房地产企业土地增值税管控及筹划要点

文/徐京龙

一、房地产企业土地增值税主要特点

（一）实行预缴制与清算制，税率高、税负重

房地产企业土地增值税以房地产项目为征税对象，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据此计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。房地产企业土地增值税实行预缴制与清算制，预征时以收取的不动产销售（预售）款项为预征依据，清算时以征税对象全部收入扣除成本费用等扣除项目后的增值额作为计税依据，根据增值率的不同层级实行30%至60%四级超率累进税率，是一个独特的高税率高税负的税种。

例如，一个房地产项目价值10000万元（不含增值税），可扣除项目金额5000万元，增值额5000万元，增值额与扣除项目金额之比为100%，假定扣除项目金额与企业所得税相应税前扣除额一致，土地增值税、企业所得税、增值税三大税种应纳税额约为：土地增值税5000×40%-5000×5%=1750万元（适用土地增值税税率40%、速算项目扣除5%），企业所得税（10000-1750-5000）×25%=813万元，应交增值税简算为（10000-5000）×9%=450万元。统算后，该房地产项目综合税负率高达30%，而土地增值税税负在整体税负中占据了近60%的比重。

（二）土地增值税清算具有一定的独立性

土地增值税一般以房地产项目分期为清算单位，清算申报由“土地增值税项目登记表”“土地增值税纳税申报表”“转让房地产收入申报表”“扣除项目及成本结转申报表”等系列表单组成，清算时以会计资料为支撑但又不同于会计核算，具有独立的计税属性。……