情形很多,有的因违背国家政策、损害公共利益等原因导致合同无效。本文所探讨的仅限于不存在脱法行为的借名买房的情形。其中,借用他人名义购房之人为借名人,而登记名义人为出名人。〔2〕为了表述的便利,行文中的借名人常替之以真实权利人,出名人常替之以登记名义人。在借名买房的场合,房屋的购置款由借名人实际支付,并且一般由其对房屋进行实际占有、使用和收益。而出名人仅是登记于不动产登记簿之人,并没有实际出资。如此一来,就出现了产权登记与房屋的真实权利人不一致的现象。虽然借名人和出名人之间往往会通过订立借名合同,对房屋的权属作出明确约定,但是实践中出名人违背约定擅自处分房产的现象并不鲜见,进而引发了纠纷。由于借名买房纠纷所涉及的法律关系复杂,司法实践中各法院对此类案件之处理分歧较大。归结起来,主要有两种处理观点:第一种观点认为,出名人处分房产的行为属于无权处分,故只有在满足了善意取得的条件之后,买受人方可取得房屋所有权。例如,在“韩利祥与韩玉娟所有权确认纠纷”一案中,淄博市周村区人民法院认为:“不动产登记只具有推定的效力,涉案房屋由原告出资购买,购房手续及产权证亦由原告保管,因此原告应为案涉房产的实际所有权人。……