房地产估价机构在城市更新中的作用分析

石建飞 张晓梅

【摘要】随着城镇化水平不断提高，城市旧住宅、房屋和格局已显得十分老旧落后，不管是规划还是土地集约节约利用，还有基础设施都无法满足社会经济发展。借助城市更新改造手段，不断提升城市用地利用率，更好的利用城市综合空间。本文首先分析城市更新中各方的权益博弈，剖析城市更新大环境下房地产估价机构面临的商机和可切入点，在基础上探讨城市更新中房地产估价机构提供的服务以及未来发展趋势。

【关键词】房地产估价机构;城市更新;作用

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.051

引言：

近年来，从中央到地方掀起了三旧改造的浪潮，各地纷纷出台相关政策文件。城市更新一时成为城建系统和领域的“时髦”词汇。但是在西方国家城市更新已不是新鲜事，其已存在了一个多世纪之久。在西方国家眼里，传统的老旧城市已不再适应当前社会经济发展形势，必须要对其功能和格局进行调整和改造，城市改造在19世纪就被提出来了。在国内，城市更新出现的时间不过短短几年，其最早是以棚改和三旧改造的方式出现，广东等地区在三旧改造方面可谓走在了全国前列，其涉及旧城镇、厂房和村庄等改造对象。

城市更新与三旧改造有所不同，前者包含了更加广泛的内容，覆盖了生活环境治理、片区环境改善、城市经济结构优化等，同过去单纯的聚焦于城市格局调整、基础设施建设为主的三旧改造相比，其覆盖范围更加广泛，内容更加丰富，并融合了规划元素在其中。随着城市更新不断向前发展，城市更新咨询服务机构也在推出更加专业、全面的咨询服务，为更新改造主体提供有力支持，推动城市健康有序发展。

1、城市更新中各方的权益博弈

在城市更新改造过程中，有不同利益主体参与其中，包括政府、房地产企业、被改造社区、村委等，他们之间的利益关系如下。

1.1 政府与开发商

（1）土地供求关系激化。新增建设用地供给严重萎缩，这对房地产企业发展形成了巨大制约，这使得房地产企业不得不将目光放在城市更新改造上面，但是城市更新项目要经历严格的行政审批程序，土地市场供求关系十分激烈。

（2）用地空间规划矛盾。对于房地产企业来说，其以经营利润最大化为目标，希望获得更大的销售面积，政府为了统筹发展大局，要求每一个房地产项目硬性配套基础设施，确保本区域内医疗卫生教育资源供给充足，这显然会减少房地产企业的销售收入和利润。在此背景下，房地产企业倾向于寻求权力寻租的方式，要求政府降低公共设施标准和比例，以提高可销售面积占比。

1.2政府与业主方

（1）历史遗留问题。为了更好的解决城市发展用地问题，以加快征收集体土地步伐，但是因为征地程序不完善、征地补偿标准不合理等问题，引发了许多社会矛盾，一些村民在征地之前大肆抢建，给政府征地造成了巨大经济损失，也严重制约了城市发展。

（2）征地补偿争议较大。随着城市化不断发展，房价快速上升，征地补偿标准远远低于农民购房成本。在这种情况下，不少村民疯狂抢建加建房屋，严重破坏了城市规划和形象。针对这种情况，试图以此来杜绝农民抢建房现象，营造健康稳定的土地征收秩序，但是这最终还是走向了另一个极端，官民冲击日益激化，这对后期开展城市更新形成了巨大阻力。

1.3开发商与业主方

（1）拆迁成本压力。开发商在城市更新改造过程中，要给予被征收房屋主一定比例的物业补偿，不少业主在此地生活很长时间，对周边环境十分熟悉，形成了较大的依赖性，因此在征收谈判时，出于重重考虑会提高征地补偿标准，希望获得更多的物质补偿，而开发商则希望尽量压低征收成本。

（2）建设成本压力。开发商与村社共同开发项目时，也面临着配套面积和规模谈判的问题。对业主来说，他们希望得到更好的公共设施和配套，而这对开发商来说是一笔不小的成本，双方往往在这个问题上纠缠不清。

2、城市更新大环境下，房地产估价机构面临的商机和可切入点

同传统征拆模式相比，城市更新面临的情况更加复杂多样化，例如土地权属关系复杂、业主身份多样化，土地用途多样化等。尽管如此，在政府的大力推动下、在市场需求的拉动下，未来城市更新依然有很大的商机和机会：

（1）改造意愿切入点，改造意愿市场调查市场有很大的空间。某一区域是否推行更新改造，关键取决于意愿，虽然政府是城市更新改造的主体，但是政府在推行工作之前必然要征求被改造区域居民的意见和诉求。这对评估机构来说，是一个巨大的商机。公司前期巨大的投入终于获得了回报，在近期成功签约某城中村改造项目，全权代理本项目改造意愿调查。

