不动产测绘技术及质量控制分析

杨兴翊 孙立强 敖斌

【摘要】近年来，伴随着国家经济实力的显著增长，不动产登记工作越来越重要，不动产测绘中的技术要求日渐提高，为全面促进不动产登记工作的高效开展，适应现代化、信息化的发展要求，不动产测绘工作推进中要加强现代化测绘技术的应用，通过测绘工作中的技术管理和质量控制，提升不动产测绘工作效率和质量。基于此，本文从不动产测绘工作的特点出发，分析了现阶段不动产测绘领域的几种测绘技术，并提出了测绘领域的质量控制措施，对提升整体的工作成效具有重要的意义。

【关键词】不动产测绘;技术管理;质量控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.01.067

引言：

不动产测绘工作极具复杂性，为保障此项测绘工作的顺利实施，必须要保障有关部门在参与测绘工作时，根据相应的工作标准和要求，选择最为先进的测绘技术，加快推进不动产测绘的信息化。综合当下我国不动产测绘工作的现状，整体工作进行时依旧存在着很多的不足，影响了房屋交易等方面的不动产测绘作用发挥。因此，未来随着国家对不动产登记工作的越发重视，有关部门都应该增大对不动产测绘工作方面的技术、资金和人才投入，全面推进不动产测绘工作的创新。

1、不动产测绘的特点

1.1权威性

不动产测绘工作的专业性相对较强，为全面提升这一测绘工作水平，必须要严格遵循国家相关法律法规的标准，无论是测绘工作技术还是测绘仪器设备使用，都需要遵循规范性文件要求，为提升测绘工作水平，参与测绘工作的有关技术人员应具有极高的专业素质，且能够掌握各种的操作规范和要求，在测绘工作完成以后，将全部的测绘数据与信息保存起来。不动产测绘工作开始之前，必须要由专业部门负责审批工作的开展，且审批以后不得开展相应的改动。因此，不动产测绘工作的权威性突出，所获得的测绘结果可以作为不动产转让、出售等的依据。

1.2测绘的比例尺和对象不同

不动产测绘工作开展时涉及的野外测绘任务大，在测绘工作进行时常常会存在一定的限制性因素，在测绘数据采集和获取的过程中，测绘范围广、测绘难度系数高，为了获得完整、准确的测绘数据和信息，专业人员在开展测绘工作时应做好各个区间界限的精准标准。因此，相比较而言，不动产测绘的比例尺和对象一般要大些。

1.3对专业人员的要求不同

不动产测绘工作开展的过程中，因为整个测绘工作中的技术性要求偏高，为了保障测绘工作的有效进行，全面发挥不动产测绘工作的实效性，参与此项工作的人员应具有极高的专业素质和水平，全面了解关于不动产测绘的相关技术标准，开展规范化的测绘工作。通常情况下，不动产测绘工作是由不动产管理部门或者专业机构来完成的，为使得不动产测绘工作高效、有序进行，对不同专业和岗位人员的工作要求也存在着巨大的差异。

2、不动产测量中测绘工程技术

2.1三维扫描技术

三维扫描技术可以对不动产开展全方位的扫描，经由扫描，地貌、数据等各类信息最终将会以立体图形的方式加以呈现，整个的测绘流程相对简单，效率较高。三维扫描技术是测绘工程数字化的重要表现，完全可以将各种的物体信息以数字形式呈现出来，从本质上属于非接触测量。与其他的测绘技术相比，三维扫描技术的测绘精度高，可以在极短的时间内就获得完整、准确的测绘数据，指导相应的工作开展。比如，矿山工程项目实施中，如果选用的是三维扫描技术，为达到最佳的测绘效果，首先应进行地面控制网的布设，利用三维扫描技术对碎步实施测量，在地面构建测量控制网。随后在控制网布设基础上建立专有的矿山3D模型，在三维扫描技术的支持下，也就可以获得对应的点云数据，这些点云数据就是矿山区域范围内地形情况的立体记录。传统的测绘工作开展中，更多地依赖的是人工测量方式，这种测绘方式下的整体效率偏低且精度较低，尤其在遇到复杂、恶劣的测绘地区时，人工测量受到了极大的限制，无法获得相应的测绘数据，而三维扫描技术恰好可以克服人工测绘下的技术难题，测绘更为安全且高效。

