人口和财富增长导致房价分化

林采宜

2018年以来，我国发达城市中心地段的二手房成交均价持续上涨，越是房价高的城市涨势越是坚挺，广州、深圳、北京、南京、上海、杭州的涨幅分别为55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%。

而市中心房价较低的城市情形则有所不同，如武汉、重庆和郑州，二手房成交均价下跌的幅度分别达-9.85%、-8.00%和-1.42%。

形成这种分化的主要原因是产业布局的定位吸引人群向更具区位优势的城市迁移，而优质资源的富集吸引居民向城市内的核心区聚集，推升房价。

2020年，我国东、中、西部及东北地区人口占比分别为39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，与2010年相比，东部上升2.15个百分点，中部下降0.79个百分点，西部上升0.22个百分点，东北下降1.20个百分點。战略性新兴产业主要聚集在东部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要动因。目前，广东省人口增长居全国之首。

此外，教育、医疗、交通便利等各种公共资源的富集，则是城市核心区房价坚挺的主要原因。无论教育资源还是医疗资源，城市中心都享有显著优势，更不用说交通便利和商业发达等其他公共资源的领先。

2018年以来，大多数城市是大户型住宅的价格涨幅较大，南京、广州、天津、上海、杭州和郑州分别为132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。仅北京、深圳、武汉和重庆是90平方米以下的小户型房价比较坚挺。

数据显示，2021年，除北京以外，大部分城市的中心地段均以150平方米以上的大户型成交单价最高，这跟中心地区居住属性土地供应相对充足有关。北京受城市土地规划、老破小学区等因素影响，90平方米以下的小户型房价居高。

同时，多数主要城市核心区大、中户型的改善性住房同比涨幅超越小户型。最近2年，大户型涨幅由2.55%上升至11.93%，中户型涨幅由3.27%上升至3.93%，而小户型房价的涨幅逐年下滑。

大户型住宅的价格涨幅居前，主要归因于高收入群体对改善性住房的配置比例高。购买大、中户型的主要群体是富裕家庭，资产均值高，购房能力强。

2019年城镇居民家庭总资产平均数为317.9万元，几乎是中位数（163万元）的两倍。可见城市居民财富分布不均，总资产前10%的家庭资产均值为1511.5万元，其中七成用于购房。这些富裕家庭的购买力是推升大户型住宅价格上涨的主要因素。

2019年，人口净流入位列前四的城市分别是上海、深圳、北京、广州。统计数据显示，人口净流入与二手房成交均价呈显著正相关。可见人口流入导致城市购房需求增长，是驱动房价上升的重要因素之一。

由于人口流入和当地房价的正相关性，各地通过控制人口规模的政策，来减轻房价上行的压力，例如，北上广深2035年城市发展规划设定的人口上限分别是2300万人、2500万人、2000万人和1900万人。但相关销售数据也显示了，仅仅靠严控人口规模来抑制房价上涨作用有限，因为推高房价的还有当地居民的财富增长因素。