房地产变局、人口老龄化对共同富裕意味着什么？

洪灝

城镇化一直是中国增长模式的重要支柱，但也伴随了城乡之间不平衡日益加深——随着农村人口不断往城镇迁移，为制造业发展提供源源不竭的劳动力，城市收入的快速增长实际上加剧了城乡收入差距。随着农村剩余劳动力逐步枯竭，中国在2010年前后到达了“刘易斯拐点”，而收入分配不平衡的趋势开始缓和，但基尼系数仍然处于高位。

继续依靠衔枚疾进的城镇化发展和随之而来迅猛的房地产投资增长，已经不太可能进一步缩小城乡发展的鸿沟了，也将开始有悖于“共同富裕”的目标。近日，《求是》杂志发表的内部讲话强调要在“共同富裕”的总体规划中重视农村的经济发展。当一国跨过“刘易斯拐点”后，其增长模式的再平衡是影响宏观政策指定的因素之一。

中国的房地产需求到底有多大？国人对房地产的需求被普遍认为是“刚需”，这一共识源自对“潜在需求”的片面理解和失真估测。此前，普遍一致的做法是将人均居住面积和新增城镇人口肆意简单相乘，从而计算出房地产的潜在需求。

不过，为共识所接受的计算是，截至2020年的20年间，房地产需求累积约为150亿平方米，相较于50亿平方米的在建住宅面积，有100亿平方米的过剩潜在需求，远低于市场专家所引述的160到220亿平方米这一数字（图1）。

这样的计算表明，城镇化进程和生活质量的改善，即增加人均居住面积，是潜在房地产需求的关键驱动力。但是，即使有这般大胆的假设，由于城镇化最突飞猛进的阶段已经落下帷幕，快速城镇化对潜在需求的贡献在未来数年间将开始放缓。……