（2）社会稳定切入点，社会风险评估也是城市更新项目的一个重要工作。首先，居民改造意愿直接决定了社会风险大小，如果意愿不统一就推行改造项目，显然会遇到巨大的社会稳定风险。2020年，很多地方发布了城市更新指导意见，该文件较 “旧政”最大的区别在于，对居民改造意愿给与了高度重视，居民同意比例从2/3提高到80%以上。二是相关利益群体如果十分抵触改造项目，在项目实施后到处信访、暴力拆迁等。因此，居民改造意愿直接关系到社会风险，必须要对居民、利益相关者意愿进行提前调查，这才能够有效防控潜在的风险。

（3）改造效益切入點，也就是评估改造项目经济效益好坏。关于这方面政府已出台了多个文件，例如，“改造项目前期成立工作组，负责统筹和协调遴选测绘机构、房地产评估机构、工程技术咨询、工程造价部门等工作，工程咨询部门负责评估社会稳定风险和经济效益，并形成完整的调查报告”。这与城市更新改造项目的前期工作是如出一辙的。因此，这里面也蕴含了巨大的市场机会。当然，这项工作专业性较强，主要涉及测绘、工程造价等领域，这可以通过与其他专业部门合作的方式来达成。政府是城市更新改造的主体和推动者，其在做出更新改造决策之前，根据低风险、高收益原则确定最佳改造项目，而高风险、低收益项目不会立即采取工作措施启动。

（4）房产和土地价值评估。一直以来，土地、房产价值评估是传统业务，其在城市更新改造项目中具有“旧有”的切入点。机构通过谨慎分析和决策，签订“旧改”项目，负责该项目土地、房屋价值评估业务。

3、城市更新中房地产估价机构提供的服务

3.1为项目业主提供专业咨询，切实维护其合法权益

提供征地补偿政策咨询。项目业主通常是普通居民，他们对征地补偿标准、方案和政策往往知之甚少，很容易因为信息不对称遭受利益损失。为了更好的维护自身利益，这类业主希望获得专业的咨询服务。

房地产估价机构主要针对普通个人提供咨询服务。在城市更新改造项目中，普通业主往往处于弱势地位，其仅凭一己之力很难获得充分、及时的信息。在这种情况下，项目业主的合法权益可能会被损害。因此，项目业主为了保护自身权益，往往会聘请房地产评估机构提供咨询服务。

3.2为政府部门提供专业顾问、方案编制服务

首先，城市更新是一项长期系统的工作，它需要较长的完成时限和周期，在完成过程中总是会遇到各种各样的利益关系，不同利益主体之间不可避免会出现纠纷和争议。例如，房地产企业希望最大化自身投入产出效益，尽量争取提高容积率，降低赔偿标准和基础配套等;但是从业主角度来看，他们希望较低的容积率、更高的赔偿标准以及更完善的公共设施。因此双方之间存在不可避免的矛盾，这都需要政府从中协调解决。政府部门要完成这项工作，必须要以来专业机构来进行项目经济效益分析，在协调好双方利益关系后推动更新改造项目。房地产估价机构要把握其中的机会，在项目启动初期就介入，对项目设计、定位、补偿等有一个全面深入的了解，为政府化解矛盾提供有益参考，从而提高项目改造进度。

其次，我国城市更新改造正处于快速发展阶段，但还有一些地方政府对这方面了解不多，对更新改造政策不熟悉。一些大城市作为城市更新改造的先行者，其依然有许多基层政府部门不熟悉相关政策、流程和要求。例如，在集体资产申报和认定方面，没有建立完善的备案流程，政策解读存在较大偏差，对集体资产定义认识不足，监管漏洞较大。在这种情况下。房地产估价机构要及时弥补政府短板，为其提供专业的咨询服务。

最后，城市更新改造项目总是会牵涉到不同利益关系。例如，利益分配不合理就会引起群体性信访等，这直接阻碍更新改造项目的推进。房地产估价机构要提高风险评估专业化水平，在项目启动之前对项目各个阶段可能出现的风险进行评估，并提前做好相关预案防备。要建立社会风险评估体系，针对各种可能发生的风险进行评估，切实维护好城市更新改造项目开发。

3.3为更新改造项目开发商提供专业咨询服务

在更新改造项目中，房地产估价机构能够为房地产开发商提供专业的服务和支持。从经济效益角度来看，房地产商要投入大量资金到更新改造项目当中，投入十分巨大。在一个项目启动初期投入大量资金，如果项目运作不顺利就会陷入到资金周转困境当中;如果在这个时候撤回投资，那么前期的投资就完全打水漂了;如果继续投入资金，那么有可能会遭受更大的损失。房地产估价机构可以在项目启动初期介入，为开发商提供经济价值评估，提醒其做好风险预防，最大程度减低项目损失。

从谈判角度来看，房地产估价机构还可以提供谈判支持。就像本文前面分析的那样，城市更新项目涉及十分复杂的利益关系，一旦处理不当就会面临着各种阻力。因此，对房地产上来说谈判成本也是不可忽视的一个方面，此时房地产估价机构也可以介入商业谈判，为房地产公司提供专业的谈判支持。