2.2动态数字化摄影测量

不動产测绘工作开展中，动态数字化摄影测量技术也十分有效，这一测绘技术在出现的最初阶段，是应用在航天事业方面的，为获得精确的测绘数据，在航空航天设备上安装高分辨摄影设备，比如，通过无人机设备的安装，操作人员在地面遥控器经由对测绘对象的精准分析，对无人机开展精准控制，也就可以借助于摄影设备来采集不动产信息。动态数字化摄影测量技术与其他的测绘技术相比，其突出优势体现在动态图和效果图的形成更为便捷且高效方面，即使不动产出现了一定的位置变化，在动态数字化摄影测量技术下，可以实现动态化测绘，将位置变化以后的结果直观展现出来。专业测绘人员可以在效果图的分析中，充分掌握关于不动产的变化范围和规律等信息，也就可以更为科学地对不动产加以规划和设计。基于动态数字化摄影测量技术的发展，利用该测绘技术完全可以对不动产开展连续化测量。

2.3遥感技术

上世纪六十年代就开始出现了遥感技术，随后随着技术的日渐发展，遥感技术被广泛应用在各个方面，遥感技术在测绘工程中的应用表现出不可比拟的周期性和动态性特征，地面信息获取更为便捷，且遥感测绘的范围相对较大。不动产测绘工作开展中，如果采用的是遥感测绘技术，为提升遥感测绘数据和结果的可靠性，应尽可能扩大测绘范围。遥感技术下的测绘工作开展时，因为成像具有瞬时性，不论测绘对象针对的是动态物体还是静态物体，所得到的测绘数据都是十分精确的。不动产测绘任务实施中，遥感技术所面对的对象是地面的不动产，在对地面不动产实施了全面测量以后，可以在相对短的时间内将测绘结果以数字或者图像的方式测呈现，在经由计算机模块对测绘数据与信息的全面分析和整合以后，也就可以开展清晰掌握关于不动产方面的各种信息。

2.4全球定位系统技术

卫星导航是全球定位技术的应用关键，在利用全球定位系统开展测绘工作时，完全可以实现对物体信息的精准定位，且在测绘工作进行时可以达到动态化跟踪的目标。在不动产测绘工作开展时，全球定位系统技术的应用可以帮助有关部门和人员详细了解到不动产之间的空间距离信息，在获得了这一方面的信息以后，计算机技术利用相应的模块对这些数据加以全面整合与处理，也就对该不动产项目开展了全面测绘，完成了相应的测绘任务。全球定位系统测绘技术的先进性较强，此技术下的不动产测绘具有动态监测的特征，工程测绘领域的全球定位系统应用，定位精度高，且在测绘时的人力、物力投入都相对较少。在我国的很多农村地区，城镇化发展迅猛，很多农村在新的发展道路下，都出现了大量的拆迁和改建，在此过程中，部分人为了分到更多的拆迁款，往往会在自家院子里盖房子，其实这些都是违法行为，在传统的测绘技术下，这些违法行为无法被及时监测到，而在当下随着全球定位系统在测绘工程领域的应用，测绘更具动态化特征，也就可以对不动产测量和监测起到重要的作用，对一些违法行为的控制极为有效。