从顾问角色来看，房地产估价机构同样有自己的专业优势，其对更新改造政策更为熟悉和了解，能够为开发商提供专业咨询。当前，我国城市更新正处于起步阶段，房地产开发商对相关政策了解不多，在实际操作过程中，很容易出现因为政策解读不到位导致决策失误的情况，因此，聘请房地产估价机构可以有效规避这个风险。

4、未来发展趋势

4.1自动估价系统不断改进完善，服务方向调整

从当前情况来看，传统房地产价值评估主要参考周边市场价格数据来推算，这是一般评估价值流程和做法。而目前城市更新项目中，还有不少中介机构介入到了更新项目的可行性分析业务当中，利用计算机系统处理改造区域的规划图、交通图、产权红线等数据，对改造项目未来发展空间、可行性等进行判断，下一步在根据人工操作对项目进行分项分析。随着以后城市管理信息化不断提高，以及市场竞争日益规范有序，加上先进计算机与互联网技术的投入使用，自动估价系统将会更加先进和完善，今后在城市更新评价方面评估价值将会更加科学化、系统化，为项目主体提供更加多样化、专业化的咨询服务。

4.2行业服务规范化，注重服务效率与质量

城市更新项目涉及到各种各样的问题，例如历史产权问题、征地补偿争议等，因此项目推进面临着许多不确定性因素影响，这使得项目推进存在较大的风险。随着今后城市更新规模不断扩大，城市更新政策也会相应成熟和完善，并针对各种历史遗留问题制定专门的解决方案，城市更新行业将会步入高速发展阶段;推动相关产业升级发展，形成健康成熟的市场环境;向基层下放事权，做好职能部门分工，加强国有资产保值升值，切实维護好广大居民利益。

另外，随着估价机构不断参与更新改造项目，其专业水平也会不断提高，城市更新信息库也会快速扩容和丰富，估价机构操作日益规范、服务更加到位，评估机构能够为城市更新项目编制专门的产品和服务指南，为服务对象提供覆盖“评估、工程咨询、房地产策划”等多位一体的综合资讯服务。继续巩固和强化传统评估市场地位，积极向服务链上下游拓展，大力推出各种附加值服务和项目，将自身打造成综合性、专业化的城市更新咨询服务机构。例如，针对土地、房产价值评估业务，可以将其延伸到更新改造方案策划、信息共享、拆迁支撑等业务领域。在土地、房产估值方面，将会是客户最为关注的领域。

4.3加强自身品牌建设，提高服务人员综合素质

自房地产估价市场改革之后，估值行业市场化水平不断提高，市场竞争日益激烈化，城市更新业务必然成为众多评估机构虎视眈眈的对象。城市更新项目涉及领域和利益比较复杂，估价机构要在激烈的市场中胜出，必然要重视品牌建设、项目经验积累。这两项决定了评估机构的综合实力强弱，也是保证其胜出的重要因素。因此，估价机构要加强品牌宣传，大力提升服务质量，增强自身业务创新能力，利用成功案例提升市场影响力，逐步有序提升城市更新评估品牌知名度，在未来更新市场上抢占更多的份额，不断做大做强。

另一方面，估价机构要应对新的市场竞争，要尽量建立完善的客户资源管理系统，将所有城市更新客户信息纳入到信息系统管理，以提高客户资源共享利用水平。在人才引入和培养方面，要打造专业、复合型的更新咨询人才，以优质的人力资源保障更新业务发展。因此，估价机构要为员工提供良好的实践锻炼和理论学习机会，对更新项目设计的规划、土地、权属、征收、项目風险等进行全面介入，打造一支高素质更新改造人才队伍。

在城市更新项目立项和申报阶段，房地产公司与规划设计院作为申报主体，协调建筑、交通、环境、生态、城市管理等专业部门，组建多专业、多学科的服务团队，对更新改造项目进行科学分析和论证，提供专业系统的服务。估价机构利用自身价值评估专业优势，负责项目经济效益评估;利用自身丰富的房地产市场调研经验和资源，为规划设计院开展图纸设计提供专业意见和重组的参考信息，这可以提高专业部门的协同水平。将一些非重要的业务外包给第三方机构，利用专业部门的优势和特长完成分工，这可以显著提高项目申报质量和效率。

结束语：

城市更新正处于快速发展阶段，房地产估价机构在其中发挥了不可替代的作用，是城市更新改造的专业支撑力量，正是有了它们的存在，估价服务日益丰富和完善。城市更新改造过程中，估价机构承担了不可或缺的功能。估价机构在提高评估专业性的同时，大力向评估价值链上下游延伸和渗透，切实提高更新改造专业化水平，促进城市更新改造项目快速发展。

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作者简介：

石建飞，性别：女，民族：汉族，出生年月：1980年3月，籍贯：浙江诸暨，单位：绍兴市华众房地产资产评估有限公司，学历：大学，职称：会计师，研究方向：房地产评估。

张晓梅，性别：女，民族：汉族，出生年月：1971年9月，籍贯：浙江诸暨，单位：绍兴市华众房地产资产评估有限公司，学历：大专，职称：统计师，研究方向：房地产评估。