2.5 RTK定位技术

对于不动产的测绘任务，在开展测绘工作时可采用多种的测绘技术，RTK测绘技术就是其中的一项关键技术，此技术与其他的测绘技术相比，有着较高的整体性、精确性，经由该技术在测绘工作中的使用，可大大提高测绘数据的准确度。根据RTK定位技术的应用原理，该技术在数据获取方面主要采用的是载波相位动态实时差分，经由这一方法的数据采集，测绘数据的采集效率高，得到的数据可在最短的时间内上传到其他系统，可大大缩短测绘时间。在信息化时代下，RTK测绘技术中应用了信息技术，使得整个的测绘工作表现出极高的集成性、自动化优势。随着我国不动产测绘任务的增多，RTK定位技术被应用到了很多的不动产测量中，此技术的适用范围广，可在很多的工程项目中都取得良好的应用效果。

2.6全站仪的应用

一些不动产测量中会采用全站仪来完成相应的测量任务，此技术应用的关键就是要结合现场的情况来配备全站仪，以发挥全站仪在信息采集和处理方面的突出优势。根据全站仪在不动产测绘中的应用情况，此种测绘技术下的精度高、效率高、自动化突出，得益于这些方面的优势，在很多的测量工作中都采用了该技术。但为保障全站仪测绘结果的可靠性，测量工作的进行中，相关人员需规范操作全站仪，严格遵守相应的操作规范与要点。

3、不动产测绘质量控制的策略

3.1完善质量控制机制

不动产测绘工作的技术难度较大，为全面保障不动产测绘的总体质量，在开展测绘工程时有关部门不仅要加强测绘技术的创新，更要逐步完善关于不动产测量工作中的质量控制机制，从技术创新和质量控制的角度来促进不动产测绘质量目标的实现。有关测绘部门在从事不动产测绘工作的过程中，应将质量管理作为重点性的工作，逐步构建完善的质量管理和控制模式，健全不动产测量的规程、规范和制度。有关管理人员不仅要在自身的岗位上充分履行好自身的职责，更要在测绘工作中加强信息化监管技术的应用。

3.2测绘关键环节监督

测绘部门的有关管理人员在参与到此项测绘任务的过程中，除了要根据不断的测绘工程实践来构建完善的质量控制机制，同样需在测绘工程开展时加强对测绘关键环节的管控和监督。正式的测绘工作开展之前，有关部门要对测绘方案加以全面审批，保障测绘方案的科学性与合理性;测绘工作开展时，全部的测绘人员都要严格遵守相应的操作规范，对于特殊結构部位，要开展多次反复的测量工作，一旦测量结果与预期值的偏差较大，要立即进行原因分析并采取相应的措施;全部的测绘任务结束以后，安排专业的测绘人员对测量结果加以全面验收。

3.3做好仪器管理工作

不动产测绘工作开展时，为了完成相应的测绘任务，一般需借助于特定的仪器设备来完成。因此，测绘质量控制方面，同样应加强对各个仪器设备的管控，在仪器设备操作时，应遵守相应的操作规范。仪器设备管理应从以下方面来开展：建立精细化、全面化的测绘仪器管理制度体系，该体系中应包含仪器购置、审批、存储、使用和维护等各个环节，使得不同部门之间的联动性和协同性得以增强;控制测绘仪器的故障几率，定期开展专项研究和培训，使得测绘人员掌握关于故障原因、类型和表现方面的知识，全面排查故障。

3.4加强事中事后监管机制

不动产测绘工作中的事中事后监管同样是帮助测绘质量目标实现的现实基础，不动产测绘工作的质量控制中，除了要对各个测绘要素开展管理和监督，同样要进行过程管控，通过事中事后监管机制的构建和执行，来保障测绘工作的有序推进，使得整体的测绘工作能够高效、有序开展。

3.5网络信号的优化

因为在当下的不动产测绘工作中，大多采用的是现代化的测绘技术，不论采用的是哪种的现代化测绘技术，在测绘工作进行时都会涉及到数据的传输，而数据传输等方面需有绝佳的网络环境。因此，测绘工作的进行中，网络信号的质量关乎测绘结果，如果在开展不动产测量工作时，现场的网络信号不稳，数据采集和传输时将无法开展相应的测绘数据，可能会出现数据采集或者传输中断或者延迟的问题，也就不利于提高不动产测绘水平。因此，为从根本上提升整体的测绘质量，相关人员在测绘工作的进行中，同样需做好网络信号的优化。实际的测绘工作进行中，为保障网络信号的优化效果，在现场的相应位置可安装信号放大装置或者抗干扰装置，以增强网络信号的稳定性，使得在测绘工作的进行中，有良好的网络环境。

3.6软件维护管理

随着不动产测绘的现代化，在测绘任务的实施中，往往需借助于专门的软件来完成相应的测绘处理，软件功能也会影响到不动产的测绘水平。为提高不动产测绘的整体质量，在开展测绘工作的过程中，有关人员也需做好软件的维护和管理，结合测绘的任务要求，进行软件处理程序的选择、软件设施的配备。为最大程度上发挥软件功能，需注意软件优化，确保在测绘数据采集和处理时，软件运行的稳定性。一些不动产测绘工作的进行中，正是因为软件的维护和管理工作不到位，导致在测绘工作的进行中，软件问题严重，影响了正常的测绘任务实施，各个测绘企业在日常的工作中，需将软件的维护和管理作为重点性的工作来抓，在测绘任务开始之前，组织相应的培训，通过培训来确保这些测绘人员的软件操作能力，使得在后续的测绘任务实施时，可规范、正确地操作软件，避免软件操作不规范所引起的测绘问题。当然，在软件的维护管理方面，同样需加强对辅助性程度的管理，重点是要进行安全程序的安装。

3.7规范不动产测绘的数据标准

不动产测绘中产生的数据信息量庞大，为提高测绘水平和质量，需规范不动产测绘的数据标准，依据此标准来进行数据的科学处理。首先，对于不动产测绘数据，需做好要素等级划分，根据不动产现场的要素构成，以隶属关系作为分类依据，细分土地、海洋、草地、森林等与不动产相关的要素，制作隶属树形图。其次，进一步规范编排类型编码，就现阶段我国不动产工作的现状来看，现行的分类编码存在着一定的不完善之处，针对数据标准的规范，需进一步规范编排类型编码，使得在规范以后，分类编码具有更大的可延伸性、兼容性。最后，不断完善规定指标项，在不动产测绘任务的实施过程中，在指标项的绘制过程中，往往需严格从测绘项目的具体情况来进行，经由指标项的完善，可给测绘人员的测绘工作提供有效的指导，确保测绘数据的规范化处理。

3.8加强数据收集和处理

数据采集和处理是不动产测绘中的核心工作，就现阶段的不动产测绘工作来看，测绘工作中可采用的方法多样，所得到的数据标准也有各自的差异，因此，数据收集结构表现出多角度、多源头、多类别、多时段的特征，为保障数据采集可满足实际的测绘工作要求，相关人员在测绘任务的实施中，需依据精度要求来进行统一且规范的数据收集，利用市场上先进的采集技术，对各种的不动产测绘数据实施统一处理。总而言之，在不动产数据的处理、分析方面，都应该始终坚持统一性要求，这一要求就是要确保数据整理后格式的统一性，使得这些数据在后续的不动产工作进行中，可灵活被调用。数据库系统应具有极高的兼容性，可存储和处理不同格式和类型的数据，在数据整理技术应用时，需将其中的重复数据删除，整合与梳理空间坐标信息与元数据，在处理以后得到逻辑清晰的建构关系，确保数据库中不动产数据的准确性和完整性。未来的不动产测绘工作中，需加强对测绘数据的收集和处理，剔除其中的无用信息，进行数据的科学分类。

结束语：

不动产测绘工作开展时，为了获得准确的不动产测绘信息，在开展测绘工作时不仅需进行测绘技术的选择和应用，更要在测绘工作实施中加强质量管理和控制，以使得不动产测绘工作能够顺利实施，用不动产测绘数据和信息来辅助不动产登记等工作的开展。

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